Kako plaćanje kupoprodajne cijene preko povjereništva osigurava stjecanje vlasništva: povjerenik, poseban račun, uvjeti oslobađanja, eTHB i bankovno financiranje.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kod kupnje nekretnine riječ je o velikim iznosima. Tko uplati kupoprodajnu cijenu, želi biti siguran da u zamjenu vlasništvo bez tereta zaista prelazi na njega. Upravo tu napetost rješava provedba preko povjerenika: ne plaćate izravno prodavatelju, nego neutralnoj osobi koja novac oslobađa tek kada je vaše stjecanje vlasništva osigurano.
Ovaj prilog objašnjava kako funkcionira plaćanje kupoprodajne cijene preko povjereništva. U središtu su povjerenik i nalog povjereništva, posebni račun, uvjeti oslobađanja i dodatno osiguranje preko elektroničke ustanove povjereništva odvjetničke komore. Uz to pokazujemo kako se bankovno financiranje uklapa u povjereništvo.
Iz odvjetničke perspektive provedba preko povjerenika jezgra je sigurne kupoprodajne provedbe. Izravna isplata bez povjereništva prebacuje rizik na kupca i treba ostati iznimka. Tko poznaje uvjete, može prosuditi je li vlastita provedba zaista osigurana.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o povjereništvu i uvjetima oslobađanja. Dobit ćete prvu procjenu je li vaše plaćanje sigurno postavljeno.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Obično odvjetnik ili javni bilježnik djeluje kao povjerenik, čuva kupoprodajnu cijenu na posebnom računu i oslobađa je tek kada su uvjeti ispunjeni.
Ako kupoprodajnu cijenu platite izravno prodavatelju prije nego što su tereti izbrisani i vaša uknjižba osigurana, nosite puni rizik. U najgorem slučaju novac je nestao, a vlasništvo nije bez tereta. Dajte da se provedba uredi preko povjerenika. Smjernice nudi naša kontrolna lista o kupoprodajnoj cijeni i escrowu.
Provedba preko povjerenika štiti obje strane i košta malo u odnosu na kupoprodajnu cijenu.
Ako kupoprodajna cijena ide preko povjerenika i uvjeti oslobađanja su vezani uz prvenstveni red, brisanje tereta i uknjižbu, vaše je plaćanje dobro osigurano. Provjerite dodatno provodi li se upis u elektroničku ustanovu povjereništva odvjetničke komore i je li uračunata potvrda o nedvojbenosti ili samoobračun poreza.
Kratka provjera uvjeta povjereništva potvrđuje da ništa bitno ne nedostaje.
Nejasni uvjeti oslobađanja ili nedostatak osiguranja preko elektroničke ustanove povjereništva slabe vašu zaštitu. Zahtijevajte da povjerenik oslobodi sredstva tek kada je prvenstveni red osiguran, brisanje tereta dokazano i vaša uknjižba osigurana. Dodajte upis u eTHB kao dodatno osiguranje.
Dajte nalog povjereništva na provjeru prije plaćanja i prilagodite uvjete.
Povjerenik je neutralna osoba koja stoji između kupca i prodavatelja. U praksi je to najčešće odvjetnik ili javni bilježnik koji preuzima provedbu ugovora. Ne djeluje za jednu stranu, nego mora čuvati interese obiju strana i točno se pridržavati dogovorenih uvjeta. Više o tome u pojmovniku o povjereniku.
Temelj njegova djelovanja je nalog povjereništva. U njemu kupac i prodavatelj pisano utvrđuju koji iznos povjerenik čuva, pod kojim uvjetima ga oslobađa i kome novac u pojedinom slučaju ide. Nalog povjereništva tako je srž provedbe, jer obvezujuće određuje dužnosti povjerenika.
Dublji prikaz veza nalazite na našoj tematskoj stranici o povjereništvu i kupoprodajnoj cijeni. Kako se dospijeće kupoprodajne cijene veže uz provedbu, objašnjavamo u pojmovniku o dospijeću kupoprodajne cijene.
Kupoprodajnu cijenu ne uplaćujete na privatni račun prodavatelja, nego na račun povjereništva koji se vodi kao poseban račun. Poseban račun je odvojen račun koji povjerenik vodi za tuđi novac i koji je odvojen od vlastite imovine. Tako kupoprodajna cijena ostaje zaštićena do oslobađanja.
Povjerenik oslobađa kupoprodajnu cijenu tek kada su ispunjeni dogovoreni uvjeti oslobađanja. Tipični su: zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje je osigurana, brisanje tereta je dokazano, uknjižba vašeg vlasništva je osigurana i potvrda o nedvojbenosti ili samoobračun poreza je dostupan. Tek kada su te točke ispunjene, novac ide prodavatelju.
