Wie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB den Verkauf sperrt: Voraussetzungen der Verbücherung, Zustimmung der berechtigten Person und Löschung.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Im C-Blatt des Grundbuchs taucht manchmal ein Belastungs- und Veräußerungsverbot auf. Es untersagt dem Eigentümer, die Liegenschaft ohne Zustimmung einer berechtigten Person zu verkaufen oder zu belasten. Wer kaufen oder verkaufen will, stellt dann fest, dass der Grundbuchstand den Verkauf scheinbar sperrt.
Dieser Beitrag erklärt, was ein rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB ist, unter welchen Voraussetzungen es im Grundbuch eingetragen wird und wessen Zustimmung der Verkauf braucht. Auch die Löschung des Verbots und der Unterschied zu einem gerichtlichen oder exekutiven Verbot kommen zur Sprache.
Aus anwaltlicher Sicht entscheidet sich an diesem Punkt, ob der Kauf überhaupt verbüchert werden kann. Solange das Verbot besteht und keine Zustimmung vorliegt, weist das Grundbuchgericht die Einverleibung ab. Der Vertrag muss die Zustimmung oder Löschung daher vor der Kaufpreiszahlung sicherstellen.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zum Eintrag im C-Blatt und zur Zustimmung. Sie erhalten eine erste Einordnung, ob der Verkauf abgesichert ist.
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Ein verbüchertes Verbot steht im C-Blatt und nennt die berechtigte Person, deren Zustimmung der Verkauf braucht.
Ist im C-Blatt kein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen, sperrt diese Last den Verkauf nicht. Prüfen Sie dennoch mit einem tagesaktuellen Auszug, ob andere Lasten wie Pfandrechte oder Dienstbarkeiten bestehen. Eine erste Orientierung bietet unser Lasten- und Grundbuch-Check.
Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine lastenfreie Übereignung als Pflicht des Verkäufers absichert, falls doch noch Eintragungen auftauchen.
Solange der Grundbuchstand nicht geprüft ist, lässt sich nicht sagen, ob ein Verbot den Verkauf sperrt. Holen Sie einen aktuellen Auszug ein und lesen Sie das C-Blatt. Wie das geht, zeigt der Beitrag zum richtigen Lesen des Grundbuchauszugs.
Findet sich ein Verbot, klären Sie früh, wer berechtigt ist und ob die Zustimmung zu erlangen ist. Das entscheidet über den Zeitplan des Kaufs.
Liegt die Zustimmung der berechtigten Person vor oder ist die Löschung des Verbots vorbereitet, kann der Verkauf wirksam abgewickelt werden. Achten Sie darauf, dass die Zustimmung in der für die Verbücherung nötigen Form erklärt wird und die Reihenfolge der Schritte zur Kaufpreiszahlung passt.
Eine kurze anwaltliche Durchsicht stellt sicher, dass Zustimmung, Löschung und Einverleibung sauber ineinandergreifen. Den Begriff erläutert der Eintrag zum Belastungs- und Veräußerungsverbot.
Fehlt die Zustimmung der berechtigten Person und ist keine Löschung vorbereitet, kann das Eigentum nicht wirksam auf den Käufer übertragen werden. Das Grundbuchgericht weist die Einverleibung ab, solange das Verbot besteht. Holen Sie die Zustimmung ein oder lassen Sie die Voraussetzungen für eine Löschung klären, bevor Sie unterschreiben.
Sinnvoll ist eine Vertragsklausel, die die Wirksamkeit von der Zustimmung oder Löschung abhängig macht. So zahlt der Käufer nicht, bevor die Sperre beseitigt ist. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) hilft, den richtigen Weg zu finden.
Ein rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt zugunsten einer bestimmten Person. Ist diese verstorben, kann das Verbot erloschen sein und nur noch als gegenstandsloser Eintrag im C-Blatt stehen. Die Löschung ist dann mit einem Nachweis wie der Sterbeurkunde zu erwirken.
Lassen Sie vor dem Verkauf prüfen, ob das Verbot tatsächlich erloschen ist und wie die Löschung im Grundbuch erfolgt. So vermeiden Sie, dass die Einverleibung an einem überholten Eintrag scheitert.
Ein rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot ist eine vertraglich begründete Beschränkung. Der Eigentümer verpflichtet sich, die Liegenschaft ohne Zustimmung einer berechtigten Person weder zu verkaufen noch zu belasten. Häufig dient es der Absicherung innerhalb der Familie, etwa wenn Eltern eine Liegenschaft übergeben und sich die Kontrolle über spätere Verfügungen vorbehalten.
Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 364c ABGB. Ein solches Verbot wirkt gegen Dritte und damit dinglich nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist und zwischen nahen Angehörigen begründet wurde. Das Gesetz nennt dafür einen bestimmten Kreis, etwa Ehegatten, eingetragene Partner, Eltern und Kinder. Außerhalb dieses Kreises wirkt ein vereinbartes Verbot nur zwischen den Vertragsparteien und sperrt den Verkauf nicht gegenüber Dritten.
Ist das Verbot wirksam verbüchert, kann der Eigentümer die Liegenschaft nicht allein wirksam veräußern. Der Käufer erlangt das Eigentum erst, wenn die berechtigte Person zustimmt oder das Verbot gelöscht wird. Die einzelnen Begriffe erläutern wir im Eintrag zum Belastungs- und Veräußerungsverbot.
