Kaufvertrag
von Brandauer RA
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Schwerpunkt · Liegenschaftskauf

Grundbuch & Lasten.

Wer eine Liegenschaft kauft, erwirbt Eigentum erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Wir zeigen, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Lasten im C-Blatt wirken und wie die lastenfreie Übereignung gesichert wird.

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Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.

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Das Grundbuch ist das öffentliche Verzeichnis über Liegenschaften und die an ihnen bestehenden Rechte. Das Hauptbuch gliedert jede Einlage in drei Blätter: das A-Blatt (Gutsbestandsblatt) mit der Liegenschaft, der Einlagezahl und den Grundstücken, das B-Blatt (Eigentumsblatt) mit den Eigentumsverhältnissen und das C-Blatt (Lastenblatt) mit den Belastungen. Die Urkundensammlung enthält die zugrunde liegenden Verträge und Erklärungen.

Für den Kauf ist entscheidend: Das Eigentum an einer Liegenschaft geht erst mit der Einverleibung über, nicht schon mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag (Intabulationsprinzip, § 4 GBG). Es gelten der Eintragungsgrundsatz, der Vertrauensgrundsatz und das Prioritätsprinzip: Wer im Rang vorgeht, geht vor. Eine Aufsandungserklärung, also die ausdrückliche Einverleibungsbewilligung, ist Voraussetzung der Eintragung.

Diese Seite ordnet den Aufbau des Grundbuchs, den Weg zum Eigentum und die Lasten im C-Blatt. Die folgende Orientierung hilft Ihnen, Ihre Lage einzuschätzen, ersetzt aber keine Prüfung des Einzelfalls.

Ihren Grundbuchstand einordnen

Wo stehen Sie bei Eigentum und Lasten?

Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu Eintragung und Lasten. Sie erhalten eine erste, unverbindliche Einordnung Ihrer Lage.

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01 Frage 1

Sind Sie bereits als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen?

Das Eigentum an einer Liegenschaft geht in Österreich erst mit der Einverleibung im Grundbuch über (Intabulationsprinzip, § 4 GBG). Der unterschriebene Kaufvertrag allein verschafft noch kein Eigentum.

Alle Pfade im Überblick

Übersicht aller Antworten.

01

Mit der Einverleibung ist das Eigentum auf Sie übergegangen. Prüfen Sie den Stand des C-Blatts.

Sind Sie bereits einverleibt, ist das Eigentum nach § 4 GBG auf Sie übergegangen. Entscheidend bleibt nun, ob die Liegenschaft tatsächlich lastenfrei oder nur mit den vereinbarten Lasten übernommen wurde. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, ob vereinbarte Löschungen von Pfandrechten im C-Blatt bereits vollzogen sind.

Stimmen Eintragungen nicht mit dem Kaufvertrag überein, etwa weil eine zugesagte Lastenfreistellung fehlt, sollten Sie die Abwicklung rasch prüfen lassen. Der Rang und die Reihenfolge der Eintragungen sind im Einzelfall häufig entscheidend.

02

Eingetragene Lasten wirken gegen Sie. Klären Sie Lastenfreistellung und Treuhandabwicklung.

Im C-Blatt eingetragene Lasten wie ein Pfandrecht (§§ 447 ff ABGB) oder eine Dienstbarkeit (§§ 472 ff ABGB) wirken grundsätzlich gegen jede Erwerberin und jeden Erwerber. Soll die Liegenschaft lastenfrei übergehen, braucht es Löschungserklärungen der Gläubiger. Eine Treuhandabwicklung sichert dabei, dass der Kaufpreis erst gegen lastenfreie Einverleibung freigegeben wird.

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot (§ 364c ABGB) oder ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ABGB) kann den Erwerb sogar verhindern oder verzögern. Lassen Sie den Grundbuchstand und die Reihenfolge der Schritte früh prüfen.

03

Ohne aktuellen Auszug bleibt der Lastenstand offen. Holen Sie zuerst einen Grundbuchauszug ein.

Solange Sie keinen aktuellen Grundbuchauszug kennen, lässt sich nicht beurteilen, ob die Liegenschaft lastenfrei ist. Das A-Blatt zeigt die Liegenschaft und ihre Grundstücke, das B-Blatt die Eigentumsverhältnisse, das C-Blatt die Lasten. Erst der vollständige Auszug samt Urkundensammlung gibt ein verlässliches Bild.

Zur Absicherung gegen Zwischeneintragungen kann die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach § 53 GBG dienen; sie wirkt ein Jahr. Lassen Sie vor der Unterschrift den Grundbuchstand prüfen.

Die Lasten im C-Blatt

Pfandrecht, Dienstbarkeit, Reallast, Verbot und Vorkaufsrecht

Das C-Blatt verzeichnet die Belastungen einer Liegenschaft. Jede Last wirkt grundsätzlich gegen jede Erwerberin und jeden Erwerber und verlangt eine eigene Behandlung im Kaufvertrag.

Lastenarten im C-Blatt des Grundbuchs und ihre Bedeutung beim Kauf
Lastenart Bedeutung Was beim Kauf zu tun ist
C-Blatt Pfandrecht / Hypothek Haftet der Liegenschaft für eine Geldforderung (§§ 447 ff ABGB) Löschungserklärung des Gläubigers verlangen, Tilgung über Treuhand absichern
C-Blatt Dienstbarkeit (Servitut) Nutzungsrecht eines Dritten, etwa Wege- oder Wohnrecht (§§ 472 ff ABGB) Inhalt und Umfang prüfen, Fortbestand nach dem Kauf einplanen
C-Blatt Reallast Wiederkehrende Leistung aus der Liegenschaft, etwa Ausgedinge Belastung bewerten und im Kaufpreis berücksichtigen
C-Blatt Belastungs- und Veräußerungsverbot Hindert Verkauf oder Belastung ohne Zustimmung (§ 364c ABGB) Zustimmung der Berechtigten einholen oder Löschung klären
C-Blatt Vorkaufsrecht Berechtigter darf zu gleichen Bedingungen vorrangig kaufen (§ 1072 ABGB) Berechtigten anbieten und auf Verzicht oder Ausübung warten

Eingetragene Lasten wirken grundsätzlich gegen jede Erwerberin und jeden Erwerber. Die Tabelle bietet einen Überblick und ersetzt keine Prüfung des konkreten Grundbuchstands im Einzelfall.

