Immobilienertragsteuer: Was Verkäufer beim Liegenschaftsverkauf zahlen

Die Immobilienertragsteuer erfasst Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen. Bemessungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn, also der Unterschied zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten. Auf diesen Gewinn fällt ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent an. Den Begriff erklären wir auch im Fachlexikon.

Zur Ermittlung des Gewinns werden vom Erlös die Anschaffungskosten abgezogen. Bestimmte Aufwendungen, etwa für die Mitteilung an das Finanzamt oder für nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungskosten, können den Gewinn unter den gesetzlichen Voraussetzungen verändern. Der besondere Steuersatz von 30 Prozent ist von der sonstigen Einkommensteuer und ihren Tarifstufen entkoppelt.

Anders verhält es sich bei Liegenschaften, die schon lange im Eigentum stehen. Für sogenanntes Altvermögen sieht das Gesetz eine vereinfachte, pauschale Ermittlung des Gewinns vor. Welcher Fall vorliegt, hängt vom Zeitpunkt der Anschaffung ab.

Für die Besteuerung unterscheidet das Gesetz zwischen Altvermögen und Neuvermögen. Altvermögen sind Liegenschaften, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und zum Stichtag nicht steuerverfangen waren. Für sie ist eine pauschale Ermittlung des Gewinns möglich, weil die genauen historischen Anschaffungskosten oft nicht mehr feststellbar sind.

Bei Altvermögen werden pauschal 14 Prozent des Veräußerungserlöses als Gewinn angesetzt. Auf diesen pauschalen Gewinn fällt der besondere Steuersatz von 30 Prozent an. Das entspricht einer effektiven Belastung von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses. Wurde die Liegenschaft nach einem bestimmten Zeitpunkt von Grünland in Bauland umgewidmet, erhöht sich der pauschale Gewinnansatz und damit die Belastung.

Neuvermögen sind Liegenschaften, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Hier wird der tatsächliche Gewinn aus Erlös abzüglich Anschaffungskosten besteuert. Wer hohe Anschaffungskosten hatte, zahlt entsprechend weniger Steuer, wer einen großen Wertzuwachs erzielt, entsprechend mehr. Die pauschale Methode steht für Neuvermögen nicht offen.

Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie befreit den Gewinn aus der Veräußerung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat. Voraussetzung ist, dass die Liegenschaft entweder ab der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz mit der Veräußerung aufgegeben wird.

Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude. Steuerfrei bleibt der auf das selbst errichtete Gebäude entfallende Gewinn, soweit das Gebäude innerhalb eines bestimmten Zeitraums nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil bleibt steuerpflichtig. Die Voraussetzungen beider Befreiungen sind im Einzelfall genau zu prüfen.

Greift eine Befreiung, fällt insoweit keine Immobilienertragsteuer an. Da die Einordnung und der Nachweis der Voraussetzungen heikel sein können, lohnt sich die Klärung vor dem Verkauf. Welche Unterlagen ein Verkäufer ohnehin bereithalten sollte, zeigt unser Beitrag zu den Verkäuferpflichten und zum Energieausweis.

Wie die Grunderwerbsteuer wird auch die Immobilienertragsteuer in der Praxis meist über den Parteienvertreter abgewickelt. Der Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet und die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vornimmt, berechnet und führt regelmäßig auch die Immobilienertragsteuer ab. Damit ist die steuerliche Abwicklung des Verkaufs aus einer Hand gesichert.

Die Steuer wird vom Veräußerungserlös einbehalten und an das Finanzamt abgeführt. Für den Verkäufer bedeutet das, dass nicht der volle Kaufpreis zur freien Verfügung steht, sondern um die Steuer vermindert. Diese Abwicklung läuft regelmäßig über das Treuhandkonto. Wie die Zahlung und die Verteilung über den Treuhänder funktionieren, zeigt unser Beitrag zur Kaufpreiszahlung über Treuhand.

Wer als Verkäufer früh klärt, ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, vermeidet böse Überraschungen bei der Auszahlung. Die Klärung der Vermögensart und möglicher Befreiungen sollte daher Teil der Vorbereitung des Verkaufs sein, nicht erst Thema bei der Abrechnung.