Wie die Lastenfreistellung im Kaufvertrag funktioniert: Lasten im C-Blatt, Löschungserklärung der Bank, treuhändige Abwicklung und der Fall eines zu hohen Kredits.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Wer eine Liegenschaft kauft, will sie in der Regel frei von den Schulden des Verkäufers erwerben. Haftet auf dem Objekt ein Pfandrecht der finanzierenden Bank, geht diese Last ohne klare Regelung auf den Käufer über. Die Lastenfreistellung sorgt dafür, dass solche Eintragungen vor oder Zug um Zug mit Ihrer Einverleibung gelöscht werden.
Dieser Beitrag erklärt, welche Lasten im C-Blatt des Grundbuchs auftauchen können, wie die Löschungserklärung der Gläubigerbank funktioniert und warum die treuhändige Abwicklung der Lastenfreistellung Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung so wichtig ist. Auch die Rolle der Anmerkung der Rangordnung und der Sonderfall eines zu hohen Kredits kommen zur Sprache.
Aus anwaltlicher Sicht entscheidet sich beim Thema Lastenfreistellung, ob Sie am Ende lastenfreies Eigentum erhalten oder fremde Schulden mitkaufen. Der Vertrag muss die einzelnen Schritte sauber verzahnen, damit Geld und Löschung in der richtigen Reihenfolge fließen.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu den Lasten im Grundbuch und zur Abwicklung. Sie erhalten eine erste Einordnung, ob Ihre lastenfreie Übereignung abgesichert ist.
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Pfandrechte der finanzierenden Bank, Dienstbarkeiten, Reallasten oder ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zeigen sich im C-Blatt des Grundbuchs.
Zeigt der Grundbuchsauszug keine Lasten im C-Blatt, müssen Sie keine Löschung erwirken. Prüfen Sie dennoch mit einem tagesaktuellen Auszug, ob seither neue Eintragungen hinzugekommen sind. Eine Orientierung bietet unser Lasten- und Grundbuch-Check.
Achten Sie zusätzlich darauf, dass der Vertrag eine lastenfreie Übereignung als Pflicht des Verkäufers absichert, falls doch noch Eintragungen auftauchen.
Sind die Löschungserklärung der Gläubigerbank und die Treuhandabwicklung geregelt, ist die Lastenfreistellung gut abgesichert. Prüfen Sie zusätzlich, ob die Fälligkeit des Kaufpreises an den Nachweis der Löschung gekoppelt ist und ob die Anmerkung der Rangordnung Ihren Rang sichert.
Klären Sie auch, wie mit Dienstbarkeiten oder Reallasten verfahren wird, die bestehen bleiben sollen. Eine kurze anwaltliche Durchsicht stellt sicher, dass die Reihenfolge der Schritte stimmt.
Fehlt eine klare Regelung, läuft die Zahlung ohne Treuhand oder übersteigt der offene Kredit den Kaufpreis, trägt der Käufer das Risiko, mit den Schulden des Verkäufers belastet zu bleiben. Solche Punkte lassen sich vor der Unterschrift nachbessern: eine Löschungserklärung der Bank, eine treuhändige Abwicklung und eine Fälligkeit, die an den Nachweis der Löschung gekoppelt ist.
Ist der offene Kredit höher als der Kaufpreis, muss der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen, damit die Bank löscht. Lassen Sie diese Deckung vor der Unterschrift schriftlich klären.
Die Lasten einer Liegenschaft stehen im C-Blatt des Grundbuchs. Am häufigsten ist das Pfandrecht der Bank, die den Kauf oder Bau des Verkäufers finanziert hat. Es sichert den Kredit und bleibt eingetragen, bis die Bank die Löschung bewilligt. Daneben können Dienstbarkeiten wie ein Wege- oder Wohnrecht und Reallasten wie eine Ausgedingelast eingetragen sein.
