Kako funkcionira brisanje tereta u kupoprodajnom ugovoru: tereti u listu C, izjava o brisanju banke, provedba preko povjerenika i slučaj previsokog kredita.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Tko kupuje nekretninu, u pravilu je želi steći bez dugova prodavatelja. Ako objekt opterećuje založno pravo banke koja financira, taj teret bez jasne odredbe prelazi na kupca. Brisanje tereta osigurava da se takvi upisi izbrišu prije ili istodobno s vašom uknjižbom.
Ovaj prilog objašnjava koji se tereti mogu pojaviti u listu C zemljišne knjige, kako funkcionira izjava o brisanju vjerovničke banke i zašto je provedba brisanja tereta preko povjerenika istodobno s isplatom kupoprodajne cijene toliko važna. Spominje se i uloga zabilježbe prvenstvenog reda te poseban slučaj previsokog kredita.
Iz odvjetničke perspektive kod brisanja tereta odlučuje se hoćete li na kraju dobiti vlasništvo bez tereta ili usput kupiti tuđe dugove. Ugovor mora uredno povezati pojedine korake, da bi novac i brisanje tekli ispravnim redoslijedom.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o teretima u zemljišnoj knjizi i o provedbi. Dobit ćete prvu procjenu je li vaš prijenos bez tereta osiguran.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Založna prava banke koja financira, služnosti, stvarni tereti ili zabrana opterećenja i otuđenja prikazuju se u listu C zemljišne knjige.
Ako izvadak iz zemljišne knjige ne prikazuje terete u listu C, ne morate ishoditi brisanje. Ipak provjerite aktualnim izvatkom jesu li u međuvremenu dodani novi upisi. Smjernice nudi naša provjera tereta zemljišne knjige.
Pazite dodatno da ugovor osigura prijenos bez tereta kao obvezu prodavatelja, ako se ipak pojave upisi.
Ako su izjava o brisanju vjerovničke banke i povjereništvo uređeni, brisanje tereta je dobro osigurano. Provjerite dodatno je li dospijeće kupoprodajne cijene vezano uz dokaz o brisanju i osigurava li zabilježba prvenstvenog reda vaš red.
Razjasnite i kako se postupa sa služnostima ili stvarnim teretima koji trebaju ostati. Kratka pravna provjera osigurava da je redoslijed koraka ispravan.
Ako nema jasne odredbe, plaćanje ide bez povjereništva ili otvoreni kredit premašuje kupoprodajnu cijenu, kupac nosi rizik da ostane opterećen dugovima prodavatelja. Takve točke mogu se popraviti prije potpisa: izjava o brisanju banke, provedba preko povjerenika i dospijeće vezano uz dokaz o brisanju.
Ako je otvoreni kredit viši od kupoprodajne cijene, prodavatelj mora razliku namaknuti iz vlastitih sredstava da bi banka brisala. Dajte to pokriće razjasniti pisanim putem prije potpisa.
Tereti nekretnine nalaze se u listu C zemljišne knjige. Najčešće je to založno pravo banke koja je financirala kupnju ili gradnju prodavatelja. Ono osigurava kredit i ostaje upisano dok banka ne odobri brisanje. Uz to mogu biti upisane služnosti poput prava puta ili prava stanovanja te stvarni tereti poput uzdržavanja.
Posebnu ulogu ima zabrana opterećenja i otuđenja. Ona zabranjuje vlasniku da nekretninu proda ili optereti bez suglasnosti ovlaštenika. Ako je takva zabrana upisana, prodaja se može valjano provesti samo uz suglasnost ovlaštene osobe. Pojedine pojmove objašnjavamo u unosu o založnom pravu te o stvarnom teretu i služnosti.
Ne mora svaki teret nestati. Služnost u korist susjeda, primjerice, često ostaje i kupac je svjesno preuzima. Založno pravo banke koja financira prodavatelja kupac u pravilu ne bi trebao preuzeti. Koji se upisi brišu, a koji ostaju, treba izričito urediti u ugovoru. Pregled daje naša tematska stranica o zemljišnoj knjizi i teretima.
Založno pravo ne postaje automatski slobodno kada prodavatelj primi kupoprodajnu cijenu. Ono ostaje upisano u zemljišnoj knjizi dok vjerovnička banka ne pristane na brisanje. Tu suglasnost ona daje u izjavi o brisanju, koja se često naziva i potvrdom o brisanju. Tek se tom ispravom založno pravo može ukloniti iz lista C.
Banka izjavu o brisanju u pravilu izdaje samo kada je temeljni kredit pokriven. Upravo tu nastupa provedba preko povjerenika: povjerenik iz položene kupoprodajne cijene najprije isplati otvoreni saldo kredita banci i zauzvrat dobiva izjavu o brisanju. Ostatak kupoprodajne cijene oslobađa prodavatelju. Tako vaš novac ne teče bez osiguranog brisanja.
Ugovor bi izjavu o brisanju trebao izričito učiniti uvjetom. Dospijeće kupoprodajne cijene treba vezati uz dokaz da banka odobrava brisanje. Kako plaćanje preko povjerenika teče u pojedinostima, čitajte u prilogu o plaćanju kupoprodajne cijene preko povjereništva. Sam pojam objašnjava unos o brisanju tereta.
