Ugovor
Brandauer Rechtsanwälte
DE EN BKS
Menü
Težište · Kupoprodaja nekretnine

Etažno vlasništvo i zakupna prava.

Ko kupuje stan u vlasništvu, stječe minimalni udio s pravom korištenja i često preuzima postojeće zakupne odnose. Objašnjavamo šta etažno vlasništvo, korisna vrijednost i stupanje u tekuće zakupne ugovore znače za vašu kupnju.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

Etažno vlasništvo prema WEG 2002 više je od kupnje četiri zida: stječete minimalni udio u cijeloj nekretnini koji je neraskidivo povezan s isključivim pravom korištenja i raspolaganja određenim objektom i upisan u zemljišnu knjigu. Veličina tog minimalnog udjela proizlazi iz korisne vrijednosti, koja se utvrđuje pri parifikaciji.

Kupnjom postajete dio zajednice vlasnika. Ona upravlja zajedničkom zgradom, stvara rezervu za održavanje i snosi tekuće režijske troškove. Kupite li već izdat stan, prema § 1120 ABGB stupate u postojeći zakupni odnos: kupnja ne ruši zakup, a ugovor o zakupu preuzimate zajedno s njegovim obavezama iz MRG.

Ova stranica uređuje središnje pojmove i tačke provjere pri kupnji etažnog vlasništva i pri stupanju u postojeća zakupna prava. Sljedeća procjena pomaže vam da sagledate svoju situaciju, ali ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Procijenite svoju situaciju

Šta kupujete i je li stan izdat?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o objektu i zakupu. Dobit ćete prvu, neobavezujuću procjenu svoje situacije.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Šta želite steći?

Etažno vlasništvo prema WEG 2002 povezuje minimalni udio u nekretnini s isključivim pravom korištenja i raspolaganja određenim objektom. Od toga se razlikuje obično suvlasništvo, dakle puki idealni udio bez dodijeljenog stana.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Kod običnog suvlasništva stječete samo idealni udio bez dodijeljenog stana.

Obično suvlasništvo donosi vam računski udio u cijeloj nekretnini, ali ne i isključivo pravo na određeni stan. Korištenje se uređuje sporazumom suvlasnika o korištenju; bez njega svakom udjelu pripada srazmjerno korištenje cijele stvari. To se bitno razlikuje od etažnog vlasništva prema WEG 2002.

Prije kupnje provjerite postoji li sporazum o korištenju, kako se raspoređuju tereti i prihodi te je li planirano ili moguće kasnije zasnivanje etažnog vlasništva. Ove tačke spadaju u kupoprodajni ugovor.

02

Kupujete izdat stan i prema § 1120 ABGB stupate u tekući ugovor o zakupu.

"Kupnja ne ruši zakup": prema § 1120 ABGB preuzimate postojeći zakupni odnos sa svim pravima i obavezama. Ovisno o punoj ili djelomičnoj primjeni MRG vezani ste zaštitom od otkaza i ograničenjima zakupnine; i kaucija koju je položio prethodni zakupac redovito prelazi na vas. Ugovorenu zakupninu ne možete jednostavno povisiti.

Dajte prije kupnje provjeriti ugovor o zakupu, visinu zakupnine, eventualnu ročnost i uređenje kaucije te ih unesite u kupoprodajni ugovor. Tako sprječavate da preuzete obaveze potkopaju vaše očekivanje prinosa.

03

Kupujete slobodan stan u vlasništvu; pažnja ide na zemljišnu knjigu, korisnu vrijednost i rezervu.

Kod praznog stana ne stupate ni u kakav zakupni odnos i objekt možete koristiti sami. U prvom planu su stanje minimalnog udjela u zemljišnoj knjizi, utvrđena korisna vrijednost (parifikacija), stanje rezerve za održavanje te otvoreni režijski troškovi i odluke zajednice vlasnika.