Steht ein wirksames Verbot im C-Blatt, führt der Weg zum Verkauf über die Zustimmung der berechtigten Person. Diese erklärt die Zustimmung zur Veräußerung und ermöglicht damit die Einverleibung des Käufers. Die Zustimmung gehört in der Form abgegeben, die das Grundbuch für die Eintragung verlangt, also mit beglaubigter Unterschrift.
Alternativ kann das Verbot gelöscht werden, wenn die berechtigte Person der Löschung zustimmt. Mit einer Löschungserklärung verschwindet der Eintrag aus dem C-Blatt und der Eigentümer kann frei verfügen. Der Vertrag sollte regeln, ob die Zustimmung zum konkreten Verkauf oder die vollständige Löschung des Verbots angestrebt wird.
Wichtig ist die Reihenfolge der Schritte. Die Kaufpreiszahlung gehört an den Nachweis gekoppelt, dass die Zustimmung oder Löschung vorliegt und die Einverleibung gesichert ist. So fließt das Geld des Käufers nicht, bevor die Sperre beseitigt ist. Wie sich Zahlung und Eintragung verzahnen lassen, zeigt der Beitrag zur Lastenfreistellung im Kaufvertrag.
Diese Punkte entscheiden, ob der Verkauf trotz Verbot gelingt. Prüfen Sie jeden, bevor Sie unterschreiben.
| Punkt | Empfehlenswert | Mögliches Risiko |
|---|---|---|
| Eintrag im C-Blatt Genau geprüft | Verbot und berechtigte Person sind erfasst | Übersehenes Verbot blockiert die Einverleibung |
| Wirksamkeit Naher Angehöriger | Verbot zwischen Angehörigen wirkt dinglich | Annahme einer Wirkung, die rechtlich nicht greift |
| Zustimmung In beglaubigter Form | Berechtigte Person stimmt der Veräußerung zu | Zustimmung fehlt oder ist formunwirksam |
| Löschung Mit Erklärung gesichert | Verbot wird aus dem C-Blatt gelöscht | Gegenstandsloser Eintrag bleibt stehen |
| Reihenfolge Zahlung Zug um Zug | Kaufpreis erst nach beseitigter Sperre | Zahlung vor gesicherter Einverleibung |
Ein nur zwischen Vertragsparteien vereinbartes Verbot ohne Verbücherung oder ohne nahes Angehörigenverhältnis wirkt nicht gegen Dritte und sperrt den Verkauf gegenüber dem Käufer nicht.
Achtung vor der Unterschrift: Ein verbüchertes Belastungs- und Veräußerungsverbot kann die Einverleibung des Käufers verhindern, solange die Zustimmung der berechtigten Person fehlt. Klären Sie diese Sperre, bevor Sie zahlen. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) kann hier rasch Klarheit schaffen.
Nicht jedes Verbot im Grundbuch geht auf eine private Vereinbarung zurück. Ein gerichtliches oder exekutives Veräußerungsverbot wird im Zuge eines Verfahrens angeordnet, etwa um Ansprüche eines Gläubigers zu sichern. Es folgt anderen Regeln als das rechtsgeschäftliche Verbot nach § 364c ABGB und lässt sich nicht durch die Zustimmung einer privaten Person beseitigen.
Steht ein solches Verbot im C-Blatt, ist Vorsicht geboten. Hier braucht es die Aufhebung durch das Gericht oder die Erledigung des zugrunde liegenden Verfahrens, bevor verkauft werden kann. Wer den Eintrag nicht richtig einordnet, riskiert, einen Vertrag zu schließen, der nicht verbüchert werden kann.
Lassen Sie daher vor dem Kauf klären, welche Art von Verbot vorliegt. Der Grundbuchstand und die zugrunde liegenden Urkunden geben Aufschluss. Eine Orientierung bietet unsere Checkliste zu Grundbuch und Lasten sowie die Schwerpunktseite zu Grundbuch und Lasten.
Ja, aber nur mit der Zustimmung der berechtigten Person oder nach Löschung des Verbots. Solange ein wirksames Verbot im C-Blatt steht und keine Zustimmung vorliegt, weist das Grundbuchgericht die Einverleibung des Käufers ab. Klären Sie die Zustimmung daher vor der Unterschrift.
Ein rechtsgeschäftliches Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt nach § 364c ABGB gegen Dritte nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist und zwischen nahen Angehörigen begründet wurde, etwa zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern. Außerhalb dieses Kreises wirkt es nur zwischen den Vertragsparteien.
Das Verbot wirkt zugunsten einer bestimmten Person. Ist diese verstorben, kann das Verbot erloschen sein und nur noch als gegenstandsloser Eintrag im C-Blatt stehen. Die Löschung ist dann mit einem Nachweis wie der Sterbeurkunde zu erwirken, bevor die Einverleibung des Käufers erfolgt.
Die Schwerpunktseite dazu, wie das Grundbuch aufgebaut ist und welche Lasten Ihr Eigentum betreffen können.
Wie die Löschung von Lasten Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung abgesichert wird.
Was A-, B- und C-Blatt bedeuten und wie Sie ein eingetragenes Verbot erkennen.
Welche Eintragungen Sie Blatt für Blatt prüfen sollten, bevor Sie kaufen.
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