Gewährleistung & Mängel.

Zeigt sich der Mangel an der Liegenschaft innerhalb von sechs Monaten ab der Übergabe, wird nach § 924 ABGB vermutet, dass er bereits bei der Übergabe vorlag. Die verkaufende Seite müsste das Gegenteil beweisen. Sie können verschuldensunabhängig Verbesserung verlangen; erst wenn diese scheitert, kommen Preisminderung oder Wandlung in Betracht (§ 932 ABGB).

Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und Datum und fordern Sie schriftlich zur Verbesserung auf. Prüfen Sie parallel, ob der Kaufvertrag eine Ausschlussklausel enthält und ob diese den Mangel überhaupt erfasst.

Fehlt eine Ausschlussklausel, können Sie innerhalb der dreijährigen Frist des § 933 ABGB verschuldensunabhängig Verbesserung verlangen, wenn die Liegenschaft nicht die vereinbarten oder die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat. Erst wenn die Verbesserung unmöglich, unverhältnismäßig, verweigert oder fehlgeschlagen ist, treten Preisminderung oder Wandlung an ihre Stelle (§ 932 ABGB).

Zeigen Sie den Mangel zügig an und sichern Sie Beweise. Bei einem nicht bloß geringfügigen Mangel kann auch die Rückabwicklung des Kaufs in Betracht kommen, das sollte früh geprüft werden.

Ein Gewährleistungsausschluss erfasst weder arglistig verschwiegene Mängel noch ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. Hat die verkaufende Seite einen ihr bekannten verdeckten Mangel verschwiegen oder eine Eigenschaft (etwa Flächenangaben, Widmung oder Freiheit von Feuchtigkeit) ausdrücklich zugesagt, bleiben Ihre Gewährleistungsansprüche trotz Klausel bestehen.

Bei arglistigem Verschweigen kommt zusätzlich die Anfechtung wegen List nach § 870 ABGB in Betracht, bei einem Irrtum über wesentliche Eigenschaften die Irrtumsanfechtung nach § 871 ABGB. Sichern Sie, was zugesagt wurde und lassen Sie die Reichweite der Klausel prüfen.

Ein wirksamer Gewährleistungsausschluss kann Ansprüche für offene, bei der Besichtigung erkennbare Mängel ausschließen. Bei einem Verbrauchergeschäft ist ein solcher Ausschluss nach § 9 KSchG allerdings nur eingeschränkt zulässig, insbesondere ist ein Verzicht vor Kenntnis des Mangels unwirksam.

Lassen Sie genau prüfen, ob die Klausel wirksam vereinbart wurde, ob sie den konkreten Mangel überhaupt erfasst und ob nicht doch eine Zusicherung oder ein arglistig verschwiegener Umstand vorliegt, der den Ausschluss durchbricht.

Nach Ablauf der dreijährigen Frist des § 933 ABGB scheidet ein Gewährleistungsanspruch in der Regel aus. Ein verschuldensabhängiger Schadenersatzanspruch nach § 933a ABGB kann jedoch bestehen, etwa wenn die verkaufende Seite einen Mangel schuldhaft verschwiegen hat. Gerade bei lange verdeckten Mängeln gewinnt dieser Weg an Bedeutung.

Bei arglistigem Verschweigen kommt zusätzlich die Anfechtung wegen List nach § 870 ABGB in Betracht. Lassen Sie prüfen, ob die Gewährleistungsfrist tatsächlich abgelaufen ist, deren Beginn ist häufig strittig und welcher Anspruch noch trägt.