Kaufvertrag
von Brandauer RA
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Schwerpunkt · Liegenschaftskauf

Wohnungseigentum & Bestandrechte.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt einen Mindestanteil samt Nutzungsrecht und übernimmt oft bestehende Mietverhältnisse. Wir ordnen ein, was Wohnungseigentum, Nutzwert und der Eintritt in laufende Bestandverträge für Ihren Kauf bedeuten.

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Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 ist mehr als der Kauf von vier Wänden: Sie erwerben einen Mindestanteil an der gesamten Liegenschaft, der untrennbar mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt verbunden und im Grundbuch verbüchert ist. Die Größe dieses Mindestanteils ergibt sich aus dem Nutzwert, der bei der Parifizierung festgesetzt wird.

Mit dem Erwerb werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft. Diese verwaltet das gemeinsame Haus, bildet eine Instandhaltungsrücklage und trägt die laufenden Betriebskosten. Kaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, treten Sie nach § 1120 ABGB in das bestehende Bestandverhältnis ein: Der Kauf bricht nicht die Miete und Sie übernehmen den Mietvertrag samt seinen Bindungen aus dem MRG.

Diese Seite ordnet die zentralen Begriffe und Prüfpunkte beim Kauf von Wohnungseigentum und beim Eintritt in bestehende Bestandrechte. Die folgende Orientierung hilft Ihnen, Ihre Konstellation einzuschätzen, ersetzt aber keine Prüfung des Einzelfalls.

Ihre Konstellation einordnen

Was kaufen Sie und ist die Wohnung vermietet?

Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu Objekt und Vermietung. Sie erhalten eine erste, unverbindliche Einordnung Ihrer Konstellation.

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01 Frage 1

Was wollen Sie erwerben?

Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 verbindet einen Mindestanteil an der Liegenschaft mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt. Davon zu unterscheiden ist schlichtes Miteigentum, also ein bloßer ideeller Anteil ohne zugeordnete Wohnung.

Alle Pfade im Überblick

Übersicht aller Antworten.

01

Beim schlichten Miteigentum erwerben Sie nur einen ideellen Anteil ohne zugeordnete Wohnung.

Schlichtes Miteigentum verschafft Ihnen einen rechnerischen Anteil an der gesamten Liegenschaft, aber kein ausschließliches Recht an einer bestimmten Wohnung. Die Nutzung richtet sich nach einer Benützungsregelung der Miteigentümer; ohne sie steht jedem Anteil die anteilige Nutzung der ganzen Sache zu. Das unterscheidet sich grundlegend vom Wohnungseigentum nach dem WEG 2002.

Prüfen Sie vor dem Kauf, ob eine Benützungsregelung besteht, wie Lasten und Erträge verteilt werden und ob eine spätere Begründung von Wohnungseigentum geplant oder möglich ist. Diese Punkte gehören in den Kaufvertrag.

02

Sie kaufen eine vermietete Wohnung und treten nach § 1120 ABGB in den laufenden Mietvertrag ein.

"Kauf bricht nicht Miete": Nach § 1120 ABGB übernehmen Sie das bestehende Bestandverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Je nach Voll- oder Teilanwendung des MRG sind Sie an Kündigungsschutz und Mietzinsbeschränkungen gebunden; auch eine vom Vormieter geleistete Kaution geht regelmäßig auf Sie über. Den frei vereinbarten Mietzins können Sie nicht ohne Weiteres anheben.

Lassen Sie den Mietvertrag, die Mietzinshöhe, die Befristung und die Kautionsregelung vor dem Kauf prüfen und im Kaufvertrag abbilden. So vermeiden Sie, dass übernommene Bindungen Ihre Renditeerwartung untergraben.

03

Sie kaufen eine freie Eigentumswohnung; der Blick gilt Grundbuch, Nutzwert und Rücklage.

Bei einer leeren Wohnung treten Sie in kein Mietverhältnis ein und können das Objekt selbst nutzen. Im Vordergrund stehen der Grundbuchstand des Mindestanteils, der festgesetzte Nutzwert (Parifizierung), der Stand der Instandhaltungsrücklage sowie offene Betriebskosten und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.

Lassen Sie vor dem Kauf prüfen, ob der Mindestanteil im Grundbuch lastenfrei übertragen wird, ob Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen und welche größeren Sanierungen beschlossen sind. Diese Posten gehören in die Kaufpreisverhandlung.

Die Konstellationen im Überblick

Wohnungseigentum, Miteigentum, vermietete Wohnung und Rücklage

Je nach Konstellation erwerben Sie ein ausschließliches Recht an einer Wohnung, nur einen ideellen Anteil oder eine bereits vermietete Anlage. Die Tabelle stellt gegenüber, was die jeweilige Lage bedeutet und worauf Sie beim Kauf achten sollten.

Kaufkonstellationen bei Wohnungseigentum und Bestandrechten in Österreich
Konstellation Was es bedeutet Worauf achten
Eigentum Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) Mindestanteil an der Liegenschaft plus ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht am Objekt (WEG 2002) Grundbuchstand des Mindestanteils, Nutzwertfestsetzung, Wohnungseigentumsvertrag
Eigentum Anteil an einer Liegenschaft (schlichtes Miteigentum) Bloß ideeller Anteil ohne fest zugeordnete Wohnung; Nutzung nach Benützungsregelung Bestehende Benützungsregelung, Verteilung von Lasten und Erträgen
Bestand Vermietete Wohnung (Kauf bricht nicht Miete) Eintritt in das laufende Mietverhältnis nach § 1120 ABGB samt MRG-Bindung Mietvertrag, Mietzinshöhe, Kündigungsschutz, übernommene Kaution
Anlage Vorsorgewohnung Vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage; umsatzsteuerliche Aspekte im Einzelfall Mietertrag, Bindung an den Mietvertrag, steuerliche Behandlung
Gemeinschaft Rücklage und Betriebskosten Instandhaltungsrücklage und laufende Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft Stand der Rücklage, offene Rückstände, beschlossene Sanierungen

Die Tabelle bietet einen Überblick und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Anwendbarkeit und Umfang des MRG, der Stand der Rücklage und die Lasten im Grundbuch sind im konkreten Fall genau zu prüfen.

