Welche Punkte Sie im Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen sollten: Grundbuch, Lastenfreistellung, Treuhand, Aufsandung und Gewährleistung.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Ein Liegenschaftskaufvertrag wird oft unter Zeitdruck unterschrieben. Der Verkäufer drängt auf einen raschen Abschluss, der Entwurf wirkt vorformuliert und seriös und der Wunsch, das Wunschobjekt nicht zu verlieren, überwiegt. Genau hier liegt das Risiko: Mit der Unterschrift binden Sie sich an jeden Satz des Vertrags, auch an Klauseln, die Sie überlesen haben.
Dieser Beitrag zeigt, welche Punkte Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten. Im Mittelpunkt stehen der Grundbuchstand, die Lastenfreistellung, die Abwicklung des Kaufpreises über einen Treuhänder und die Sicherung Ihres Eigentumserwerbs durch die Einverleibung. Daneben spielen Gewährleistung, Übergabe und die Nebenkosten eine Rolle.
Wer den Vertrag vor der Unterschrift gründlich liest und kritische Stellen klärt, vermeidet teure Streitigkeiten nach dem Kauf. Aus anwaltlicher Sicht entscheidet sich vieles bereits in der Phase vor der Unterzeichnung, weil sich ein einmal vereinbarter Text später nur schwer ändern lässt.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu Grundbuch, Lasten und Kaufpreisabwicklung. Sie erhalten eine erste Einordnung der wichtigsten Prüfpunkte.
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Nur ein aktueller Auszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Lasten im Grundbuch eingetragen sind.
Ohne tagesaktuellen Grundbuchsauszug bleibt offen, wer Eigentümer ist und welche Lasten auf der Liegenschaft haften. Fordern Sie vor der Unterschrift einen aktuellen Auszug an und gleichen Sie ihn mit dem Vertragsentwurf ab. Eine Orientierung bietet unsere Checkliste zu den Unterlagen vor der Vertragsprüfung.
Mit den vollständigen Unterlagen lässt sich der Entwurf belastbar prüfen, bevor Sie sich binden.
Sind Lastenfreistellung und Treuhandabwicklung geregelt, ist die Abwicklung gut abgesichert. Prüfen Sie zusätzlich die Aufsandungserklärung, die Fälligkeit des Kaufpreises, den Übergabezeitpunkt und die Gewährleistungsregelung. Auch die Verteilung der Nebenkosten und die Steuern gehören geklärt.
Eine kurze anwaltliche Durchsicht deckt nachteilige Klauseln auf, bevor sie Sie binden.
Offene Lasten, eine Zahlung ohne Treuhand oder eine fehlende Aufsandungserklärung verlagern das Risiko auf Sie. Solche Punkte lassen sich vor der Unterschrift nachbessern: eine gesicherte Lastenfreistellung, eine Treuhandabwicklung und eine Fälligkeit, die an den Löschungsnachweis der Lasten gekoppelt ist.
Lassen Sie den Entwurf vor der Unterschrift prüfen und die kritischen Klauseln anpassen. Eine Unterschrift bindet Sie an den vereinbarten Text.
Am Beginn jeder Prüfung steht der Grundbuchsauszug. Er zeigt im A-Blatt die Liegenschaft, im B-Blatt die Eigentumsverhältnisse und im C-Blatt die Lasten wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Nur ein tagesaktueller Auszug gibt den echten Stand wieder, weil Eintragungen jederzeit hinzukommen können.
Gleichen Sie die Angaben im Vertragsentwurf mit dem Grundbuch ab. Stimmt die Person des Verkäufers mit dem eingetragenen Eigentümer überein? Entspricht die Bezeichnung der Liegenschaft dem Auszug? Sind alle Lasten erfasst, die im Vertrag behandelt werden? Eine vertiefte Darstellung finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zu Grundbuch und Lasten und im Beitrag dazu, wie Sie einen Grundbuchauszug richtig lesen.
Das Eigentum geht in Österreich nicht schon mit dem Vertrag über, sondern erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Vertrag ist der Titel, die Eintragung ist der Erwerbsakt. Deshalb ist es entscheidend, dass der Vertrag die Grundlage für eine saubere Einverleibung Ihres Eigentums schafft.
Kaufen Sie eine Liegenschaft, wollen Sie sie in der Regel frei von den Schulden des Verkäufers erwerben. Haftet auf dem Objekt ein Pfandrecht der Bank des Verkäufers, muss dieses vor oder Zug um Zug mit Ihrer Einverleibung gelöscht werden. Diese Lastenfreistellung sollte der Vertrag ausdrücklich regeln und an die Kaufpreiszahlung koppeln.
Der Kaufpreis sollte über einen Treuhänder abgewickelt werden, meist einen Rechtsanwalt oder Notar. Der Treuhänder nimmt den Kaufpreis entgegen und gibt ihn erst frei, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, etwa der Nachweis der Lastenfreistellung und die gesicherte Einverleibung. So zahlen Sie nicht, bevor Ihr Eigentumserwerb gesichert ist. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zur Kaufpreiszahlung über Treuhand.
Vorsicht ist bei einer Direktzahlung an den Verkäufer ohne Treuhand geboten. Wer den Kaufpreis überweist, bevor die Lasten gelöscht und die Einverleibung gesichert sind, trägt das Risiko, im schlechtesten Fall ohne lastenfreies Eigentum dazustehen. Eine Treuhandabwicklung schützt beide Seiten.