Eine besondere Rolle spielt das Belastungs- und Veräußerungsverbot. Es untersagt dem Eigentümer, die Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten zu verkaufen oder zu belasten. Ist ein solches Verbot eingetragen, kann der Verkauf nur mit der Zustimmung der berechtigten Person wirksam abgewickelt werden. Die einzelnen Begriffe erläutern wir im Eintrag zum Pfandrecht sowie zu Reallast und Dienstbarkeit.
Nicht jede Last muss verschwinden. Eine Dienstbarkeit zugunsten des Nachbarn etwa bleibt oft bestehen und der Käufer übernimmt sie bewusst. Ein Pfandrecht der finanzierenden Bank des Verkäufers dagegen soll der Käufer in der Regel nicht übernehmen. Welche Eintragungen gelöscht werden und welche bleiben, gehört im Vertrag ausdrücklich geregelt. Einen Überblick gibt unsere Schwerpunktseite zu Grundbuch und Lasten.
Ein Pfandrecht wird nicht automatisch frei, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Es bleibt im Grundbuch eingetragen, bis die Gläubigerbank der Löschung zustimmt. Diese Zustimmung erteilt sie in der Löschungserklärung, oft auch Löschungsquittung genannt. Erst mit dieser Urkunde lässt sich das Pfandrecht aus dem C-Blatt entfernen.
Die Bank gibt die Löschungserklärung üblicherweise nur heraus, wenn der zugrunde liegende Kredit abgedeckt ist. Genau hier setzt die treuhändige Abwicklung an: Der Treuhänder zahlt aus dem hinterlegten Kaufpreis zunächst den offenen Kreditsaldo an die Bank und erhält im Gegenzug die Löschungserklärung. Den Rest des Kaufpreises gibt er an den Verkäufer frei. So fließt Ihr Geld nicht, ohne dass die Löschung gesichert ist.
Der Vertrag sollte die Löschungserklärung ausdrücklich zur Bedingung machen. Die Fälligkeit des Kaufpreises gehört an den Nachweis gekoppelt, dass die Bank die Löschung bewilligt. Wie die Zahlung über einen Treuhänder im Detail abläuft, lesen Sie im Beitrag zur Kaufpreiszahlung über Treuhand. Den Begriff selbst erklärt der Eintrag zur Lastenfreistellung.
Die treuhändige Abwicklung verzahnt Zahlung und Löschung Zug um Zug. Der Treuhänder, meist ein Rechtsanwalt oder Notar, nimmt den Kaufpreis entgegen und gibt ihn erst frei, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Dazu zählt der Nachweis, dass die Lasten gelöscht werden und Ihre Einverleibung gesichert ist. Auf diese Weise zahlt der Käufer nicht in Vorleistung auf ein unsicheres Ergebnis.
Zur Sicherung des Rangs dient die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie reserviert den Rang für Ihre Einverleibung und verhindert, dass sich zwischenzeitlich neue Lasten vor Ihr Recht schieben. Gerade wenn alte Pfandrechte erst noch gelöscht werden, sichert die Rangordnung, dass Ihr Eigentum den vereinbarten Platz im Grundbuch erhält.
Die lastenfreie Übereignung ist eine Pflicht des Verkäufers. Er schuldet Ihnen das Eigentum frei von jenen Lasten, deren Löschung vereinbart wurde. Kommt er dem nicht nach, stehen Ihnen vertragliche Rechte zu. Wie Sie den Grundbuchstand vorab prüfen, zeigt der Beitrag zum richtigen Lesen des Grundbuchauszugs. Eine Orientierung bietet zudem unsere Checkliste zu Grundbuch und Lasten.
