Wie die Bank den Liegenschaftskauf über ein Pfandrecht finanziert: Hypothek, Rang, Anmerkung der Rangordnung, Lastenfreistellung und Eintragungsgebühr.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Die meisten Käuferinnen und Käufer finanzieren den Kaufpreis einer Liegenschaft nicht allein aus Eigenmitteln, sondern über einen Hypothekarkredit der Bank. Die Bank gibt das Geld jedoch nicht ohne Sicherheit her: Sie verlangt ein Pfandrecht an der gekauften Liegenschaft. Dieses Pfandrecht wird im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen und gibt der Bank das Recht, sich im Notfall aus der Liegenschaft zu befriedigen.
Damit das funktioniert, müssen mehrere Schritte zusammenpassen: die Eintragung des Pfandrechts im richtigen Rang, die Löschung des alten Pfandrechts des Verkäufers über die Lastenfreistellung und die Auszahlung des Kredits über die Treuhandabwicklung. Wer diese Abläufe nicht koordiniert, riskiert Verzögerungen oder im schlechtesten Fall ein Eigentum, das nicht lastenfrei wird.
Dieser Beitrag erklärt aus anwaltlicher Sicht, wie die Finanzierung über ein Pfandrecht abgesichert wird, was die Rangordnung bedeutet und welche Kosten die Eintragungsgebühr verursacht. Im Mittelpunkt steht das Zusammenspiel von Bank, Treuhänder und Grundbuch.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu Kredit, Rang und Lastenfreistellung. Sie erhalten eine erste Einordnung der wichtigsten Punkte.
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Ein Hypothekarkredit wird über ein Pfandrecht abgesichert, das im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen wird.
Zahlen Sie aus Eigenmitteln, wird kein Pfandrecht zugunsten einer Bank eingetragen. Wichtig bleibt dennoch die Lastenfreistellung: Ein altes Pfandrecht der Bank des Verkäufers muss vor oder Zug um Zug mit Ihrer Einverleibung gelöscht werden. Prüfen Sie die Lasten im Lasten- und Grundbuch-Check.
So erwerben Sie ein lastenfreies Eigentum, auch ohne eigene Finanzierung.
Sind Rangsicherung und Lastenfreistellung mit der Treuhandabwicklung abgestimmt, läuft die Finanzierung gut abgesichert. Achten Sie noch auf die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung, die Pfandurkunde mit beglaubigter Unterschrift sowie die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht. So zahlt die Bank in den Treuhand und Ihr Eigentum wird lastenfrei eingetragen.
Eine kurze Durchsicht stellt sicher, dass Pfandrecht und Eigentumserwerb im richtigen Rang zusammenpassen.
Offene Lasten, ein ungeklärter Rang oder eine fehlende Anmerkung der Rangordnung können dazu führen, dass die Bank nicht auszahlt. Banken verlangen in der Regel den ersten Rang für ihr Pfandrecht. Das alte Pfandrecht des Verkäufers muss daher über die Lastenfreistellung gelöscht werden, bevor oder während Ihr neues Pfandrecht eingetragen wird.
Lassen Sie die Finanzierung mit dem Treuhänder abstimmen, damit Rang und Lastenfreistellung ineinandergreifen.
Finanziert eine Bank den Kaufpreis über einen Hypothekarkredit, sichert sie sich mit einem Pfandrecht ab. Dieses Pfandrecht, oft auch Hypothek genannt, wird im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. Es belastet die Liegenschaft und gibt der Bank das Recht, ihre Forderung im Verwertungsfall aus dem Erlös der Liegenschaft zu befriedigen. Was im Grundbuch steht und wie es aufgebaut ist, vertiefen wir auf unserer Schwerpunktseite zu Grundbuch und Lasten.
Zu unterscheiden sind zwei Formen. Bei der Festbetragshypothek wird ein fester Betrag eingetragen, der der Kreditsumme entspricht. Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbetrag eingetragen, bis zu dem die Liegenschaft haftet. Die Höchstbetragshypothek deckt auch Zinsen, Spesen und künftige Inanspruchnahmen ab und ist daher bei Krediten verbreitet. Welche Form die Bank verlangt, ergibt sich aus dem Kreditvertrag.
Grundlage der Eintragung ist die Pfandurkunde mit beglaubigter Unterschrift des Liegenschaftseigentümers. Erst diese Urkunde erlaubt es dem Grundbuch, das Pfandrecht einzutragen. Den Begriff erklären wir auch im Fachlexikon.
Im Grundbuch entscheidet der Rang darüber, welche Eintragung Vorrang hat. Eintragungen werden nach dem Zeitpunkt ihres Einlangens gereiht. Für die finanzierende Bank ist der Rang entscheidend, weil sie sich im Verwertungsfall vor nachrangigen Gläubigern befriedigt. Banken verlangen daher in der Regel den ersten Rang für ihr Pfandrecht.
Um diesen Rang zu sichern, dient die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung. Sie reserviert den Rang für das künftige Pfandrecht der Bank für eine befristete Zeit. So ist gewährleistet, dass kein anderer Gläubiger zwischenzeitlich einen besseren Rang erlangt. Wie diese Anmerkung wirkt, erklären wir im Fachlexikon.
Der Rang des Pfandrechts hängt eng mit der Lastenfreistellung zusammen. Damit die Bank den ersten Rang erhält, muss das alte Pfandrecht des Verkäufers gelöscht werden. Wie Sie die Lasten im Grundbuch lesen, zeigen wir im Beitrag dazu, wie Sie einen Grundbuchauszug richtig lesen.
