Wie die Kaufpreiszahlung über Treuhand Ihren Eigentumserwerb sichert: Treuhänder, Anderkonto, Auszahlungsbedingungen, eTHB und die Rolle der Bankfinanzierung.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Beim Kauf einer Liegenschaft geht es um hohe Beträge. Wer den Kaufpreis überweist, möchte sicher sein, dass im Gegenzug das lastenfreie Eigentum tatsächlich auf ihn übergeht. Genau dieses Spannungsverhältnis löst die Abwicklung über einen Treuhänder: Sie zahlen nicht direkt an den Verkäufer, sondern an eine neutrale Stelle, die das Geld erst freigibt, wenn Ihr Eigentumserwerb gesichert ist.
Dieser Beitrag erklärt, wie die Kaufpreiszahlung über Treuhand funktioniert. Im Mittelpunkt stehen der Treuhänder und der Treuhandauftrag, das Anderkonto, die Auszahlungsbedingungen und die zusätzliche Sicherung über die elektronische Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer. Außerdem zeigen wir, wie eine Bankfinanzierung in die Treuhand passt.
Aus anwaltlicher Sicht ist die Treuhandabwicklung der Kern einer sicheren Kaufabwicklung. Eine Direktzahlung ohne Treuhand verlagert das Risiko auf den Käufer und sollte die Ausnahme bleiben. Wer die Bedingungen kennt, kann beurteilen, ob die eigene Abwicklung wirklich abgesichert ist.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu Treuhand und Auszahlungsbedingungen. Sie erhalten eine erste Einordnung, ob Ihre Zahlung sicher gestaltet ist.
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Üblich ist ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder, der den Kaufpreis auf einem Anderkonto verwahrt und erst bei Erfüllung der Bedingungen freigibt.
Zahlen Sie den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, bevor die Lasten gelöscht und Ihre Einverleibung gesichert sind, tragen Sie das volle Risiko. Im schlechtesten Fall ist das Geld weg und das Eigentum nicht lastenfrei. Lassen Sie die Abwicklung über einen Treuhänder regeln. Eine Orientierung bietet unsere Checkliste zu Kaufpreis und Treuhand.
Eine Treuhandabwicklung schützt beide Seiten und kostet im Verhältnis zum Kaufpreis wenig.
Läuft der Kaufpreis über einen Treuhänder und sind die Auszahlungsbedingungen an Rangordnung, Lastenfreistellung und Einverleibung geknüpft, ist Ihre Zahlung gut abgesichert. Prüfen Sie zusätzlich, ob eine Eintragung in der elektronischen Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer erfolgt und ob die Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Selbstberechnung berücksichtigt ist.
Eine kurze Durchsicht der Treuhandbedingungen bestätigt, dass nichts Wesentliches fehlt.
Unklare Auszahlungsbedingungen oder eine fehlende Absicherung über die elektronische Treuhandeinrichtung schwächen Ihren Schutz. Verlangen Sie, dass der Treuhänder erst auszahlt, wenn die Rangordnung gesichert, die Lastenfreistellung nachgewiesen und Ihre Einverleibung gesichert ist. Ergänzen Sie die Eintragung in der eTHB als zusätzliche Sicherung.
Lassen Sie den Treuhandauftrag vor der Zahlung prüfen und die Bedingungen anpassen.
Der Treuhänder ist eine neutrale Person, die zwischen Käufer und Verkäufer steht. In der Praxis ist das meist ein Rechtsanwalt oder ein Notar, der die Vertragsabwicklung übernimmt. Er handelt nicht für eine Seite, sondern hat die Interessen beider Parteien zu wahren und die vereinbarten Bedingungen genau einzuhalten. Mehr dazu im Fachlexikon zum Treuhänder.
Grundlage seiner Tätigkeit ist der Treuhandauftrag. Darin legen Käufer und Verkäufer schriftlich fest, welchen Betrag der Treuhänder verwahrt, unter welchen Bedingungen er auszahlt und an wen das Geld im jeweiligen Fall fließt. Der Treuhandauftrag ist damit das Herzstück der Abwicklung, weil er die Pflichten des Treuhänders verbindlich umreißt.
Eine vertiefte Darstellung der Zusammenhänge finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zu Treuhand und Kaufpreis. Wie die Fälligkeit des Kaufpreises an die Abwicklung anknüpft, erklären wir im Fachlexikon zur Kaufpreisfälligkeit.
Den Kaufpreis überweisen Sie nicht auf das Privatkonto des Verkäufers, sondern auf ein Treuhandkonto, das als Anderkonto geführt wird. Ein Anderkonto ist ein gesondertes Konto, das der Treuhänder für fremdes Geld führt und das vom eigenen Vermögen getrennt ist. So bleibt der Kaufpreis bis zur Freigabe geschützt.
Der Treuhänder zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn die vereinbarten Auszahlungsbedingungen erfüllt sind. Typisch sind: die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung ist gesichert, die Lastenfreistellung ist nachgewiesen, die Einverleibung Ihres Eigentums ist gesichert und die Unbedenklichkeitsbescheinigung oder die Selbstberechnung der Steuer liegt vor. Erst wenn diese Punkte abgehakt sind, fließt das Geld an den Verkäufer.
Diese Bedingungen sorgen dafür, dass Sie und der Verkäufer Zug um Zug abgesichert sind. Mehr zur Löschung der Lasten lesen Sie im Beitrag zur Lastenfreistellung im Kaufvertrag sowie im Fachlexikon zur Lastenfreistellung.