Diese Punkte entscheiden, ob Sie lastenfreies Eigentum erhalten. Prüfen Sie jeden einzeln, bevor Sie unterschreiben.
| Punkt | Empfehlenswert | Mögliches Risiko |
|---|---|---|
| Lasten im C-Blatt Vollständig erfasst | Jede Eintragung mit dem Vertrag abgeglichen | Übersehene Pfandrechte bleiben auf dem Objekt |
| Löschungserklärung Von der Bank zugesagt | Löschung der Bankpfandrechte vertraglich gesichert | Ohne Zustimmung der Bank keine Löschung |
| Treuhandabwicklung Zahlung Zug um Zug | Kreditablöse und Löschung über den Treuhänder | Direktzahlung ohne Sicherung der Löschung |
| Rangordnung Anmerkung gesetzt | Rang für Ihre Einverleibung reserviert | Neue Lasten schieben sich vor Ihr Recht |
| Höhe des Kredits Deckung geklärt | Differenz zum Kaufpreis vom Verkäufer aufgebracht | Offener Kredit übersteigt den Kaufpreis |
Übersteigt der offene Kredit den Kaufpreis, gibt die Bank die Löschungserklärung nur heraus, wenn die Deckung anderweitig gesichert ist. Diese Frage gehört vor der Unterschrift geklärt.
Achtung bei höherem Kredit: Ist der offene Kredit des Verkäufers höher als der Kaufpreis, reicht Ihr Geld allein nicht zur Löschung des Pfandrechts. Ohne gesicherte Deckung gibt die Bank die Löschung nicht frei. Lassen Sie diesen Punkt vor der Unterschrift prüfen. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) kann hier rasch Klarheit schaffen.
Ein heikler Fall liegt vor, wenn der offene Kredit des Verkäufers den vereinbarten Kaufpreis übersteigt. Dann reicht der hinterlegte Kaufpreis nicht aus, um den Kreditsaldo abzudecken und die Bank zur Löschung zu bewegen. Ohne zusätzliche Mittel verweigert die Bank die Löschungserklärung und das Pfandrecht bliebe bestehen.
In dieser Lage muss der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen oder mit der Bank eine andere Lösung vereinbaren. Der Vertrag sollte vorsehen, dass die Löschung gesichert ist, bevor der Kaufpreis fließt. Andernfalls riskiert der Käufer, zu zahlen und dennoch eine belastete Liegenschaft zu erhalten. Eine erste Einschätzung der Lasten ermöglicht der Lasten- und Grundbuch-Check.
Lassen Sie sich die Deckung vor der Unterschrift schriftlich bestätigen. Sinnvoll ist eine Klausel, die den Vertrag scheitern lässt oder die Fälligkeit aufschiebt, falls die Bank die Löschung nicht gegen den Kaufpreis zusagt. So bleibt das Risiko nicht beim Käufer. Wie die einzelnen Zahlungsschritte über den Treuhänder zusammenspielen, vertieft die Schwerpunktseite zu Treuhand und Kaufpreis.
Lastenfreistellung bedeutet, dass die im C-Blatt eingetragenen Lasten des Verkäufers, vor allem das Pfandrecht der finanzierenden Bank, gelöscht werden, damit Sie lastenfreies Eigentum erwerben. Der Vertrag sollte die Löschung an die Kaufpreiszahlung koppeln und über einen Treuhänder abwickeln.
Ein Pfandrecht bleibt im Grundbuch eingetragen, bis die Gläubigerbank der Löschung zustimmt. Diese Zustimmung erteilt sie in der Löschungserklärung, auch Löschungsquittung genannt. Erst mit dieser Urkunde lässt sich das Pfandrecht aus dem C-Blatt entfernen. Die Bank gibt sie in der Regel heraus, wenn der Kredit abgedeckt ist.
Übersteigt der offene Kredit den Kaufpreis, reicht der Kaufpreis nicht zur Löschung des Pfandrechts. Der Verkäufer muss die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen oder mit der Bank eine Lösung finden. Der Vertrag sollte sicherstellen, dass die Löschung geklärt ist, bevor Sie zahlen.
Die Schwerpunktseite dazu, wie das Grundbuch aufgebaut ist und welche Lasten Ihr Eigentum betreffen können.
Wie die Abwicklung über einen Treuhänder die Löschung der Lasten gegen den Kaufpreis sichert.
Wie der Treuhänder den offenen Kredit ablöst und die Löschungserklärung erhält.
Was A-, B- und C-Blatt bedeuten und wie Sie die eingetragenen Lasten erkennen.
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