Gewährleistung bei versteckten Mängeln: Ihre Rechte nach dem Immobilienkauf

Die Gewährleistung nach den §§ 922 ff ABGB verpflichtet den Verkäufer, dafür einzustehen, dass die Liegenschaft bei der Übergabe die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweist. Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache von diesem Sollzustand abweicht. Maßgeblich ist der Zustand im Zeitpunkt der Übergabe, auch wenn sich der Mangel erst später zeigt.

Für unbewegliche Sachen, also auch für eine Liegenschaft, beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre ab der Übergabe. Innerhalb dieser Frist müssen Sie Ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen. Versäumen Sie die Frist, erlöschen die Gewährleistungsrechte, selbst wenn der Mangel unzweifelhaft besteht. Mehr zur Bedeutung der Übergabe lesen Sie auf unserer Schwerpunktseite zu Übergabe und Besitz.

Den Begriff selbst erläutern wir im Fachlexikon zur Gewährleistung. Eine vertiefte Darstellung der Rechte des Käufers finden Sie auf der Schwerpunktseite zur Gewährleistung bei der Immobilie.

Das Gesetz sieht eine Reihenfolge der Rechtsbehelfe vor. An erster Stelle stehen die Verbesserung, also die Behebung des Mangels, oder der Austausch. Bei einer Liegenschaft bedeutet das in der Regel die Beseitigung des Mangels, etwa die Trockenlegung eines feuchten Kellers, weil ein Austausch der Sache hier ausscheidet.

Erst wenn die Verbesserung unmöglich ist, vom Verkäufer verweigert wird oder mit erheblichen Nachteilen für Sie verbunden wäre, kommen die weiteren Rechtsbehelfe in Betracht. Sie können dann die Preisminderung verlangen, also eine Herabsetzung des Kaufpreises entsprechend dem geringeren Wert. Bei einem erheblichen Mangel steht die Wandlung offen, mit der der Vertrag rückabgewickelt wird.

Welcher Weg sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Ein geringfügiger Mangel rechtfertigt keine Wandlung, wohl aber eine Preisminderung. Eine erste Einschätzung der Risiken liefert der Kaufvertrags-Risiko-Check. Welche Nachweise Sie sammeln sollten, zeigt die Checkliste zu Mängeln und Gewährleistungsnachweisen.

Eine wichtige Erleichterung bietet die Vermutung der Mangelhaftigkeit. Zeigt sich ein Mangel innerhalb des ersten Jahres nach der Übergabe, wird vermutet, dass er schon bei der Übergabe vorhanden war. Der Verkäufer muss dann beweisen, dass der Mangel erst später entstanden ist, etwa durch unsachgemäße Nutzung durch Sie.

Nach Ablauf des ersten Jahres kehrt sich die Beweislast um. Dann müssen Sie als Käufer nachweisen, dass der Mangel bereits bei der Übergabe bestand. Gerade bei verborgenen Mängeln ist dieser Nachweis anspruchsvoll, weshalb ein zeitnahes Sachverständigengutachten zur Ursache und zum Entstehungszeitpunkt wertvoll ist.

Dokumentieren Sie deshalb jeden Mangel früh mit Fotos, einer Datumsangabe und möglichst einem Gutachten. Je früher Sie den Mangel feststellen und rügen, desto stärker ist Ihre Position. Wie Sie den Zustand bei der Übergabe festhalten, behandeln wir im Beitrag zum Übergabeprotokoll beim Haus- oder Wohnungskauf.

Beim Kauf von einer privaten Verkäuferin oder einem privaten Verkäufer wird die Gewährleistung oft ausgeschlossen, etwa mit einer Klausel, dass die Liegenschaft wie besichtigt und ohne Gewähr verkauft wird. Ein solcher Ausschluss hat aber Grenzen. Er erfasst im Zweifel keine arglistig verschwiegenen Mängel und keine ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften. Den Begriff erklären wir im Fachlexikon zu den zugesicherten Eigenschaften.

Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen, kommt neben oder statt der Gewährleistung ein Schadenersatzanspruch in Betracht. Der Schadenersatz setzt ein Verschulden voraus, also etwa das bewusste Verschweigen. Er unterliegt eigenen Fristen. So kann ein Anspruch bestehen, selbst wenn die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist.

Daneben steht die Irrtumsanfechtung. Wurden Sie über eine wesentliche Eigenschaft der Liegenschaft in einen Irrtum geführt, können Sie den Vertrag unter Umständen anfechten. Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Verhalten des Verkäufers, von der Schwere des Mangels und von den Fristen ab. Welche Unterlagen der Verkäufer vorlegen muss, behandeln wir im Beitrag zu den Verkäuferpflichten bei Energieausweis und Unterlagen. Allgemein zur Prüfung vor dem Kauf siehe den Beitrag zur Prüfung des Kaufvertrags vor der Unterzeichnung.