Ti uvjeti osiguravaju da ste vi i prodavatelj osigurani korak po korak. Više o brisanju tereta čitajte u prilogu o brisanju tereta u kupoprodajnom ugovoru te u pojmovniku o brisanju tereta.
Ako odvjetnik provodi povjereništvo, može ga upisati u elektroničku ustanovu povjereništva odvjetničke komore, skraćeno eTHB. Pritom se račun povjereništva registrira kod komore i nadzire. To stvara dodatno osiguranje izvan pojedinog povjerenika.
Za vas kao kupca upis u eTHB znači da se uporaba sredstava kontrolira i da u slučaju štete može djelovati posebna zaštita. To je obilježje kvalitete uredne provedbe i treba biti spomenuto u nalogu povjereništva ako odvjetnik vodi povjereništvo.
Kako prvenstveni red štiti vaše stjecanje, produbljujemo u pojmovniku o zabilježbi prvenstvenog reda. Kako izjava o uknjižbi i uknjižba djeluju zajedno, čitajte u prilogu o izjavi o uknjižbi i uknjižbi.
Ove točke odlučuju je li vaše plaćanje zaista osigurano. Provjerite svaku zasebno prije nego što uplatite.
| Točka | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Povjerenik Odvjetnik ili javni bilježnik | Neutralna osoba čuva interese obiju strana | Plaćanje izravno prodavatelju bez neutralne osobe |
| Račun povjereništva Poseban odvojeni račun | Kupoprodajna cijena odvojena od imovine povjerenika | Uplata na privatni račun prodavatelja |
| Oslobađanje Jasni uvjeti oslobađanja | Oslobađanje tek kada su uknjižba i stanje bez tereta osigurani | Oslobađanje prije dokaza o brisanju tereta |
| eTHB Upis kod komore | Dodatna kontrola uporabe sredstava | Bez registracije povjereništva |
| Financiranje Banka uplaćuje u povjereništvo | Isplata banke usklađena uz založno pravo | Isplata banke bez usklađivanja s provedbom |
Točni uvjeti oslobađanja ovise o pojedinom slučaju. Kod bankovnog financiranja zahtjevi banke usklađuju se s uvjetima povjereništva.
Oprez kod izravne isplate: Ako se kupoprodajna cijena isplati izravno prodavatelju bez povjereništva, prije nego što su tereti izbrisani i vaša uknjižba osigurana, nosite puni rizik. Dajte provedbu na provjeru prije plaćanja. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Ako kupnju financirate preko banke, banka u pravilu također uplaćuje iznos kredita u povjereništvo. Za to banka traži založno pravo na nekretnini kao osiguranje. Povjerenik i banka usklađuju isplatu tako da se založno pravo banke i vaše vlasništvo zajedno upišu u zemljišnu knjigu. Tako se financiranje uredno uklapa u provedbu.
Izravna isplata bez povjereništva, nasuprot tome, riskantna je. Ako kupoprodajnu cijenu uplatite prije nego što su tereti prodavatelja izbrisani i vaša uknjižba osigurana, može se dogoditi da je novac nestao, a vi ne dobivate vlasništvo bez tereta. Povjereništvo sprječava upravo taj scenarij, jer povezuje plaćanje i osiguranje vlasništva.
Kako ugovor provjeriti u cjelini, čitajte u prilogu o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa. Prvu procjenu rizika pruža provjera rizika ugovora.
U praksi povjereništvo najčešće vodi odvjetnik ili javni bilježnik. Povjerenik je neutralna osoba koja čuva kupoprodajnu cijenu na posebnom računu i oslobađa je tek kada su ispunjeni dogovoreni uvjeti. Čuva interese obiju strana i vezan je uz nalog povjereništva.
Povjerenik isplaćuje tek kada su ispunjeni uvjeti oslobađanja. Tipični su osigurana zabilježba prvenstvenog reda, dokaz o brisanju tereta, osigurana uknjižba vašeg vlasništva te potvrda o nedvojbenosti ili samoobračun poreza. Tako ne plaćate prije nego što je vaše stjecanje vlasništva bez tereta osigurano.
Ako odvjetnik vodi povjereništvo, može ga upisati u elektroničku ustanovu povjereništva odvjetničke komore. Račun povjereništva ondje se registrira i nadzire. Za vas to znači dodatnu kontrolu uporabe sredstava i posebnu zaštitu izvan pojedinog povjerenika.
Tematska stranica o provedbi kupoprodajne cijene preko povjerenika.
Kako se brisanje tereta veže uz isplatu kupoprodajne cijene.
Koje točke trebate provjeriti prije potpisa.
Kontrolna lista o najvažnijim točkama provedbe preko povjerenika.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000