Wohnung mit Hausdarlehen kaufen: Kredit, Rücklage und Sonderumlage prüfen

Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und wird beim Verkauf nicht an den einzelnen Eigentümer ausbezahlt. Sie dient der Vorsorge für künftige Aufwendungen, insbesondere für die Erhaltung des Hauses. Ein Hausdarlehen ist dagegen eine Finanzierungsverpflichtung der Gemeinschaft, deren Rückzahlung aus der laufenden Bewirtschaftung oder aus eigens beschlossenen Zahlungen gespeist werden kann.

Für Käufer ist deshalb nicht nur der Kontostand der Rücklage interessant. Sie müssen auch sehen, welche Darlehensraten noch offen sind, ob der Kreditvertrag Anpassungen vorsieht und ob bereits eine Sanierung oder ein zusätzlicher Beitrag beschlossen wurde. Eine hohe Rücklage beseitigt den Darlehenssaldo nicht automatisch, ein Darlehen macht die Rücklage aber auch nicht automatisch wertlos.

Nach § 31 WEG 2002 ist eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen zu bilden. Über Verwaltung und größere Maßnahmen entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss. Welche wirtschaftliche Folge das für den konkreten Kauf hat, hängt daher von den Beschlüssen, Unterlagen und dem Vertragswortlaut ab.

Verlangen Sie den Kreditvertrag der Eigentümergemeinschaft und eine aktuelle Bestätigung der Hausverwaltung mit offenem Saldo, Rate, Laufzeit und Zahlungsstand. Prüfen Sie, ob die monatlichen Vorschreibungen den Kredit bereits abbilden oder ob zusätzliche Einzahlungen vorgesehen sind.

Lesen Sie dazu die Protokolle und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Dort können eine Sanierung, eine Sonderumlage, eine Änderung der Rücklage oder eine neue Finanzierung bereits angelegt sein. Die letzte Abrechnung allein zeigt oft nicht, welche Zahlung erst nach dem Kauf fällig wird.

Ordnen Sie die Unterlagen dem konkreten Kaufgegenstand zu und vergleichen Sie sie mit dem Kaufvertragsentwurf. Ergänzende Prüfpunkte zu Rücklage und Betriebskosten helfen bei der laufenden Kostenseite.

Der Kaufvertrag sollte den bekannten Darlehenssaldo, offene oder bereits beschlossene Raten und Sonderumlagen nicht nur in einem allgemeinen Hinweis erwähnen. Er sollte festhalten, welche Unterlagen als Vertragsgrundlage gelten und wer die bis zu einem bestimmten Stichtag fälligen Beträge wirtschaftlich trägt.

Die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer beantwortet nicht automatisch jede Frage im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Gerade deshalb müssen Rückstände, Beschlüsse und der Zahlungsstand geprüft und die interne Kostenverteilung klar formuliert werden.

Wenn die Hausverwaltung eine Zahlung oder Bestätigung erst später liefern kann, sollte die Treuhandabwicklung dazu passen. Für die allgemeine Fälligkeitslogik ist die Kaufpreisfälligkeit im Liegenschaftskaufvertrag relevant.