Die Finanzierung läuft in der Praxis über die Treuhandabwicklung. Die Bank des Käufers zahlt den Kreditbetrag nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf das Treuhandkonto des Treuhänders, meist eines Rechtsanwalts oder Notars. Der Treuhänder gibt den Betrag erst frei, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Mehr dazu auf unserer Schwerpunktseite zu Treuhand und Kaufpreis.
Eine zentrale Bedingung ist die Lastenfreistellung. Haftet auf der Liegenschaft noch ein altes Pfandrecht der Bank des Verkäufers, muss dieses gelöscht werden. Der Treuhänder holt dazu eine Löschungserklärung der Verkäuferbank ein und stellt sicher, dass das neue Pfandrecht des Käufers im gewünschten Rang eingetragen werden kann. Den Ablauf erklären wir im Beitrag zur Kaufpreiszahlung über Treuhand und im Fachlexikon.
So greifen die Schritte ineinander: Die Bank des Käufers überweist in den Treuhand, der Treuhänder zahlt das alte Pfandrecht ab und sorgt für dessen Löschung und das neue Pfandrecht wird im ersten Rang eingetragen. Erst danach erhält der Verkäufer den verbleibenden Kaufpreis. Eine Orientierung bietet unsere Checkliste zu Kaufpreis und Treuhand.
Diese Punkte entscheiden, ob Pfandrecht und Eigentumserwerb sauber zusammenpassen. Klären Sie jeden mit Bank und Treuhänder.
| Baustein | Empfehlenswert | Mögliches Risiko |
|---|---|---|
| Pfandrecht Eintragung im C-Blatt | Höchstbetragshypothek deckt Zinsen und Spesen ab | Unklare Sicherungsform verzögert die Eintragung |
| Rang Erster Rang für die Bank | Anmerkung der Rangordnung für die Verpfändung | Nachrang gefährdet die Auszahlung |
| Lastenfreistellung Altes Pfandrecht gelöscht | Löschungserklärung der Verkäuferbank gesichert | Offene Lasten verhindern den ersten Rang |
| Treuhand Auszahlung über Treuhandkonto | Freigabe erst nach gesicherter Eintragung | Direktzahlung umgeht die Sicherung |
| Eintragungsgebühr 1,2 Prozent vom Sicherungsbetrag | Kosten früh in die Finanzierung einrechnen | Übersehene Gebühr belastet das Budget |
Die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht beträgt 1,2 Prozent vom besicherten Betrag und kommt zur Eintragungsgebühr für das Eigentum hinzu. Die genaue Höhe hängt vom Kreditbetrag ab.
Achtung bei der Rangsicherung: Wird das neue Pfandrecht der Bank nicht im richtigen Rang eingetragen oder das alte Pfandrecht des Verkäufers nicht rechtzeitig gelöscht, kann die Bank die Auszahlung verweigern. Lassen Sie Finanzierung, Rangordnung und Lastenfreistellung vor der Unterschrift abstimmen. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) kann hier rasch Klarheit schaffen.
Die Eintragung des Pfandrechts kostet Geld. Für die Eintragung fällt eine Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent des besicherten Betrags an. Bei einer Höchstbetragshypothek bemisst sich die Gebühr nach dem eingetragenen Höchstbetrag, der über der reinen Kreditsumme liegen kann. Diese Gebühr kommt zur Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht hinzu und ist ein eigener Kostenfaktor der Finanzierung.
Neben der Eintragungsgebühr entstehen weitere Kosten: die Beglaubigung der Unterschrift auf der Pfandurkunde, allfällige Bearbeitungsentgelte der Bank und der Aufwand des Treuhänders für die Lastenfreistellung. Diese Posten sollten Sie früh kennen, damit Ihre Finanzierungssumme den gesamten Bedarf deckt. Einen Überblick über die Kaufnebenkosten gibt unser Nebenkostenrechner.
Bevor das neue Pfandrecht eingetragen wird, lohnt ein Blick auf die bestehenden Lasten. Welche Pfandrechte und sonstigen Lasten im Grundbuch stehen, prüfen Sie mit dem Lasten- und Grundbuch-Check. So erkennen Sie früh, was für den ersten Rang der Bank gelöscht werden muss.
Das Pfandrecht im ersten Rang sichert die Bank ab, weil sie sich im Verwertungsfall vor nachrangigen Gläubigern aus der Liegenschaft befriedigt. Deshalb muss ein altes Pfandrecht des Verkäufers über die Lastenfreistellung gelöscht werden. Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung reserviert den Rang für das künftige Pfandrecht der Bank.
Bei der Festbetragshypothek wird ein fester Betrag eingetragen, der der Kreditsumme entspricht. Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbetrag eingetragen, bis zu dem die Liegenschaft haftet. Die Höchstbetragshypothek deckt auch Zinsen, Spesen und künftige Inanspruchnahmen ab und ist bei Krediten verbreitet.
Die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht beträgt 1,2 Prozent des besicherten Betrags. Bei einer Höchstbetragshypothek bemisst sie sich nach dem eingetragenen Höchstbetrag. Diese Gebühr kommt zur Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht hinzu und sollte früh in die Finanzierung eingerechnet werden.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist und welche Lasten Ihr Eigentum und Ihr Pfandrecht betreffen.
Wie die Abwicklung über einen Treuhänder die Auszahlung der Bank absichert.
Wie der Treuhänder die Lastenfreistellung und die Eintragung des Pfandrechts koordiniert.
Was A-, B- und C-Blatt bedeuten und wo das Pfandrecht eingetragen wird.
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