A-, B- und C-Blatt: der Aufbau des Grundbuchs

Das Hauptbuch des Grundbuchs gliedert jede Liegenschaft in drei Blätter. Das A-Blatt nennt die Liegenschaft, die Einlagezahl und die zugehörigen Grundstücke samt Benützungsarten. Das B-Blatt weist die Eigentumsverhältnisse aus, also wer Eigentümerin oder Eigentümer ist und zu welchen Anteilen. Das C-Blatt schließlich verzeichnet sämtliche Belastungen.

Ergänzt wird das Hauptbuch durch die Urkundensammlung, in der die Verträge, Erklärungen und Bescheide hinterlegt sind, auf denen die Eintragungen beruhen. Wer eine Liegenschaft kauft, sollte stets einen aktuellen, vollständigen Auszug zu allen drei Blättern einholen und die maßgeblichen Urkunden einsehen.

Eigentum erst mit der Einverleibung

Anders als bei beweglichen Sachen geht das Eigentum an einer Liegenschaft nicht schon mit dem Vertrag über, sondern erst mit der Einverleibung im B-Blatt (Intabulationsprinzip, § 4 GBG). Bis dahin ist die Käuferin oder der Käufer schuldrechtlich berechtigt, aber noch nicht Eigentümerin oder Eigentümer.

Voraussetzung der Einverleibung ist die Aufsandungserklärung, also die ausdrückliche Bewilligung der Eintragung durch die Verkäuferseite. Es gelten der Eintragungsgrundsatz, der Vertrauensgrundsatz und das Prioritätsprinzip: Maßgeblich ist der Rang, in dem ein Recht eingetragen wird.

Zur Absicherung gegen Zwischeneintragungen dient die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach § 53 GBG. Sie reserviert den Rang für ein Jahr und schützt die Käuferseite davor, dass zwischen Vertrag und Einverleibung noch neue Lasten dazwischentreten.

Lastenfreistellung und Treuhandabwicklung

Soll die Liegenschaft lastenfrei übergehen, müssen die im C-Blatt eingetragenen Belastungen gelöscht werden. Bei einem Pfandrecht braucht es dazu eine Löschungserklärung oder Löschungsquittung der finanzierenden Bank, die erst nach Tilgung der besicherten Forderung ausgestellt wird.

Damit Kaufpreiszahlung und Lastenfreistellung Zug um Zug erfolgen, wird der Kauf meist über eine Treuhandschaft abgewickelt: Der Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto erlegt und erst freigegeben, wenn die lastenfreie Einverleibung gesichert ist. So wird die richtige Reihenfolge der Schritte gewährleistet.

Neben den Kosten der Tilgung fallen beim Erwerb die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent (GGG) und die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent an. Diese Beträge sollten von Anfang an in die Kalkulation einbezogen werden.

Diese Seite bietet einen allgemeinen Überblick zur österreichischen Rechtslage (Rechtsstand Juni 2026) und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Der konkrete Grundbuchstand und die Reihenfolge der Schritte sind im Einzelfall stets gesondert zu prüfen.

Häufige Fragen

Grundbuch und Lasten.

Bin ich nach Unterschrift des Kaufvertrags schon Eigentümer? +

Nein. Das Eigentum an einer Liegenschaft geht in Österreich erst mit der Einverleibung im Grundbuch über (§ 4 GBG). Der unterschriebene Kaufvertrag begründet zunächst nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung. Erst die Eintragung im B-Blatt macht Sie zur Eigentümerin oder zum Eigentümer.

Was steht im C-Blatt und warum ist es beim Kauf so wichtig? +

Das C-Blatt ist das Lastenblatt. Dort sind Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie Vorkaufsrechte eingetragen. Diese Lasten wirken grundsätzlich gegen jede Erwerberin und jeden Erwerber. Vor dem Kauf sollte daher ein aktueller Auszug zeigen, ob und mit welchen Lasten die Liegenschaft belastet ist.

Wie wird sichergestellt, dass ich die Liegenschaft lastenfrei erhalte? +

Für die zu löschenden Lasten werden Löschungserklärungen der Gläubiger eingeholt. Eine Treuhandabwicklung sichert die Reihenfolge: Der Kaufpreis wird erst freigegeben, wenn die lastenfreie Einverleibung gewährleistet ist. So zahlen Sie nicht, bevor die Lastenfreistellung abgesichert ist.

Welche Kosten fallen für die Eintragung im Grundbuch an? +

Für die Einverleibung des Eigentums fällt die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage an (GGG). Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Beide Beträge sind in die Gesamtkosten des Erwerbs einzurechnen und sollten frühzeitig kalkuliert werden.

Vertiefung

Begriffe zu diesem Schwerpunkt

Grundbuch

Aufbau aus A-, B- und C-Blatt, Urkundensammlung und die tragenden Grundsätze der Eintragung.

Pfandrecht

Wie die Hypothek der Liegenschaft haftet und wie eine Löschungserklärung die Lastenfreistellung ermöglicht.

Dienstbarkeit

Wege-, Wohn- und andere Nutzungsrechte Dritter und ihr Fortbestand nach dem Kauf der Liegenschaft.
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