Rücktritt vom Liegenschaftskaufvertrag: Verzug, Reugeld und die richtigen Wege

Der häufigste gesetzliche Ausstiegsgrund ist der Verzug der Gegenseite. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht oder übergibt der Verkäufer die Liegenschaft nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, liegt Verzug vor. Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch gibt der vertragstreuen Partei dann das Recht, entweder weiter auf Erfüllung zu bestehen oder unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten.

Die Nachfrist ist der entscheidende Schritt. In der Regel müssen Sie der säumigen Seite eine angemessene Frist zur Nachholung setzen und ankündigen, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf zurücktreten. Erst wenn diese Frist ungenützt verstreicht, wird der Rücktritt wirksam. Eine zu kurze Frist oder eine unklare Erklärung kann den Rücktritt scheitern lassen.

Mit wirksamem Rücktritt fällt der Vertrag weg und bereits erbrachte Leistungen sind zurückzustellen. Eine angezahlte Summe ist zurückzuzahlen, eine bereits übergebene Liegenschaft zurückzugeben. Daneben kann die vertragstreue Partei Ersatz des Schadens verlangen, der ihr durch den Verzug entstanden ist. Wer Fristsetzung und Rücktritt sauber dokumentiert, steht im Streitfall deutlich besser da.

Neben dem gesetzlichen Rücktritt können die Parteien ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbaren. Oft wird dieses mit einem Reugeld verbunden. Das Reugeld ist der Betrag, gegen dessen Zahlung eine Partei vom Vertrag zurücktreten darf. Es ist gleichsam der Preis für den Ausstieg und nach dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch ausdrücklich vorgesehen.

Das Reugeld hat jedoch eine wichtige Grenze. Wer den Vertrag bereits ganz oder auch nur teilweise erfüllt oder die Leistung der anderen Seite ganz oder teilweise angenommen hat, kann nicht mehr gegen Reugeld zurücktreten. Sobald also etwa der Kaufpreis teilweise gezahlt oder die Liegenschaft übernommen wurde, ist dieser Weg verschlossen.

Vom Reugeld zu unterscheiden ist das Angeld. Das ist ein Betrag, der bei Vertragsabschluss vorausgegeben wird und in der Regel nur als Zeichen des Abschlusses oder zur Sicherung der Erfüllung dient. Wird der Vertrag aus Verschulden einer Seite nicht erfüllt, kann die schuldlose Seite das erhaltene Angeld behalten oder das gegebene Angeld doppelt zurückfordern. Bei Verbrauchern kann das Gericht ein übermäßiges Angeld oder Reugeld mäßigen.

Nicht jeder Wunsch auszusteigen ist ein Fall des Rücktritts wegen Verzug. Wurden Sie bei Vertragsabschluss getäuscht oder haben Sie sich über einen wesentlichen Punkt geirrt, kommt die Anfechtung des Vertrags in Betracht. Sie zielt darauf, dass der Vertrag von Anfang an beseitigt wird. Sie hat eigene Voraussetzungen und Fristen. Die Anfechtung setzt am Zustandekommen des Vertrags an, nicht an seiner Erfüllung.

Zeigen sich dagegen nach dem Kauf Mängel der Liegenschaft, ist die Gewährleistung der richtige Weg. Sie kann je nach Schwere zu Verbesserung, Preisminderung oder im Extremfall zur Aufhebung des Vertrags führen. Welche Rechte bestehen, behandelt unser Beitrag zur Gewährleistung bei versteckten Mängeln.

Die Einordnung ist deshalb so wichtig, weil die Wege unterschiedliche Beweise und Fristen verlangen. Wer den falschen Behelf wählt, verliert wertvolle Zeit. Schon vor der Unterschrift lässt sich vieles vermeiden, indem man den Vertrag genau prüft. Wie das geht, zeigt unser Beitrag dazu, wie Sie einen Liegenschaftskaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen.

Klären Sie zuerst den Grund. Geht es um den Verzug der anderen Seite, um eine vereinbarte Rücktrittsklausel, um eine Täuschung beim Abschluss oder um einen Mangel der Liegenschaft? Erst die richtige Einordnung zeigt, welcher Weg offensteht und welche Frist gilt.

Sichern Sie sodann die Beweise. Bewahren Sie Schriftverkehr, Zahlungsnachweise, das Anbot und den Vertrag auf. Schon beim Kaufanbot zeigt sich, wie bindend die Erklärungen sind. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag dazu, warum das Kaufanbot bindend ist.

Formulieren Sie Fristsetzung und Rücktrittserklärung klar und nachweisbar. Eine unklare oder verfrühte Erklärung kann den ganzen Rücktritt scheitern lassen. Wer von Beginn an vorsorgt, etwa durch einen Finanzierungsvorbehalt im Anbot, braucht den Rücktritt oft gar nicht. Wie eine solche Bedingung wirkt, erklärt unser Beitrag zum Finanzierungsvorbehalt und zur aufschiebenden Bedingung.