Dajte prije kupnje provjeriti prenosi li se minimalni udio u zemljišnoj knjizi bez tereta, postoje li dugovanja prema zajednici vlasnika i koje su veće sanacije zaključene. Ove stavke spadaju u pregovore o cijeni.

Pregled situacija

Etažno vlasništvo, suvlasništvo, izdat stan i rezerva

Ovisno o situaciji stječete isključivo pravo na stan, samo idealni udio ili već izdato ulaganje. Tabela uspoređuje šta pojedina situacija znači i na šta treba paziti pri kupnji.

Situacije kupnje kod etažnog vlasništva i zakupnih prava u Austriji
Situacija Šta to znači Na šta paziti
Vlasništvo Stan u vlasništvu (etažno vlasništvo) Minimalni udio u nekretnini uz isključivo pravo korištenja i raspolaganja objektom (WEG 2002) Stanje minimalnog udjela u zemljišnoj knjizi, utvrđivanje korisne vrijednosti, ugovor o etažnom vlasništvu
Vlasništvo Udio u nekretnini (obično suvlasništvo) Puki idealni udio bez čvrsto dodijeljenog stana; korištenje prema sporazumu o korištenju Postojeći sporazum o korištenju, raspodjela tereta i prihoda
Zakup Izdat stan (kupnja ne ruši zakup) Stupanje u tekući zakupni odnos prema § 1120 ABGB, uz vezanost MRG Ugovor o zakupu, visina zakupnine, zaštita od otkaza, preuzeta kaucija
Ulaganje Stan za ulaganje (Vorsorgewohnung) Izdat stan u vlasništvu kao kapitalno ulaganje; aspekti PDV-a ovise o pojedinačnom slučaju Prihod od zakupa, vezanost ugovorom o zakupu, porezni tretman
Zajednica Rezerva i režijski troškovi Rezerva za održavanje i tekući režijski troškovi zajednice vlasnika Stanje rezerve, otvorena dugovanja, zaključene sanacije

Tabela nudi pregled i ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja. Primjenjivost i opseg MRG, stanje rezerve i tereti u zemljišnoj knjizi moraju se u konkretnom slučaju pažljivo provjeriti.

Šta znače etažno vlasništvo i korisna vrijednost

Etažno vlasništvo prema WEG 2002 povezuje minimalni udio u nekretnini s isključivim pravom korištenja i raspolaganja određenim objektom. Taj minimalni udio upisuje se u zemljišnu knjigu; bez tog upisa etažno vlasništvo ne nastaje. Dvije osobe objekt mogu zajednički držati i kao vlasničku zajednicu (Eigentümerpartnerschaft).

Koliko je velik minimalni udio, proizlazi iz korisne vrijednosti, koja se utvrđuje pri utvrđivanju korisne vrijednosti (parifikaciji). Korisna vrijednost time određuje ne samo udio u vlasništvu, nego i udio u zajedničkim troškovima. Pri kupnji se isplati uvid u nalaz o korisnoj vrijednosti i u ugovor o etažnom vlasništvu.

Zajednica vlasnika, rezerva i režijski troškovi

Kupnjom postajete dio zajednice vlasnika, koja upravlja zajedničkom zgradom i može biti zastupana putem upravitelja. Zajednica stvara rezervu za održavanje iz koje se financiraju veći radovi održavanja i poboljšanja te srazmjerno raspoređuje tekuće režijske troškove.

Prije kupnje trebali biste znati stanje rezerve, eventualna dugovanja prodavatelja te već donesene odluke o većim sanacijama. Postojeći sporazum o korištenju može urediti korištenje zajedničkih površina. Ove stavke utječu na ekonomsku vrijednost i spadaju u pregovore o cijeni.

Kupnja izdatog stana

Ako je stan pri kupnji izdat, vrijedi načelo "kupnja ne ruši zakup" iz § 1120 ABGB: kao novi vlasnik stupate u postojeći zakupni odnos. Tekući ugovor o zakupu ne možete jednostavno okončati, a ovisno o punoj ili djelomičnoj primjeni MRG vezani ste zaštitom od otkaza i ograničenjima zakupnine.

