Ugovor
Brandauer Rechtsanwälte
DE EN BKS
Menü
Težište · Kupoprodaja nekretnine

Provjera kupoprodajnog ugovora.

Kupoprodajni ugovor odlučuje o vlasništvu, teretima i novcu. Provjeravamo nacrt prije potpisa, od predmeta kupovine i izjave o uknjižbi do sigurnog escrow provođenja.

BRANDAUER Rechtsanwälte
Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

Kupoprodajni ugovor o nekretnini obavezuje obje strane od trenutka potpisa. Upravo zato nacrt treba provjeriti dok se još može pregovarati: kada je potpisan, izmjene je teško ostvariti, a propusti često dođu do izražaja tek godinama kasnije. Provjera osigurava da dobijete ono za što plaćate i da vlasništvo dospije u zemljišnu knjigu bez tereta i u ispravnom redu.

U središtu su precizan predmet kupovine, stanje tereta, izjava o uknjižbi, prvenstveni red te sigurno provođenje preko advokatskog ili notarskog escrow računa. Uz to dolaze pravo na odustanak, garancija i sporedni troškovi od poreza na promet nekretnina do takse za uknjižbu.

Ova stranica uređuje ključne tačke provjere i njihov značaj. Sljedeća procjena pomaže vam da sagledate svoju situaciju, ali ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja.

Procijenite svoju situaciju

Gdje stojite s provjerom kupoprodajnog ugovora?

Odgovorite na jedno do dva pitanja o fazi i predmetu kupovine. Dobit ćete prvu, neobavezujuću procjenu svoje situacije.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

U kojoj fazi je vaš kupoprodajni ugovor?

Prije potpisa gotovo svaka tačka još se može pregovarati. Nakon potpisa izmjene je teško ostvariti jer ugovor obavezuje obje strane.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

01

Nakon potpisa ugovor obavezuje. Brzo provjerite postoji li pravo na odustanak.

Ako je kupoprodajni ugovor već potpisan, naknadne izmjene teško se ostvaruju jer su obje strane vezane. Kod potrošačkih poslova ipak može postojati zakonsko pravo na odustanak, na primjer prema § 30a KSchG kada je posredovao agent za nekretnine, ili prema § 3 KSchG kod ugovora sklopljenog izvan poslovnih prostorija. Ti su rokovi kratki.

Dajte odmah provjeriti je li odustanak još pravovremeno moguć te jesu li izjava o uknjižbi i stanje tereta ispravno prikazani. Što ranije, to bolje.

02

Kod etažnog vlasništva odlučuju udio, koeficijent vrijednosti i tereti. Provjerite prije potpisa.

Pri kupovini stana minimalni udio, koeficijent vrijednosti na kojem se temelji i objekt etažnog vlasništva povezan s tim udjelom trebaju se podudarati sa zemljišnom knjigom. Provjerite list B i list C na hipoteke, služnosti i eventualnu zabranu opterećenja i otuđenja. Osigurajte brisanje tereta i uredno provođenje preko advokatskog ili notarskog escrow računa.

Pazite i na izjavu o uknjižbi, zabilježbu prvenstvenog reda i predaju energetskog certifikata. Mi provjeravamo nacrt prije nego potpišete.

03

Kod nekretnine predmet i stanje tereta moraju se tačno poklapati. Razjasnite prije potpisa.

Pri kupovini zemljišta ili kuće predmet mora biti precizno označen: broj uloška, broj parcele i površina u ugovoru moraju se podudarati s aktuelnim izvodom iz zemljišne knjige. Provjerite stanje tereta u listu B i listu C na hipoteke, služnosti, stvarne terete, pravo prvokupa te eventualnu zabranu opterećenja i otuđenja i osigurajte brisanje tereta.

Izjava o uknjižbi, zabilježba prvenstvenog reda, escrow provođenje i eventualni uslov dozvole prometa nekretninama trebaju se razjasniti prije potpisa. Mi provjeravamo nacrt za vas.

Pregled tačaka provjere

Šta u kupoprodajnom ugovoru mora biti ispravno

Kupoprodajni ugovor o nekretnini spaja više razina: identitet predmeta, stanje tereta, red, dozvolu za uknjižbu i sigurno plaćanje. Greška na jednom mjestu ugrožava cijeli posao.

Ključne tačke provjere kupoprodajnog ugovora prije potpisa
Tačka provjere O čemu se radi Rizik kod grešaka
Identitet Predmet kupovine Broj uloška, broj parcele i površina podudaraju se sa zemljišnom knjigom Prodaje se nešto drugo nego što se misli; greške u površini ili udjelu
Sigurnost Stanje tereta List B i list C: hipoteke, služnosti, zabrane i pravo prvokupa Preuzimate tuđe terete ili je vlasništvo blokirano
Prvenstvo Zabilježba prvenstvenog reda Zaštita reda za namjeravano otuđenje (§ 53 GBG) Međuupisi potiskuju vaš red prije uknjižbe
Uknjižba Izjava o uknjižbi Dozvola prodavca za uknjižbu (§ 32 GBG) Bez nje uknjižba vlasništva nije moguća
Provođenje Kupoprodajna cijena i escrow Plaćanje korak po korak preko escrow računa, jasno uređena dospjelost Plaćate prije nego što su vlasništvo i brisanje tereta osigurani

Tabela nudi pregled i ne zamjenjuje ocjenu pojedinačnog slučaja. Koje tačke najviše utiču ovisi o lokaciji, objektu i uključenim osobama.

