Grundbuchauszug richtig lesen: A-, B- und C-Blatt verstehen

Das A-Blatt, auch Gutsbestandsblatt genannt, beschreibt die Liegenschaft selbst. Es nennt die Einlagezahl, die Katastralgemeinde und die einzelnen Grundstücke mit ihren Grundstücksnummern, der Fläche und der Benützungsart. So lässt sich genau feststellen, welches Objekt mit welcher Ausdehnung Gegenstand des Kaufs ist.

Gleichen Sie die Angaben im A-Blatt mit dem Vertragsentwurf ab. Stimmen Einlagezahl, Katastralgemeinde und Grundstücksnummern überein? Entspricht die Fläche Ihren Erwartungen? Abweichungen zwischen Auszug und Vertrag sollten Sie vor der Unterschrift klären, weil der Auszug den maßgeblichen Stand wiedergibt.

Im A-Blatt finden sich teils auch Eintragungen mit Bezug zur Liegenschaft, etwa zugeschriebene Rechte. Eine vertiefte Darstellung zum Aufbau des Grundbuchs bietet unser Fachlexikon zum Grundbuch. Mehr zum Zusammenspiel von Grundbuch und Lasten lesen Sie auf der Schwerpunktseite zu Grundbuch und Lasten.

Das B-Blatt, das Eigentumsblatt, zeigt, wer Eigentümer der Liegenschaft ist. Bei mehreren Eigentümern weist es die jeweiligen Anteile aus, etwa zur Hälfte oder zu einem Viertel. Jeder Eigentümer erhält eine eigene laufende Nummer, die B-LNR, über die sich die Anteile zuordnen lassen.

Beim Wohnungseigentum ist das B-Blatt besonders zu lesen. Hier ist der Mindestanteil ausgewiesen, mit dem das Wohnungseigentum an einer bestimmten Einheit untrennbar verbunden ist. Die Verknüpfung erfolgt über die B-LNR. So erkennen Sie, welcher Anteil zu welcher Wohnung oder welchem Objekt gehört.

Prüfen Sie, ob die Person des Verkäufers mit dem im B-Blatt eingetragenen Eigentümer übereinstimmt. Nur der eingetragene Eigentümer kann wirksam über die Liegenschaft verfügen. Weichen die Angaben ab, etwa weil eine Verlassenschaft offen ist, sollten Sie die Eigentumsverhältnisse vor dem Kauf klären.

Das C-Blatt, das Lastenblatt, ist für Käufer oft der heikelste Teil. Hier sind die Lasten eingetragen, die auf der Liegenschaft haften. Dazu zählen vor allem das Pfandrecht, das eine Bank zur Sicherung eines Kredits eintragen lässt. Dazu kommen Dienstbarkeiten wie ein Geh- und Fahrtrecht oder ein Wohnungsrecht.

Weiter können im C-Blatt eine Reallast, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie ein Vorkaufsrecht stehen. Ein Belastungsverbot kann verhindern, dass die Liegenschaft ohne Zustimmung verkauft oder belastet wird. Diese Begriffe erläutern wir im Fachlexikon zum Pfandrecht, zur Dienstbarkeit und zum Belastungs- und Veräußerungsverbot.

Lesen Sie jede Eintragung im C-Blatt genau und ordnen Sie sie zu. Welche Lasten sollen vor Ihrer Einverleibung gelöscht werden, welche bleiben bestehen? Eine erste Einordnung liefert der Lasten-Grundbuch-Check. Wie die Löschung im Vertrag abgesichert wird, behandelt der Beitrag zur Lastenfreistellung im Kaufvertrag.

Neben den drei Blättern enthält der Auszug Anmerkungen. Eine wichtige ist die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie reserviert den Rang für eine künftige Einverleibung und schützt den Käufer davor, dass die Liegenschaft zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet wird. Die Rangordnung ist befristet, der Zeitpunkt ihrer Anforderung sollte daher mit der Abwicklung abgestimmt sein. Mehr dazu im Fachlexikon zur Anmerkung der Rangordnung.

Die Urkundensammlung ergänzt den Auszug. In ihr sind die Urkunden hinterlegt, auf denen die Eintragungen beruhen, etwa der frühere Kaufvertrag, eine Pfandurkunde oder die Vereinbarung über eine Dienstbarkeit. Ein Blick in die Urkundensammlung hilft, den Inhalt und die Reichweite einer Last genau zu verstehen.

Achten Sie beim Lesen stets auf die Aktualität. Ein tagesaktueller Auszug gibt den maßgeblichen Stand wieder. Gleichen Sie ihn vor der Unterschrift mit dem Vertragsentwurf ab. Wie Sie den gesamten Entwurf systematisch prüfen, zeigt der Beitrag dazu, wie Sie den Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen. Eine strukturierte Hilfe bietet die Checkliste zu Grundbuch und Lasten.