Wickelt ein Rechtsanwalt die Treuhandschaft ab, kann er die Treuhand in der elektronischen Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer erfassen, kurz eTHB. Dabei wird das Treuhandkonto bei der Kammer registriert und überwacht. Das schafft eine zusätzliche Sicherung über den einzelnen Treuhänder hinaus.
Für Sie als Käufer bedeutet die Eintragung in der eTHB, dass die Mittelverwendung kontrolliert wird und im Schadensfall ein besonderer Schutz greifen kann. Sie ist ein Qualitätsmerkmal einer sauberen Abwicklung und sollte im Treuhandauftrag angesprochen sein, wenn ein Rechtsanwalt die Treuhandschaft führt.
Wie die Rangordnung Ihren Erwerb schützt, vertiefen wir im Fachlexikon zur Anmerkung der Rangordnung. Wie Aufsandung und Einverleibung zusammenspielen, lesen Sie im Beitrag zur Aufsandungserklärung und Einverleibung.
Diese Punkte entscheiden, ob Ihre Zahlung wirklich abgesichert ist. Prüfen Sie jeden einzeln, bevor Sie überweisen.
| Punkt | Empfehlenswert | Mögliches Risiko |
|---|---|---|
| Treuhänder Rechtsanwalt oder Notar | Neutrale Stelle wahrt die Interessen beider Seiten | Zahlung direkt an den Verkäufer ohne neutrale Stelle |
| Treuhandkonto Gesondertes Anderkonto | Kaufpreis getrennt vom Vermögen des Treuhänders | Überweisung auf ein Privatkonto des Verkäufers |
| Auszahlung Klare Auszahlungsbedingungen | Freigabe erst bei gesicherter Einverleibung und Lastenfreiheit | Auszahlung vor Nachweis der Lastenfreistellung |
| eTHB Eintragung bei der Kammer | Zusätzliche Kontrolle der Mittelverwendung | Keine Erfassung der Treuhand |
| Finanzierung Bank zahlt in die Treuhand | Auszahlung der Bank gegen ein Pfandrecht abgestimmt | Auszahlung der Bank ohne Abstimmung mit der Abwicklung |
Die genauen Auszahlungsbedingungen richten sich nach dem Einzelfall. Bei einer Bankfinanzierung sind die Vorgaben der Bank mit den Treuhandbedingungen abzustimmen.
Achtung bei Direktzahlung: Wird der Kaufpreis ohne Treuhand direkt an den Verkäufer gezahlt, bevor die Lasten gelöscht und Ihre Einverleibung gesichert ist, tragen Sie das volle Risiko. Lassen Sie die Abwicklung vor der Zahlung prüfen. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) kann hier rasch Klarheit schaffen.
Finanzieren Sie den Kauf über eine Bank, zahlt diese den Kreditbetrag in der Regel ebenfalls in die Treuhand. Die Bank verlangt dafür ein Pfandrecht an der Liegenschaft als Sicherheit. Treuhänder und Bank stimmen die Auszahlung so ab, dass das Pfandrecht der Bank und Ihr Eigentum gemeinsam im Grundbuch eingetragen werden. So passt die Finanzierung sauber in die Abwicklung.
Eine Direktzahlung ohne Treuhand ist demgegenüber riskant. Überweisen Sie den Kaufpreis, bevor die Lasten des Verkäufers gelöscht und Ihre Einverleibung gesichert sind, kann es passieren, dass das Geld weg ist und Sie kein lastenfreies Eigentum erhalten. Die Treuhand verhindert genau dieses Szenario, weil sie Zahlung und Eigentumssicherung verknüpft.
Wie Sie den Vertrag insgesamt prüfen, lesen Sie im Beitrag dazu, wie Sie den Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen. Eine erste Risikoeinschätzung liefert der Kaufvertrags-Risiko-Check.
In der Praxis übernimmt meist ein Rechtsanwalt oder ein Notar die Treuhandschaft. Der Treuhänder ist eine neutrale Stelle, die den Kaufpreis auf einem Anderkonto verwahrt und erst freigibt, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Er wahrt die Interessen beider Seiten und ist an den Treuhandauftrag gebunden.
Der Treuhänder zahlt erst aus, wenn die Auszahlungsbedingungen erfüllt sind. Typisch sind eine gesicherte Anmerkung der Rangordnung, der Nachweis der Lastenfreistellung, die gesicherte Einverleibung Ihres Eigentums sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung oder die Selbstberechnung der Steuer. So zahlen Sie nicht, bevor Ihr lastenfreier Eigentumserwerb gesichert ist.
Wickelt ein Rechtsanwalt die Treuhandschaft ab, kann er sie in der elektronischen Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer erfassen. Das Treuhandkonto wird dort registriert und überwacht. Für Sie bedeutet das eine zusätzliche Kontrolle der Mittelverwendung und einen besonderen Schutz über den einzelnen Treuhänder hinaus.
Die Schwerpunktseite zur Abwicklung des Kaufpreises über einen Treuhänder.
Wie die Löschung der Lasten an die Kaufpreiszahlung gekoppelt wird.
Welche Punkte Sie vor der Unterschrift kontrollieren sollten.
Die Checkliste zu den wichtigsten Punkten der Treuhandabwicklung.
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