Tačno utvrditi predmet i terete

Predmet kupovine mora biti jednoznačno označen. Kod nekretnine broj uloška, broj parcele i površina spadaju u ugovor i moraju se podudarati s aktuelnim izvodom iz zemljišne knjige; kod etažnog vlasništva dolaze minimalni udio i koeficijent vrijednosti. Već pogrešna površina ili zastarjeli izvod kasnije mogu biti skupi.

Jednako je važno stanje tereta. U listu B nalaze se vlasnički odnosi, u listu C tereti: hipoteke, služnosti, stvarni tereti, pravo prvokupa i eventualna zabrana opterećenja i otuđenja. Šta ostaje, a šta se prije ili pri primopredaji briše, ugovor mora jasno urediti. Brisanje tereta mora se osigurati prije nego što kupoprodajna cijena bude isplaćena.

Osigurati red i uknjižiti vlasništvo

Bez izjave o uknjižbi, dakle izričite dozvole prodavca za uknjižbu prema § 32 GBG, vlasništvo se ne može upisati u zemljišnu knjigu. Ona je srž svakog kupoprodajnog ugovora i mora se nalaziti u tekstu u propisanoj formi i potpuna.

Između potpisa i uknjižbe protekne vrijeme u kojem bi treća lica mogla ishoditi upise. Od toga štiti zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje prema § 53 GBG: rezervira red i vrijedi godinu dana. Tako je osigurano da vaše vlasništvo nastaje u dogovorenom redu i bez međuupisa.

Escrow, odustanak i sporedni troškovi

Kupoprodajna cijena ne bi trebala teći direktno, nego preko advokatskog ili notarskog escrow računa. Povjereništvo osigurava da prodavac dobije novac tek kada su prenos vlasništva i brisanje tereta osigurani te time štiti obje strane. Dospjelost i uslovi isplate moraju se jasno urediti.

Pazite na pravo na odustanak: kod potrošačkih poslova § 30a KSchG može otvoriti odustanak kod posredovanja agenta, a u obzir dolaze i odgodni ili raskidni uslovi. Kod isključenja garancije potreban je oprez, jer formula "kupljeno viđeno" ne pokriva zajamčena svojstva. Naposljetku nastaju sporedni troškovi: porez na promet nekretnina od 3,5 %, taksa za uknjižbu u zemljišnoj knjizi od 1,1 %, izrada ugovora te na strani prodavca porez na dohodak od nekretnina. I predaja energetskog certifikata obavezna je prema EAVG 2012.

Ova stranica nudi opći pregled austrijske pravne situacije (pravno stanje juni 2026.) i ne zamjenjuje savjet u pojedinačnom slučaju. Koje klauzule i uslovi su važni ovisi o objektu, lokaciji i uključenim osobama.

Česta pitanja

Provjera kupoprodajnog ugovora.

Zašto bih trebao dati provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa? +

Jer ugovor od trenutka potpisa obavezuje obje strane. Prije toga gotovo svaka tačka može se pregovarati, a nakon toga su izmjene teško ostvarive. Greške kod predmeta kupovine, stanja tereta ili izjave o uknjižbi često dođu do izražaja tek kasnije i tada se gotovo više ne mogu ispraviti.

Šta je izjava o uknjižbi i zašto je toliko važna? +

Izjava o uknjižbi je izričita dozvola prodavca za uknjižbu prema § 32 GBG. Bez nje se vlasništvo ne može upisati u zemljišnu knjigu. Mora biti sadržana u ugovoru u propisanoj formi i potpuna, inače uknjižba propada uprkos plaćenoj kupoprodajnoj cijeni.

Kako me štiti zabilježba prvenstvenog reda? +

Zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje prema § 53 GBG rezervira red u zemljišnoj knjizi i štiti od međuupisa trećih lica između potpisa i uknjižbe. Vrijedi godinu dana. Tako vaše vlasništvo nastaje u dogovorenom redu i bez naknadnih tereta.

S kojim sporednim troškovima moram računati? +

Uobičajeno nastaju porez na promet nekretnina od 3,5 % kupoprodajne cijene i taksa za uknjižbu u zemljišnoj knjizi od 1,1 %, uz to troškovi izrade ugovora i eventualno provizija agenta. Na strani prodavca može nastati porez na dohodak od nekretnina. Tačan iznos ovisi o pojedinačnom slučaju.

Produbljivanje

Pojmovi o ovom težištu

Izjava o uknjižbi

Dozvola za uknjižbu prema § 32 GBG, bez koje vlasništvo ne dospijeva u zemljišnu knjigu.

Zabilježba prvenstvenog reda

Zaštita reda prema § 53 GBG: rezervira red na godinu dana i odbija međuupise.

Brisanje tereta

Kako se hipoteke i drugi tereti sigurno brišu iz zemljišne knjige prije isplate kupoprodajne cijene.
Srodne teme

Ovo bi se moglo ticati i vas.

Fiducija i isplata kupoprodajne cijene

Sigurna isplata kupoprodajne cijene putem advokatske fiducije: fiducijarni račun, uslovi isplate i zaštita za kupca i prodavca.

Zemljišne knjige i tereti

Stanje u zemljišnim knjigama, upis vlasništva, služnosti, založna prava i realni tereti. Osiguranje prvenstva i brisanje tereta.

Garancija i nedostaci

Garancija pri kupovini nekretnine, skriveni nedostaci, zagarantovana svojstva i postupanje s klauzulama poput „kupljeno viđeno“.

Dobili ste ugovor, još niste potpisali?

Provjeravamo nacrt prije potpisa i osiguravamo provođenje. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.

+43 662 6280000 [email protected] Zakažite prvi razgovor (72 eura)
Kontakt

Direktna linija do kancelarije.

Adresa

BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg