Aufsandungserklärung und Einverleibung: So wird aus dem Vertrag Eigentum

Das österreichische Recht trennt beim Eigentumserwerb zwischen Titel und Modus. Der Titel ist der Rechtsgrund, hier der gültige Kaufvertrag. Der Modus ist der Erwerbsakt, bei Liegenschaften die Einverleibung im Grundbuch. Erst beide zusammen verschaffen Ihnen das Eigentum. Ein gültiger Vertrag allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer.

Diese Trennung hat praktische Folgen. Solange Ihr Eigentum nicht eingetragen ist, bleibt der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer ausgewiesen. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, deshalb zählt der eingetragene Stand. Wie das Grundbuch aufgebaut ist und welche Eintragungen es kennt, erklären wir im Fachlexikon und im Beitrag dazu, wie Sie einen Grundbuchauszug richtig lesen.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Der Vertrag muss die Grundlage für eine saubere Einverleibung schaffen. Dazu gehört vor allem die Aufsandungserklärung. Den Begriff der Einverleibung selbst erläutern wir vertieft im Fachlexikon zur Einverleibung.

Die Aufsandungserklärung ist die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers, dass Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch einverleibt werden darf. Sie ist eine Eintragungsgrundlage und damit unverzichtbar. Fehlt sie im Vertrag oder in einer gesonderten Urkunde, kann das Grundbuchsgericht Ihr Eigentum nicht eintragen, auch wenn der Kaufvertrag im Übrigen gültig ist.

Damit die Erklärung als Eintragungsgrundlage taugt, muss die Unterschrift des Verkäufers gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Die Beglaubigung bestätigt, dass die Unterschrift echt ist. Ohne diese Form ist die Urkunde nicht eintragungsfähig. Prüfen Sie daher nicht nur, ob eine Aufsandungserklärung vorhanden ist, sondern auch, ob die Form gewahrt ist.

In der Praxis steht die Aufsandungserklärung oft als eigener Punkt im Kaufvertrag. Sie kann auch in einer getrennten Urkunde abgegeben werden, etwa wenn der Treuhänder sie erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung verwenden soll. Die Einzelheiten erläutern wir im Fachlexikon zur Aufsandungserklärung.

Zwischen Vertragsabschluss und Einverleibung kann Zeit vergehen. In dieser Phase schützt Sie die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie reserviert den Rang für Ihre Einverleibung und verhindert, dass der Verkäufer die Liegenschaft zwischenzeitlich an einen Dritten verkauft oder mit einem Pfandrecht belastet, das Ihrem Eigentum vorginge.

Die Anmerkung der Rangordnung ist befristet. Innerhalb dieser Frist muss das Grundbuchsgesuch unter Ausnützung des angemerkten Ranges eingebracht werden, damit der gesicherte Rang erhalten bleibt. Der Zeitpunkt der Anforderung sollte daher mit der gesamten Abwicklung abgestimmt sein. Wie die Rangordnung im Einzelnen wirkt, behandeln wir im Fachlexikon zur Anmerkung der Rangordnung.

Das Grundbuchsgesuch selbst stützt sich auf die Eintragungsgrundlagen, also vor allem auf den Vertrag mit der beglaubigten Aufsandungserklärung. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, lohnt ein Blick auf den Beitrag, wie Sie den Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen.

Bevor das Eigentum eingetragen wird, müssen die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Für die Eintragung braucht es entweder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts oder den Nachweis der Selbstberechnung durch den Vertragserrichter. Damit wird bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer behandelt ist. Beim Verkauf kann zudem die Immobilienertragsteuer anfallen, die der Verkäufer trägt.

In der Zeit zwischen Vertrag und Einverleibung haben Sie als Käufer ein Anwartschaftsrecht. Es ist die gesicherte Aussicht auf den Eigentumserwerb, sobald die Eintragung erfolgt. Das Anwartschaftsrecht ist mehr als ein bloßer Anspruch, weil Ihre Stellung durch Vertrag, Aufsandungserklärung und gegebenenfalls die Anmerkung der Rangordnung verfestigt ist. Mehr dazu im Fachlexikon zum Anwartschaftsrecht.

Damit aus der Anwartschaft auch Eigentum wird, sollten alle Schritte aufeinander abgestimmt sein. Das gilt für die Kaufpreiszahlung über einen Treuhänder ebenso wie für das Grundbuchsgesuch. Wie die Abwicklung über Treuhand Ihren Erwerb absichert, lesen Sie im Beitrag zur Kaufpreiszahlung über Treuhand. Einen Überblick über die Prüfpunkte gibt die Schwerpunktseite zur Kaufvertragsprüfung.