Vertragliches Rückverkaufsrecht nach § 1071 ABGB: Käuferoption, Rückabwicklung, Grenzen, Kaufpreisabrechnung und Grundbuchsvollzug.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Ein vertragliches Rückverkaufsrecht gibt dem Käufer die Möglichkeit, die gekaufte Liegenschaft später dem Verkäufer wieder zu verkaufen. Diese Rechtsfigur wird im Alltag leicht mit dem Wiederkaufsrecht des Verkäufers oder mit einem Vorkaufsrecht verwechselt.
§ 1071 ABGB ordnet an, dass für das vom Käufer ausbedungene Rückverkaufsrecht dieselben Beschränkungen gelten wie für den Wiederkauf. Die Regeln der §§ 1068 bis 1070 ABGB bilden deshalb den gesetzlichen Rahmen. Der genaue Vertrag bleibt für Gegenstand, Bedingungen und Abrechnung maßgeblich.
Dieser Beitrag zeigt, welche Punkte vor der Vereinbarung und vor der Ausübung geprüft werden sollten. Im Mittelpunkt stehen die Käuferoption, die Rückabwicklung, der Grundbuchsvollzug und die Abgrenzung zu benachbarten Rechtsfiguren.
Beantworten Sie Fragen zu Ihrer Rolle, zur Klausel und zum Grundbuchsvollzug. Sie erhalten eine erste Orientierung für die weitere Prüfung.
Sie wissen schon, dass Sie eine Anfrage stellen wollen? Direkt zum Anfrageformular.
Ein Rückverkaufsrecht des Käufers ist anders zu prüfen als ein Wiederkaufsrecht des Verkäufers oder ein Vorkaufsrecht.
Wenn der Verkäufer die Liegenschaft zurückerwerben können soll, geht es regelmäßig um ein Wiederkaufsrecht. Das Käuferrecht nach § 1071 ABGB ist davon zu unterscheiden. Prüfen Sie den genauen Wortlaut sowie die Eintragungslage, bevor Sie eine Erklärung abgeben.
Eine anwaltliche Vertragsprüfung kann die Rechtsfigur und ihre Folgen sauber trennen.
Ohne vollständigen Vertrag lässt sich nicht sicher beurteilen, ob ein Rückverkaufsrecht, ein Wiederkaufsrecht oder ein Vorkaufsrecht vereinbart wurde. Sichern Sie auch Beilagen, Nachträge, Zahlungsbelege und den aktuellen Grundbuchsauszug.
Erst danach sollte die Ausübung oder eine Rückübertragung erklärt werden.
Eine unklare Klausel lässt offen, welche Liegenschaft betroffen ist, wann das Recht ausgeübt werden darf und wie Kaufpreis, Nutzungen sowie Verbesserungen abgerechnet werden. Diese Punkte sollten vor der Unterschrift konkret vereinbart werden.
Verlassen Sie sich für die Rückabwicklung nicht auf eine bloße Überschrift.
Die Ausübung des Rückverkaufsrechts beantwortet noch nicht alle Fragen der Rückübertragung. Bei einer Liegenschaft müssen Kaufpreisabrechnung, Übergabe, erforderliche Urkunden und die Eintragung nach § 431 ABGB zusammenpassen.
Lassen Sie die Vollzugsreihenfolge klären, bevor Geld oder Besitz endgültig verschoben werden.
Wenn Klausel, Abrechnung und Vollzugsunterlagen zusammenpassen, ist die Rückübertragung besser vorbereitet. Prüfen Sie dennoch Zustand der Sache, Verbesserungen, außergewöhnliche Kosten und die genaue Grundbuchsumsetzung.
Eine Einzelfallprüfung bleibt sinnvoll, bevor die Option ausgeübt wird.
§ 1071 ABGB betrifft den Fall, dass der Käufer mit dem Verkäufer ein Recht zum späteren Rückverkauf der Sache vereinbart. Das Gesetz verweist für dieses Recht auf die Vorschriften über den Wiederkauf. Dadurch erhält die Klausel einen gesetzlichen Rahmen, der über ihre bloße Bezeichnung hinausgeht.
