Grunderwerbsteuer beim Liegenschaftskauf: Höhe, Selbstberechnung und Fälligkeit

Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb einer inländischen Liegenschaft an. Beim entgeltlichen Kauf ist die Bemessungsgrundlage die Gegenleistung. Dazu zählt vor allem der Kaufpreis, aber auch übernommene Lasten oder sonstige Leistungen des Käufers. Die Steuer beträgt in diesem Fall 3,5 Prozent der Gegenleistung. Den Begriff erklären wir auch im Fachlexikon.

Die Gegenleistung ist allerdings nur die Untergrenze, wenn sie den Grundstückswert übersteigt. Liegt der Kaufpreis unter dem Grundstückswert, bildet der höhere Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Grundstückswert wird nach einer eigenen Methode aus Grund- und Gebäudewert oder aus geeigneten Immobilienpreisen abgeleitet. Beim normalen Kauf zu marktüblichen Preisen ist meist der Kaufpreis maßgeblich.

Bei unentgeltlichen oder teilweise unentgeltlichen Erwerben gilt ein anderer Maßstab. Hier ist immer der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Für Übertragungen im begünstigten Familienkreis und bei Erwerben von Todes wegen kommt zudem der Stufentarif zur Anwendung. So wird die Steuerlast bei Schenkungen und Erbschaften innerhalb der Familie deutlich gesenkt.

Bei unentgeltlichen Übertragungen im begünstigten Familienkreis wird die Steuer nicht mit dem Satz von 3,5 Prozent, sondern nach einem gestaffelten Tarif berechnet. Für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts gilt ein Satz von 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro ein Satz von 2 Prozent und für den darüber hinausgehenden Betrag der Satz von 3,5 Prozent.

Zum begünstigten Personenkreis zählen insbesondere Ehegatten und eingetragene Partner, Eltern und Kinder sowie weitere nahe Angehörige. Maßgeblich ist, dass die Übertragung unentgeltlich oder nur teilweise entgeltlich erfolgt. Wird ein Kaufpreis vereinbart, der über einer bestimmten Grenze zum Grundstückswert liegt, kann der Erwerb als entgeltlich gelten und der Regelsatz greifen.

Mehrere unentgeltliche Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb eines bestimmten Zeitraums werden für den Stufentarif zusammengerechnet. Diese Zusammenrechnung soll verhindern, dass eine größere Übertragung durch Aufteilung in mehrere kleine Schritte günstiger besteuert wird. Ob und wie der Stufentarif im Einzelfall greift, sollte vor der Vertragsgestaltung geklärt werden.

In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer fast immer im Wege der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter erhoben. Der Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet, berechnet die Steuer selbst, meldet sie dem Finanzamt und führt sie ab. Erst danach kann das Eigentum im Grundbuch eingetragen werden, weil die Unbedenklichkeit gegenüber dem Finanzamt feststeht.

Mit der Selbstberechnung übernimmt der Parteienvertreter die Verantwortung für die richtige Ermittlung und fristgerechte Abfuhr der Steuer. Er haftet für die selbst berechneten Beträge. Für den Käufer hat das den Vorteil, dass die Abwicklung beim Finanzamt aus einer Hand erfolgt und die grundbücherliche Durchführung rasch möglich ist.

Die Steuerschuld entsteht mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, also mit dem wirksamen Kaufvertrag. Der Parteienvertreter führt die selbst berechnete Steuer fristgerecht an das Finanzamt ab. Damit die Mittel rechtzeitig bereitstehen, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an in die Finanzierung eingeplant werden. Wie die Zahlung über den Treuhänder läuft, zeigt unser Beitrag zur Kaufpreiszahlung über Treuhand.

Die Grunderwerbsteuer ist nur einer von mehreren Posten der Kaufnebenkosten. Hinzu kommen die Eintragungsgebühr für das Eigentum von 1,1 Prozent, die Kosten der Vertragserrichtung und der Treuhandabwicklung sowie allfällige Maklerkosten. Einen Überblick über die gesamte Belastung gibt der Nebenkostenrechner.

Finanzieren Sie den Kauf über eine Bank, fällt für das Pfandrecht zusätzlich eine eigene Eintragungsgebühr an. Wie die Finanzierung über ein Pfandrecht abgesichert wird, erklärt unser Beitrag zu Finanzierung, Pfandrecht und Rangordnung. So sehen Sie, welche Gebühren auf der Käuferseite zusammenkommen.

Während der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt, trifft den Verkäufer eine andere Abgabe: die Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn. Welche Steuer beim Verkauf anfällt und welche Befreiungen greifen, behandelt unser Beitrag zur Immobilienertragsteuer für Verkäufer.