Damit Ihr Eigentum im Grundbuch eingetragen werden kann, braucht es die Aufsandungserklärung. Das ist die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Einverleibung Ihres Eigentumsrechts. Fehlt sie im Vertrag oder in einer gesonderten Urkunde, kann die Einverleibung nicht erfolgen. Prüfen Sie daher, ob der Entwurf eine wirksame Aufsandungserklärung enthält.
Zur Sicherung des Erwerbs dient die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie reserviert den Rang für Ihre Einverleibung und schützt Sie davor, dass der Verkäufer die Liegenschaft zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet. Die Rangordnung ist befristet, der Zeitpunkt ihrer Anforderung sollte daher mit der Abwicklung abgestimmt sein.
Wie Aufsandung und Einverleibung zusammenspielen, vertiefen wir im Beitrag zur Aufsandungserklärung und Einverleibung. Die Begriffe erklären wir auch im Fachlexikon.
Diese Punkte entscheiden über Ihre Rechte und Risiken. Prüfen Sie jeden einzeln, bevor Sie unterschreiben.
| Prüfpunkt | Empfehlenswert | Mögliches Risiko |
|---|---|---|
| Grundbuchstand Tagesaktueller Auszug | Abgleich von Eigentümer, Objekt und Lasten mit dem Vertrag | Veralteter Auszug verdeckt neue Eintragungen |
| Lastenfreistellung Löschung der Lasten gesichert | Freistellung an die Kaufpreiszahlung gekoppelt | Offene Pfandrechte belasten Ihr Eigentum |
| Kaufpreis Abwicklung über Treuhand | Freigabe erst nach Nachweis der Lastenfreistellung | Direktzahlung ohne Sicherung des Erwerbs |
| Einverleibung Aufsandung und Rangordnung | Wirksame Aufsandungserklärung und Anmerkung der Rangordnung | Fehlende Aufsandung verhindert die Eintragung |
| Gewährleistung Frist nach dem ABGB | Klare Regelung statt pauschalem Ausschluss | Weitreichender Ausschluss schwächt Ihre Position |
Gegenüber Verbrauchern darf die Gewährleistung nicht unter den gesetzlichen Schutzstandard verkürzt werden. Beim Kauf von einem privaten Verkäufer ist ein Ausschluss für verborgene Mängel oft strittig.
Achtung bei Direktzahlung: Wird der Kaufpreis ohne Treuhand direkt an den Verkäufer gezahlt, bevor die Lasten gelöscht und Ihre Einverleibung gesichert ist, tragen Sie das volle Risiko. Lassen Sie die Abwicklung vor der Unterschrift prüfen. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) kann hier rasch Klarheit schaffen.
Für Mängel der Liegenschaft gilt die Gewährleistung nach dem ABGB. Beim Kauf von einem Unternehmer beträgt die Frist für unbewegliche Sachen drei Jahre ab der Übergabe. Beim Kauf von einer privaten Verkäuferin oder einem privaten Verkäufer wird die Gewährleistung oft eingeschränkt. Ein Ausschluss erfasst aber im Zweifel nicht arglistig verschwiegene Mängel. Wie Sie bei verborgenen Mängeln vorgehen, behandeln wir im Beitrag zur Gewährleistung bei versteckten Mängeln.
Klären Sie den Übergabezeitpunkt und die Gefahrtragung. Ab der Übergabe gehen Nutzen, Lasten und die Gefahr eines zufälligen Untergangs auf Sie über. Ein Übergabeprotokoll hält den Zustand und die Zählerstände fest. Mehr dazu im Beitrag zum Übergabeprotokoll beim Haus- oder Wohnungskauf.
Rechnen Sie die Nebenkosten ein. Neben dem Kaufpreis fallen die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr, die Kosten der Vertragserrichtung und der Treuhandschaft sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Einen Überblick gibt unser Nebenkostenrechner. Eine erste Risikoeinschätzung liefert der Kaufvertrags-Risiko-Check.
Das Eigentum geht in Österreich nicht schon mit dem Kaufvertrag über, sondern erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Vertrag ist der Rechtstitel, die Eintragung der Erwerbsakt. Deshalb braucht der Vertrag eine wirksame Aufsandungserklärung des Verkäufers, damit Ihr Eigentum eingetragen werden kann.
Der Treuhänder nimmt den Kaufpreis entgegen und gibt ihn erst frei, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, etwa der Nachweis der Lastenfreistellung und die gesicherte Einverleibung. So zahlen Sie nicht, bevor Ihr lastenfreier Eigentumserwerb gesichert ist. Eine Direktzahlung ohne Treuhand verlagert dieses Risiko auf Sie.
Beim Kauf von einem privaten Verkäufer wird die Gewährleistung häufig eingeschränkt. Ein solcher Ausschluss erfasst im Zweifel aber keine arglistig verschwiegenen Mängel. Gegenüber Verbrauchern, etwa beim Kauf von einem gewerblichen Verkäufer als Unternehmer, darf die Gewährleistung nicht unter den gesetzlichen Schutzstandard verkürzt werden.
Die Schwerpunktseite zur Prüfung des Liegenschaftskaufvertrags mit den zentralen Prüfpunkten.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist und welche Lasten Ihr Eigentum betreffen können.
Wie die Abwicklung über einen Treuhänder Ihren Eigentumserwerb absichert.
Was A-, B- und C-Blatt bedeuten und worauf Sie beim Auszug achten sollten.
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