Was Wohnungseigentum und Nutzwert bedeuten

Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 verbindet einen Mindestanteil an der Liegenschaft mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt. Dieser Mindestanteil wird im Grundbuch verbüchert; ohne diese Eintragung entsteht kein Wohnungseigentum. Zwei Personen können das Objekt zudem gemeinsam als Eigentümerpartnerschaft halten.

Wie groß der Mindestanteil ist, ergibt sich aus dem Nutzwert, der bei der Nutzwertfestsetzung (Parifizierung) ermittelt wird. Der Nutzwert bestimmt damit nicht nur den Anteil am Eigentum, sondern auch den Anteil an den gemeinsamen Kosten. Beim Kauf lohnt der Blick in das Nutzwertgutachten und in den Wohnungseigentumsvertrag.

Eigentümergemeinschaft, Rücklage und Betriebskosten

Mit dem Erwerb werden Sie Teil der Eigentümergemeinschaft, die das gemeinsame Haus verwaltet und durch eine Verwaltung vertreten sein kann. Die Gemeinschaft bildet eine Instandhaltungsrücklage, aus der größere Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten finanziert werden und legt die laufenden Betriebskosten anteilig um.

Vor dem Kauf sollten Sie den Stand der Rücklage, etwaige Rückstände der verkaufenden Partei sowie bereits gefasste Beschlüsse über größere Sanierungen kennen. Eine bestehende Benützungsregelung kann die Nutzung gemeinsamer Flächen ordnen. Diese Posten beeinflussen den wirtschaftlichen Wert und gehören in die Kaufpreisverhandlung.

Kauf einer vermieteten Wohnung

Ist die Wohnung beim Kauf vermietet, gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" des § 1120 ABGB: Sie treten als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer in das bestehende Bestandverhältnis ein. Den laufenden Bestandvertrag können Sie nicht ohne Weiteres beenden und Sie sind je nach Voll- oder Teilanwendung des MRG an Kündigungsschutz und Mietzinsbeschränkungen gebunden.

Praktisch übernehmen Sie damit die Mietzinshöhe, eine etwaige Befristung und regelmäßig auch die vom Mieter geleistete Kaution. Eine vermietete Eigentumswohnung wird häufig als Vorsorgewohnung zur Kapitalanlage erworben; umsatzsteuerliche Aspekte können sich dabei ergeben und sind gesondert zu beurteilen.

Lassen Sie den Mietvertrag, die Mietzinshöhe und die Kautionsregelung vor dem Kauf prüfen und im Kaufvertrag abbilden, damit übernommene Bindungen nicht zu unerwarteten Lasten werden.

Diese Seite bietet einen allgemeinen Überblick zur österreichischen Rechtslage (Rechtsstand Juni 2026) und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Anwendbarkeit des MRG, Grundbuchstand und steuerliche Behandlung sind im Einzelfall gesondert zu prüfen.

Häufige Fragen

Wohnungseigentum und Bestandrechte.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und schlichtem Miteigentum? +

Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 verbindet einen Mindestanteil an der Liegenschaft mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt, das im Grundbuch verbüchert ist. Schlichtes Miteigentum verschafft dagegen nur einen ideellen Anteil ohne fest zugeordnete Wohnung; die Nutzung richtet sich nach einer Benützungsregelung der Miteigentümer.

Was bedeutet der Nutzwert beim Kauf einer Eigentumswohnung? +

Der Nutzwert wird bei der Nutzwertfestsetzung (Parifizierung) ermittelt und bestimmt die Größe des Mindestanteils. Er entscheidet damit über den Anteil am Eigentum und über den Anteil an den gemeinsamen Kosten der Eigentümergemeinschaft. Ein Blick in das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag zeigt, was Sie genau erwerben.

Ich kaufe eine vermietete Wohnung, kann ich den Mietvertrag beenden? +

In der Regel nicht ohne Weiteres. Nach § 1120 ABGB bricht der Kauf nicht die Miete: Sie treten in das bestehende Bestandverhältnis ein und sind je nach Voll- oder Teilanwendung des MRG an den Kündigungsschutz gebunden. Den vereinbarten Mietzins können Sie nicht frei anheben und Sie übernehmen regelmäßig die geleistete Kaution.

Worauf sollte ich bei Rücklage und Betriebskosten achten? +

Erkundigen Sie sich vor dem Kauf nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage, nach offenen Rückständen der verkaufenden Partei und nach bereits gefassten Beschlüssen über größere Sanierungen. Diese Posten beeinflussen die künftigen Kosten und den wirtschaftlichen Wert der Wohnung und sollten in die Kaufpreisverhandlung einfließen.

Vertiefung

Begriffe zu diesem Schwerpunkt

Wohnungseigentum

Mindestanteil, ausschließliches Nutzungsrecht und Verbücherung im Grundbuch nach dem WEG 2002.

Nutzwert

Wie die Nutzwertfestsetzung (Parifizierung) den Mindestanteil und den Anteil an den gemeinsamen Kosten bestimmt.

Bestandvertrag

Was beim Eintritt in ein laufendes Miet- oder Bestandverhältnis nach § 1120 ABGB zu beachten ist.
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