Provedba preko povjerenika povezuje plaćanje i brisanje korak po korak. Povjerenik, najčešće odvjetnik ili javni bilježnik, prima kupoprodajnu cijenu i oslobađa je tek kada su ispunjeni dogovoreni uvjeti. Tu spada dokaz da se tereti brišu i da je vaša uknjižba osigurana. Tako kupac ne plaća unaprijed za neizvjestan rezultat.
Za osiguranje reda služi zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje. Ona rezervira red za vašu uknjižbu i sprječava da se u međuvremenu novi tereti uguraju ispred vašeg prava. Osobito kada se stara založna prava tek trebaju izbrisati, prvenstveni red osigurava da vaše vlasništvo dobije dogovoreno mjesto u zemljišnoj knjizi.
Prijenos bez tereta obveza je prodavatelja. On vam duguje vlasništvo bez onih tereta čije je brisanje dogovoreno. Ako to ne ispuni, imate ugovorna prava. Kako unaprijed provjeriti stanje u zemljišnoj knjizi, pokazuje prilog o ispravnom čitanju izvatka iz zemljišne knjige. Smjernice nudi i naša kontrolna lista o zemljišnoj knjizi i teretima.
Ove točke odlučuju hoćete li dobiti vlasništvo bez tereta. Provjerite svaku zasebno prije nego što potpišete.
| Točka | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Tereti u listu C Potpuno obuhvaćeni | Svaki upis usporeden s ugovorom | Previđena založna prava ostaju na objektu |
| Izjava o brisanju Banka je obećala | Brisanje bankovnih založnih prava osigurano ugovorom | Bez suglasnosti banke nema brisanja |
| Povjereništvo Plaćanje korak po korak | Otplata kredita i brisanje preko povjerenika | Izravna isplata bez osiguranja brisanja |
| Prvenstveni red Zabilježba upisana | Red rezerviran za vašu uknjižbu | Novi tereti uguraju se ispred vašeg prava |
| Visina kredita Pokriće razjašnjeno | Razliku do kupoprodajne cijene namiruje prodavatelj | Otvoreni kredit premašuje kupoprodajnu cijenu |
Ako otvoreni kredit premašuje kupoprodajnu cijenu, banka izjavu o brisanju izdaje samo ako je pokriće drukčije osigurano. To pitanje treba razjasniti prije potpisa.
Oprez kod višeg kredita: Ako je otvoreni kredit prodavatelja viši od kupoprodajne cijene, vaš novac sam nije dovoljan za brisanje založnog prava. Bez osiguranog pokrića banka ne oslobađa brisanje. Dajte tu točku na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Osjetljiv slučaj nastaje kada otvoreni kredit prodavatelja premašuje dogovorenu kupoprodajnu cijenu. Tada položena kupoprodajna cijena nije dovoljna da pokrije saldo kredita i navede banku na brisanje. Bez dodatnih sredstava banka odbija izjavu o brisanju i založno pravo bi ostalo.
U toj situaciji prodavatelj mora razliku namaknuti iz vlastitih sredstava ili s bankom dogovoriti drugo rješenje. Ugovor bi trebao predvidjeti da je brisanje osigurano prije nego što kupoprodajna cijena potekne. Inače kupac riskira da plati i ipak dobije opterećenu nekretninu. Prvu procjenu tereta omogućuje provjera tereta zemljišne knjige.
Dajte si pokriće potvrditi pisanim putem prije potpisa. Razumna je klauzula koja dopušta da ugovor propadne ili odgađa dospijeće, ako banka ne obeća brisanje uz kupoprodajnu cijenu. Tako rizik ne ostaje na kupcu. Kako pojedini koraci plaćanja preko povjerenika djeluju zajedno, produbljuje tematska stranica o povjereništvu i kupoprodajnoj cijeni.
Brisanje tereta znači da se tereti prodavatelja upisani u listu C, prije svega založno pravo banke koja financira, brišu da biste stekli vlasništvo bez tereta. Ugovor bi brisanje trebao vezati uz isplatu kupoprodajne cijene i provesti preko povjerenika.
Založno pravo ostaje upisano u zemljišnoj knjizi dok vjerovnička banka ne pristane na brisanje. Tu suglasnost ona daje u izjavi o brisanju, koja se naziva i potvrdom o brisanju. Tek se tom ispravom založno pravo može ukloniti iz lista C. Banka je u pravilu izdaje kada je kredit pokriven.
Ako otvoreni kredit premašuje kupoprodajnu cijenu, cijena nije dovoljna za brisanje založnog prava. Prodavatelj mora razliku namaknuti iz vlastitih sredstava ili pronaći rješenje s bankom. Ugovor bi trebao osigurati da je brisanje razjašnjeno prije nego što platite.
Tematska stranica o tome kako je zemljišna knjiga ustrojena i koji tereti mogu utjecati na vaše vlasništvo.
Kako provedba preko povjerenika osigurava brisanje tereta uz kupoprodajnu cijenu.
Kako povjerenik otplaćuje otvoreni kredit i dobiva izjavu o brisanju.
Što znače listovi A, B i C i kako prepoznajete upisane terete.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000