Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag: aufschiebende und auflösende Bedingung

Der Finanzierungsvorbehalt ist eine vertragliche Bedingung. Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch erlaubt es den Parteien, die Wirkung eines Vertrags von einem künftigen ungewissen Ereignis abhängig zu machen. Das Zustandekommen der Bankfinanzierung ist ein solches Ereignis. Mit dem Vorbehalt vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass der Kauf nur dann gilt oder bestehen bleibt, wenn die Finanzierung tatsächlich kommt.

Der praktische Nutzen liegt auf der Hand. Ohne Vorbehalt trägt der Käufer das volle Risiko einer Bankabsage. Er müsste den Kaufpreis dann aus anderen Mitteln aufbringen oder den Vertrag brechen und Schadenersatz leisten. Mit einem klar formulierten Vorbehalt verschiebt sich dieses Risiko, weil ein Scheitern der Finanzierung den Kauf entweder gar nicht wirksam werden lässt oder ihn wieder beendet.

Damit der Vorbehalt trägt, muss er genau gefasst sein. Es sollte feststehen, welche Finanzierung gemeint ist, bis wann die Zusage vorliegen muss und wie der Eintritt oder das Ausbleiben der Bedingung nachzuweisen ist. Eine schwammige Klausel führt im Streitfall zu Auslegungsproblemen und kann ihren Zweck verfehlen.

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Bedingungen. Bei der aufschiebenden Bedingung beginnt die Wirkung des Vertrags erst mit dem Eintritt der Bedingung. Bis dahin ist der Vertrag in der Schwebe. Kommt die Bankzusage, wird der Kauf wirksam. Bleibt sie innerhalb der Frist aus, wird der Vertrag nicht wirksam und beide Seiten sind frei.

Bei der auflösenden Bedingung ist es umgekehrt. Der Vertrag wird sofort wirksam, endet aber, wenn die Bedingung eintritt. Vereinbart man das Scheitern der Finanzierung als auflösende Bedingung, gilt der Kauf zunächst und fällt erst weg, wenn die Bank endgültig absagt. Bis dahin ist der Käufer also bereits gebunden.

Für den Finanzierungsvorbehalt ist die aufschiebende Bedingung meist der sicherere Weg. Solange die Finanzierung nicht steht, entsteht keine volle Bindung. Welche Form im Einzelfall passt, hängt von den Interessen beider Seiten ab. Der Verkäufer bevorzugt oft eine möglichst frühe Bindung, der Käufer eine möglichst späte. Eine ausgewogene Klausel berücksichtigt beide Anliegen.

Nehmen Sie den Vorbehalt schon ins Kaufanbot auf, nicht erst in den späteren Vertrag. Das Anbot bindet bereits, wie unser Beitrag dazu zeigt, warum das Kaufanbot bindend ist. Wer den Vorbehalt erst nachträglich verlangt, hat oft keine Verhandlungsmacht mehr.

Legen Sie eine realistische Frist für die Bankzusage fest und regeln Sie, wie der Eintritt oder das Ausbleiben der Bedingung nachzuweisen ist. Ohne Vorbehalt bliebe Ihnen bei einer Absage nur der Ausstieg über die allgemeinen Behelfe. Welche das sind, behandelt unser Beitrag zum Rücktritt vom Liegenschaftskaufvertrag.

Stimmen Sie schließlich den Finanzierungsvorbehalt mit der Abwicklung über eine Treuhand ab, damit Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung sauber ineinandergreifen. Planen Sie auch die Nebenkosten ein, die Sie mit dem Nebenkosten-Rechner abschätzen können. So steht Ihre Finanzierung auf sicheren Beinen.