Wohnungseigentum, Rücklage und Betriebskosten: Worauf Käufer achten sollten

Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 ist das Recht, ein bestimmtes Objekt wie eine Wohnung oder einen Stellplatz ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Dieses Recht ist untrennbar mit einem Mindestanteil an der gesamten Liegenschaft verbunden. Sie sind also zugleich Miteigentümer der Liegenschaft und Wohnungseigentümer Ihres Objekts. Mehr dazu lesen Sie im Fachlexikon zu Wohnungseigentum.

Wie groß Ihr Anteil ist, ergibt sich aus dem Nutzwert. Der Nutzwert wird in einem Nutzwertgutachten festgelegt und bewertet jedes Objekt im Verhältnis zu den anderen, etwa nach Größe, Lage und Ausstattung. Aus den Nutzwerten errechnen sich die Miteigentumsanteile. Eine vertiefte Erklärung bietet unser Fachlexikon zum Nutzwert.

Der Nutzwert ist nicht nur eine Rechengröße für den Anteil. Er bestimmt in der Regel auch, wie die Betriebskosten und die Beiträge zur Rücklage auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Prüfen Sie deshalb, welcher Nutzwert Ihrem Objekt zugeordnet ist. Eine vertiefte Darstellung finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zu Wohnungseigentum und Bestandrechten.

Die Eigentümergemeinschaft bildet eine Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen, insbesondere für die Erhaltung des Hauses. In diese Instandhaltungsrücklage zahlen alle Eigentümer laufend ein, in der Regel nach dem Nutzwert. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf wird sie nicht ausbezahlt.

Für Sie als Käuferin oder Käufer ist die Höhe der Rücklage entscheidend. Ist sie gut dotiert, lassen sich anstehende Erhaltungen wie ein neues Dach oder eine Fassadensanierung daraus finanzieren. Ist die Rücklage gering, drohen nach dem Kauf Sonderbeiträge oder eine Erhöhung der monatlichen Vorschreibung. Fragen Sie deshalb die aktuelle Höhe der Rücklage bei der Hausverwaltung ab und gleichen Sie sie mit dem Zustand des Hauses ab.

Achten Sie auch auf offene Beiträge des Verkäufers. Hat der Verkäufer rückständige Zahlungen an die Gemeinschaft, kann die Eigentümergemeinschaft unter den Voraussetzungen des WEG auf das Objekt greifen, das nun Ihnen gehört. Lassen Sie sich vor dem Kauf bestätigen, dass keine offenen Beiträge bestehen. Wie Sie den Kaufvertrag insgesamt absichern, behandeln wir im Beitrag zur Prüfung des Liegenschaftskaufvertrags vor der Unterzeichnung.

Neben der Rücklage tragen Sie die laufenden Betriebskosten und Bewirtschaftungskosten. Dazu zählen etwa die Kosten für Wasser, Kanal, Müll, Versicherung, Hausbetreuung und Verwaltung. Diese Kosten werden in der Regel nach dem Nutzwert auf die Eigentümer aufgeteilt, sofern keine abweichende Vereinbarung besteht. Einen Überblick über die Gesamtkosten beim Kauf bietet unser Nebenkostenrechner.

Die laufende Verwaltung übernimmt die Hausverwaltung. Sie erstellt jährlich die Betriebskostenabrechnung und eine Vorschau für das kommende Jahr, schreibt die monatlichen Beiträge vor und setzt die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft um. Verlangen Sie vor dem Kauf die letzte Betriebskostenabrechnung und die aktuelle Vorschau, damit Sie den monatlichen Aufwand realistisch einschätzen können.

Wichtige Entscheidungen trifft die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss, etwa über größere Erhaltungen oder die Höhe der Rücklage. Diese Beschlüsse binden auch Sie als neuen Eigentümer. Lesen Sie deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und achten Sie auf bereits beschlossene Maßnahmen. Eine etwaige Benützungsregelung ordnet die Nutzung gemeinsamer Teile wie Garten oder Stellplätze und kann von einem Bestandvertrag zu unterscheiden sein.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie ein Bündel an Unterlagen einholen. Dazu zählen der Wohnungseigentumsvertrag, das Nutzwertgutachten, die letzte Betriebskostenabrechnung und die aktuelle Vorschau sowie die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen. Diese Unterlagen liegen meist bei der Hausverwaltung auf und geben ein verlässliches Bild der Bewirtschaftung.

Verlangen Sie zusätzlich eine Auskunft über die Höhe der Rücklage und eine Bestätigung, dass keine offenen Beiträge des Verkäufers bestehen. Klären Sie, ob eine Benützungsregelung besteht, die etwa Stellplätze oder Gartenanteile zuordnet. So erkennen Sie, welche Rechte und Pflichten Sie mit der Wohnung übernehmen.

Halten Sie den Zustand der Wohnung und die Zählerstände bei der Übergabe in einem Protokoll fest. Wie ein solches Protokoll aufgebaut ist, behandeln wir im Beitrag zum Übergabeprotokoll beim Haus- oder Wohnungskauf. Eine strukturierte Hilfe bietet unsere Checkliste zu Wohnungseigentum und Betriebskosten.