Übergabeprotokoll beim Haus- oder Wohnungskauf: Was hineingehört

Die Übergabe ist rechtlich die Besitzübergabe. Mit ihr erlangen Sie die tatsächliche Verfügungsgewalt über das Haus oder die Wohnung, meist durch die Schlüsselübergabe und das Verlassen des Objekts durch den Verkäufer. Das Eigentum geht in Österreich erst mit der Einverleibung im Grundbuch über, der Besitz aber schon mit der Übergabe. Mehr zu diesem Begriff lesen Sie im Fachlexikon zur Besitzübergabe.

Mit der Übergabe tritt der Gefahrübergang ein. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzen, Lasten und die Gefahr eines zufälligen Untergangs auf Sie über. Wird das Objekt nach der Übergabe etwa durch einen Sturm beschädigt, trifft das Risiko grundsätzlich Sie als Käufer, auch wenn das Eigentum noch nicht eingetragen ist. Deshalb sollten Sie ab der Übergabe für eine eigene Versicherung sorgen.

Weil sich mit der Übergabe so vieles ändert, sollte der genaue Zeitpunkt im Vertrag geregelt sein. Eine vertiefte Darstellung finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zu Übergabe und Besitz. Vor der Übergabe lohnt sich ein Blick in den Beitrag, wie Sie den Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen.

Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand des Objekts zum Zeitpunkt der Übergabe. Dazu gehören die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, damit die Verbrauchskosten klar zwischen Verkäufer und Käufer getrennt werden können. Notieren Sie die abgelesenen Werte mit Datum und am besten mit einem Foto des Zählers.

Festgehalten werden außerdem die übergebenen Schlüssel mit Anzahl und Art, der Zustand der einzelnen Räume sowie das vorhandene Inventar und alles Mitverkaufte wie eine Einbauküche oder bestimmte Möbel. Wichtig ist auch die Räumung: Das Objekt sollte frei von Fahrnissen übergeben werden, also ohne zurückgelassene Gegenstände des Verkäufers, soweit nichts anderes vereinbart ist. Eine Übersicht bietet unser Fachlexikon zum Übergabeprotokoll.

Festgestellte Mängel gehören ausdrücklich ins Protokoll. Notieren Sie jede Abweichung vom vereinbarten oder erwarteten Zustand so genau wie möglich. Ergänzende Hilfe bietet unsere Checkliste zur Übergabe und Räumung. Das Protokoll sollte von beiden Seiten unterschrieben werden, damit es als Beweismittel taugt.

Was der Verkäufer im Vertrag oder bei den Verkaufsgesprächen ausdrücklich versprochen hat, sind zugesicherte Eigenschaften. Weicht der Zustand bei der Übergabe davon ab, etwa weil eine zugesagte Heizungsart fehlt oder eine bestimmte Fläche nicht stimmt, kann das einen Mangel begründen. Mehr dazu im Fachlexikon zu den zugesicherten Eigenschaften.

Stellen Sie bei der Übergabe einen Mangel fest, ist die genaue Dokumentation im Protokoll entscheidend. Für Mängel der Liegenschaft gilt die Gewährleistung nach dem ABGB. Die Frist für unbewegliche Sachen beträgt drei Jahre ab der Übergabe. Gerade bei verdeckten Mängeln ist die Frage wichtig, ob der Verkäufer einen Mangel kannte und verschwieg. Dazu lesen Sie den Beitrag zur Gewährleistung bei versteckten Mängeln.

Das Protokoll grenzt auch ab, was vor und was nach der Übergabe entstanden ist. Wer Mängel erst nach der Schlüsselübergabe meldet, ohne sie im Protokoll festzuhalten, hat es schwerer, den Zustand zum Übergabezeitpunkt zu beweisen. Deshalb sollten Sie nichts ungeprüft unterschreiben und sich für die Begehung ausreichend Zeit nehmen.

Mit der Übergabe sollten auch die laufenden Versorgungsverträge geklärt werden. Strom, Gas, Wasser, Heizung und gegebenenfalls Internet laufen oft noch auf den Verkäufer. Vereinbaren Sie, ob Sie bestehende Verträge übernehmen oder neue abschließen. Melden Sie die abgelesenen Zählerstände an die Versorger. So wird der Verbrauch sauber zum Übergabezeitpunkt getrennt.

Lassen Sie sich bei der Übergabe alle wichtigen Unterlagen aushändigen. Dazu zählen der Energieausweis, Pläne, Bedienungsanleitungen technischer Anlagen sowie Nachweise zu Wartungen. Welche Pflichten den Verkäufer rund um den Energieausweis treffen, behandelt der Beitrag zu den Verkäuferpflichten zu Energieausweis und Unterlagen. Den Begriff erklären wir im Fachlexikon zum Energieausweis.

Eine erste Einschätzung, wo bei Ihrem Kauf Risiken liegen, liefert der Kaufvertrags-Risiko-Check. Bereiten Sie die Übergabe mit unserer Checkliste zur Übergabe und Räumung vor, damit kein Punkt vergessen wird.