Für die Vertragsprüfung bedeutet das: Der Vertrag sollte die betroffene Liegenschaft, die Auslöser der Ausübung, die Erklärung, die Gegenleistung und die Abwicklung möglichst genau festhalten. Eine Überschrift wie Rückverkaufsrecht beantwortet diese Fragen noch nicht.
Der Wortlaut des § 1071 ABGB im RIS enthält außerdem eine wichtige Warnung. Wird ein Rückverkauf nur vorgeschoben, um tatsächlich ein Pfandrecht oder ein Borggeschäft zu verdecken, verweist die Bestimmung auf § 916 ABGB. Ob das im Einzelfall zutrifft, hängt von der Vereinbarung und ihrer wirtschaftlichen Funktion ab.
§ 1070 ABGB bestimmt für den Wiederkauf, dass dieser nur bei unbeweglichen Sachen stattfindet und dem Verkäufer nur für dessen Lebenszeit gebührt. Das Rückverkaufsrecht des Käufers unterliegt nach § 1071 ABGB denselben Beschränkungen. Bei einer Liegenschaft muss daher geprüft werden, ob die Vereinbarung in diesen gesetzlichen Rahmen passt.
§ 1070 ABGB regelt außerdem, dass das Recht weder auf die Erben noch auf eine andere Person übertragen werden kann. Die persönliche Zuordnung des Berechtigten darf deshalb nicht stillschweigend vorausgesetzt werden. Vertragliche Zusätze zu Dauer, Ausübung oder Rechtsnachfolge brauchen eine besonders genaue Prüfung.
Ist das Recht in die öffentlichen Bücher einverleibt, kann die Sache nach § 1070 ABGB auch von einem Dritten abgefordert werden. Für die Vertragsprüfung ist daher zu klären, welche Eintragung besteht und welche Wirkung sie für die geplante Rückübertragung haben soll.
§ 1068 ABGB beschreibt die gesetzliche Grundfolge, wenn das Recht des Wiederkaufs ohne nähere Bestimmung eingeräumt wurde. Die Sache ist in einem nicht verschlechterten Zustand zurückzugeben. Im Gegenzug wird das erlegte Kaufgeld zurückgegeben. Die inzwischen aus Geld und Sache gezogenen Nutzungen werden grundsätzlich gegeneinander aufgehoben.
Die Klausel sollte deshalb festlegen, wie der Kaufpreis ermittelt und welche Zahlungen berücksichtigt werden. Zu klären sind auch Besitz, Gebrauch, Erträge und der Zeitpunkt der Rückgabe. Eine pauschale Rückzahlung kann zu Streit führen, wenn die Liegenschaft zwischenzeitlich genutzt oder verändert wurde.
§ 1069 ABGB berücksichtigt Verbesserungen und außergewöhnliche Erhaltungskosten. Hat der Käufer die Sache aus eigenen Mitteln verbessert oder zu ihrer Erhaltung außergewöhnliche Kosten aufgewendet, steht ihm nach dieser Bestimmung grundsätzlich Ersatz wie einem redlichen Besitzer zu. Für schuldhafte Wertveränderungen oder eine vereitelte Rückgabe kann ihn dagegen eine Haftung treffen.
Die Ausübung des Rückverkaufsrechts klärt die vertragliche Rückabwicklung. Sie ersetzt bei einer Liegenschaft aber nicht den Eigentumserwerb durch Eintragung. § 431 ABGB verlangt, dass das Erwerbungsgeschäft bei unbeweglichen Sachen in die dazu bestimmten öffentlichen Bücher eingetragen wird.
Für den Vollzug müssen daher der Vertrag, die Ausübungserklärung, die erforderlichen beglaubigten Urkunden und der Grundbuchsantrag zusammenpassen. Der § 431 ABGB im RIS beschreibt diesen Zusammenhang mit der Einverleibung.
Praktisch sollte die Reihenfolge vorab feststehen: Welche Erklärung löst die Rückabwicklung aus? Wann werden Besitz und Schlüssel übergeben? Welche Zahlungen werden abgerechnet? Wer veranlasst den Grundbuchsantrag? Die Themen Rangordnungsbeschluss und Treuhand sowie Sanierung vor der Einverleibung zeigen verwandte Vollzugsrisiken.