Praktično time preuzimate visinu zakupnine, eventualnu ročnost i redovito i kauciju koju je položio zakupac. Izdat stan u vlasništvu često se kupuje kao stan za ulaganje radi kapitalnog ulaganja; pritom se mogu pojaviti aspekti PDV-a koje treba zasebno ocijeniti.

Dajte prije kupnje provjeriti ugovor o zakupu, visinu zakupnine i uređenje kaucije te ih unesite u kupoprodajni ugovor, kako preuzete obaveze ne bi postale neočekivani tereti.

Ova stranica nudi opći pregled austrijske pravne situacije (pravno stanje juni 2026.) i ne zamjenjuje savjet u pojedinačnom slučaju. Primjenjivost MRG, stanje u zemljišnoj knjizi i porezni tretman treba u pojedinačnom slučaju zasebno provjeriti.

Česta pitanja

Etažno vlasništvo i zakupna prava.

Koja je razlika između etažnog vlasništva i običnog suvlasništva? +

Etažno vlasništvo prema WEG 2002 povezuje minimalni udio u nekretnini s isključivim pravom korištenja i raspolaganja određenim objektom koji je upisan u zemljišnu knjigu. Obično suvlasništvo, naprotiv, daje samo idealni udio bez čvrsto dodijeljenog stana; korištenje se uređuje sporazumom suvlasnika o korištenju.

Šta znači korisna vrijednost pri kupnji stana u vlasništvu? +

Korisna vrijednost utvrđuje se pri utvrđivanju korisne vrijednosti (parifikaciji) i određuje veličinu minimalnog udjela. Time odlučuje o udjelu u vlasništvu i o udjelu u zajedničkim troškovima zajednice vlasnika. Uvid u nalaz o korisnoj vrijednosti i ugovor o etažnom vlasništvu pokazuje šta tačno stječete.

Kupujem izdat stan, mogu li okončati ugovor o zakupu? +

U pravilu ne tek tako. Prema § 1120 ABGB kupnja ne ruši zakup: stupate u postojeći zakupni odnos i, ovisno o punoj ili djelomičnoj primjeni MRG, vezani ste zaštitom od otkaza. Ugovorenu zakupninu ne možete slobodno povisiti, a redovito preuzimate položenu kauciju.

Na šta treba paziti kod rezerve i režijskih troškova? +

Prije kupnje raspitajte se o stanju rezerve za održavanje, o otvorenim dugovanjima prodavatelja i o već donesenim odlukama o većim sanacijama. Ove stavke utječu na buduće troškove i ekonomsku vrijednost stana te bi trebale ući u pregovore o cijeni.

Produbljivanje

Pojmovi o ovom težištu

Etažno vlasništvo

Minimalni udio, isključivo pravo korištenja i upis u zemljišnu knjigu prema WEG 2002.

Korisna vrijednost

Kako utvrđivanje korisne vrijednosti (parifikacija) određuje minimalni udio i udio u zajedničkim troškovima.

Ugovor o zakupu

Na šta paziti pri stupanju u tekući zakupni odnos prema § 1120 ABGB.
Srodne teme

Ovo bi se moglo ticati i vas.

Provjera kupoprodajnog ugovora

Provjera ugovora o kupoprodaji nekretnine prije potpisa: ugovorne klauzule, kupoprodajna cijena, klauzula o upisu, pravo odustanka i skriveni rizici.

Zemljišne knjige i tereti

Stanje u zemljišnim knjigama, upis vlasništva, služnosti, založna prava i realni tereti. Osiguranje prvenstva i brisanje tereta.

Garancija i nedostaci

Garancija pri kupovini nekretnine, skriveni nedostaci, zagarantovana svojstva i postupanje s klauzulama poput „kupljeno viđeno“.

Stan u vlasništvu na umu, zakup u igri?

Kod kupnje nekretnine odlučuju zemljišna knjiga, korisna vrijednost i preuzeta zakupna prava. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 [email protected] Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg