Verkäuferpflichten, Energieausweis und Unterlagen: Was der Verkäufer schuldet

Die erste Hauptpflicht des Verkäufers ist die lastenfreie Übereignung. Er muss Ihnen die Liegenschaft frei von Pfandrechten und sonstigen Lasten verschaffen, sofern Sie nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben. Haftet auf dem Objekt ein Pfandrecht der Bank des Verkäufers, gehört es vor oder Zug um Zug mit Ihrer Einverleibung gelöscht. Was dabei zu beachten ist, erklären wir im Fachlexikon unter Lastenfreistellung.

Daneben trifft den Verkäufer eine Aufklärungspflicht über wesentliche Eigenschaften und bekannte Mängel. Er darf Sie nicht über den Zustand des Objekts im Unklaren lassen und keine Mängel arglistig verschweigen. Verschweigt er einen ihm bekannten Mangel, kann er trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses haften. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zur Gewährleistung bei versteckten Mängeln.

Schließlich muss der Verkäufer das Objekt übergeben und Ihnen den Besitz verschaffen sowie die Aufsandungserklärung abgeben. Erst diese ausdrückliche Zustimmung zur Einverleibung ermöglicht die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch. Was die Aufsandungserklärung leistet, erklären wir unter Aufsandungserklärung.

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, kurz EAVG 2012, muss der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis spätestens bei Vertragsabschluss vorlegen und ihn rechtzeitig danach aushändigen. Diese Vorlage- und Aushändigungspflicht trifft den Verkäufer und lässt sich vertraglich nicht zu Ihren Lasten abbedingen.

Schon im Inserat sind Pflichtangaben zu machen. Anzugeben sind der Heizwärmebedarf (kurz HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (kurz fGEE). So können Sie verschiedene Objekte vergleichen, bevor Sie sich für eine Besichtigung entscheiden. Wir erklären die Begriffe im Fachlexikon unter Energieausweis.

Fehlt der Energieausweis, hat das Folgen. Legt der Verkäufer trotz Aufforderung keinen Ausweis vor, gilt nach dem EAVG 2012 zumindest eine durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes als vereinbart. Weicht die tatsächliche Qualität davon zu Ihren Ungunsten ab, kann das Ihre Gewährleistungsrechte stützen. Sie sollten den Ausweis dennoch immer vor der Unterschrift verlangen.

Für eine belastbare Prüfung brauchen Sie einen tagesaktuellen Grundbuchsauszug, einen Lageplan und die Grundrisse. Der Auszug zeigt Eigentum und Lasten, der Lageplan die Lage und der Grundriss die Aufteilung. Eine Übersicht der nötigen Dokumente bietet unsere Checkliste zu den Unterlagen vor der Vertragsprüfung.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen weitere Unterlagen hinzu. Verlangen Sie das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag, weil sich daraus Ihr Wohnungseigentumsanteil und die Nutzungsrechte ergeben. Eine aktuelle Betriebskostenabrechnung zeigt die laufenden Kosten und etwaige Rücklagen. Auch behördliche Bescheide, etwa eine Baubewilligung oder eine Benützungsbewilligung, gehören dazu.

Der Energieausweis ist Teil der Unterlagen und sollte spätestens bei Vertragsabschluss vorliegen. Gleichen Sie die Unterlagen mit den Zusicherungen aus dem Inserat und dem Gespräch ab. Was rechtlich verbindlich zugesagt wurde, behandeln wir unter zugesicherte Eigenschaften. Eine erste Einordnung Ihres Vertrags bietet der Beitrag dazu, wie Sie den Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen.

Hat der Verkäufer bestimmte Eigenschaften zugesichert, etwa eine Wohnfläche oder einen energetischen Standard, sind diese Angaben verbindlich. Weicht das Objekt davon ab, können Ihnen Gewährleistungsrechte zustehen. Was als Zusicherung gilt, behandeln wir unter zugesicherte Eigenschaften. Die Schwerpunktseite zur Kaufvertragsprüfung ordnet die einzelnen Punkte ein.

Für Mängel der Liegenschaft gilt die Gewährleistung nach dem ABGB. Beim Kauf von einem Unternehmer beträgt die Frist für unbewegliche Sachen drei Jahre ab der Übergabe. Ein vereinbarter Ausschluss erfasst im Zweifel keine arglistig verschwiegenen Mängel. Wie Sie bei verborgenen Mängeln vorgehen, behandeln wir im Beitrag zur Gewährleistung bei versteckten Mängeln.

Mit der Übergabe erfüllt der Verkäufer seine Pflicht zur Besitzverschaffung. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzen, Lasten und die Gefahr eines zufälligen Untergangs auf Sie über. Ein Übergabeprotokoll hält den Zustand und die Zählerstände fest. Mehr dazu im Beitrag zum Übergabeprotokoll beim Haus- oder Wohnungskauf. Eine erste Risikoeinschätzung liefert der Kaufvertrags-Risiko-Check.