Beim Rückverkaufsrecht nach § 1071 ABGB soll der Käufer die Sache dem Verkäufer wieder verkaufen können. Beim Wiederkaufsrecht nach §§ 1068 bis 1070 ABGB hat der Verkäufer das Recht, die verkaufte Sache wieder einzulösen. Die Richtung des Rechts ist daher ein zentraler Unterschied.
Das Vorkaufsrecht folgt einer anderen Situation. Es gibt einer berechtigten Person bei einem geplanten Verkauf an einen Dritten Vorrang. Es setzt deshalb eine andere Ausübungslogik voraus als die Käuferoption zum Rückverkauf an den ursprünglichen Verkäufer. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Vorkaufsrecht beim Liegenschaftskauf.
Vor einer Erklärung sollte der vollständige Vertrag mit dem Grundbuchsauszug abgeglichen werden. Erst dann lässt sich beurteilen, welche Rechtsfigur vereinbart wurde, ob ihre Grenzen eingehalten sind und welche Schritte für eine Rückübertragung erforderlich sind.
Die Richtung des Rechts und der Anlass seiner Ausübung bestimmen die weitere Prüfung.
| Rechtsfigur | Wer handelt? | Prüffokus |
|---|---|---|
| Rückverkaufsrecht Käuferrecht nach § 1071 ABGB | Käufer bietet dem Verkäufer Rückverkauf an | Klausel, Rückabwicklung und Grundbuchsvollzug |
| Wiederkaufsrecht Verkäuferrecht nach §§ 1068 bis 1070 ABGB | Verkäufer löst die Sache wieder ein | Gesetzliche Grenzen, Eintragung und Zustand der Sache |
| Vorkaufsrecht Vorrang einer berechtigten Person | Berechtigter reagiert auf Verkauf an einen Dritten | Mitteilung des Verkaufsfalls und eigene Ausübungsvoraussetzungen |
Die Bezeichnung im Vertrag genügt nicht. Maßgeblich sind Wortlaut, wirtschaftliche Funktion, Grundbuchstand und der konkrete Ablauf.
Vor der Ausübung: Prüfen Sie zuerst die Rechtsfigur und den vollständigen Vertragswortlaut. Bei einer Liegenschaft müssen Rückgabe, Kaufpreisabrechnung und Eintragung zusammenpassen.
Es ist ein vom Käufer ausbedungenes Recht, die gekaufte Sache später dem Verkäufer wieder zu verkaufen. § 1071 ABGB verweist für dieses Recht auf die Vorschriften über den Wiederkauf.
Nein. Beim Rückverkaufsrecht geht die Initiative vom Käufer aus. Beim Wiederkaufsrecht hat der Verkäufer das Recht, die Sache wieder einzulösen. Die genaue Klausel muss geprüft werden.
§ 1070 ABGB beschränkt den Wiederkauf auf unbewegliche Sachen. § 1071 ABGB unterstellt das Käuferrecht denselben Beschränkungen. Bei einer Liegenschaft ist die konkrete Vereinbarung zusätzlich auf ihre gesetzlichen Grenzen zu prüfen.
Nach § 1068 ABGB wird bei einer Regelung ohne nähere Bestimmung das erlegte Kaufgeld zurückgegeben. Nutzungen werden grundsätzlich gegeneinander aufgehoben. Verbesserungen, außergewöhnliche Kosten und schuldhafte Veränderungen können die Abrechnung beeinflussen.
Die Erklärung allein ersetzt den Grundbuchsvollzug nicht. Nach § 431 ABGB muss das Erwerbungsgeschäft bei einer unbeweglichen Sache in die öffentlichen Bücher eingetragen werden. Vertrag und Vollzugsunterlagen sollten daher zusammenpassen.
Grundbuchsrang und sichere Abwicklung bei zeitkritischen Eintragungen.
Vertragliche Regeln für Umbau, Übergabe und Rückabwicklung.
Abgrenzung des Vorkaufsrechts von anderen Rückerwerbsrechten.
Den gesamten Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterschrift prüfen.
Beim Liegenschaftskauf entscheiden Vertrag und Grundbuch. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000