Kako ispravno čitati izvadak iz zemljišne knjige: list A o nekretnini, list B o vlasništvu, list C o teretima te zabilježbe i aktualnost.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Izvadak iz zemljišne knjige najvažnija je isprava kod kupnje nekretnine. Pokazuje tko je vlasnik, kako je objekt označen u zemljišnoj knjizi i koji tereti na njemu leže. Tko ga ispravno čita, prepoznaje rizike prije nego što postanu problem i može nacrt ugovora ciljano uskladiti s njime.
Izvadak se dijeli na tri dijela: list A o nekretnini, list B o vlasništvu i list C o teretima. Uz to postoje zabilježbe poput zabilježbe prvenstvenog reda te zbirka isprava, u kojoj su pohranjene isprave na kojima se temelje upisi. Ovaj prilog objašnjava svaki dio i pokazuje na što kupci trebaju paziti.
Iz odvjetničke perspektive aktualnost je odlučujuća. Samo aktualan izvadak prikazuje pravo stanje, jer se upisi mogu dodati u svakom trenutku. Tko razumije izvadak, može usporediti vlasništvo i terete s ugovorom te izbjegava neugodna iznenađenja nakon kupnje.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o aktualnosti i o teretima u listu C. Dobit ćete prvu procjenu na što paziti pri čitanju.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Samo aktualan izvadak prikazuje pravo stanje, jer se upisi mogu dodati u svakom trenutku.
Bez aktualnog izvatka iz zemljišne knjige ostaje otvoreno tko je vlasnik i koji tereti opterećuju nekretninu. Zatražite aktualan izvadak prije daljnjih koraka, jer stariji izvadak može prikriti nove upise. Smjernice nudi naša kontrolna lista o zemljišnoj knjizi i teretima.
S aktualnim izvatkom stanje vlasništva i tereta može se pouzdano čitati.
Ako je list C bez tereta, nema založnih prava, služnosti ni zabrane opterećenja. Ipak pažljivo pročitajte list A o nekretnini i list B o vlasništvu te provjerite jesu li upisane zabilježbe poput zabilježbe prvenstvenog reda. Više o tome u pojmovniku o zemljišnoj knjizi.
List C bez tereta dobar je znak, ali ne zamjenjuje usporedbu s nacrtom ugovora.
Založna prava, služnosti, stvarni teret ili zabrana opterećenja i otuđenja utječu na vaše buduće vlasništvo. Razjasnite koji će se tereti izbrisati, a koji ostaju. Prvu procjenu pruža provjera tereta zemljišne knjige, dublji prikaz tematska stranica o zemljišnoj knjizi i teretima.
Dajte nejasne upise na provjeru prije potpisa, da ne preuzmete teret koji ne poznajete.
List A, posjedovni list, opisuje samu nekretninu. Navodi broj zemljišnoknjižnog uloška, katastarsku općinu i pojedina zemljišta s njihovim brojevima, površinom i načinom uporabe. Tako se može točno utvrditi koja nekretnina i kojeg opsega je predmet kupnje.
Usporedite podatke u listu A s nacrtom ugovora. Odgovaraju li broj uloška, katastarska općina i brojevi zemljišta? Odgovara li površina vašim očekivanjima? Odstupanja između izvatka i ugovora treba razjasniti prije potpisa, jer izvadak prikazuje mjerodavno stanje.
List A katkada sadrži i upise vezane uz nekretninu, primjerice pripisana prava. Dublji prikaz ustroja zemljišne knjige nudi naš pojmovnik o zemljišnoj knjizi. Više o povezanosti zemljišne knjige i tereta nalazite na tematskoj stranici o zemljišnoj knjizi i teretima.
List B, vlasnički list, pokazuje tko je vlasnik nekretnine. Kod više vlasnika navodi pojedine suvlasničke dijelove, primjerice polovicu ili četvrtinu. Svaki vlasnik dobiva vlastiti redni broj, B-LNR, preko kojeg se dijelovi mogu razvrstati.
Kod etažnog vlasništva list B treba čitati osobito pažljivo. Ovdje je naveden minimalni dio s kojim je etažno vlasništvo na određenoj jedinici nerazdvojno povezano. Povezivanje se odvija preko B-LNR. Tako prepoznajete koji dio pripada kojem stanu ili kojem objektu.
Provjerite odgovara li prodavatelj vlasniku upisanom u listu B. Samo upisani vlasnik može valjano raspolagati nekretninom. Ako podaci odstupaju, primjerice jer je ostavinski postupak otvoren, vlasničke odnose treba razjasniti prije kupnje.
List C, teretni list, za kupce je često najosjetljiviji dio. Ovdje su upisani tereti koji leže na nekretnini. Tu spadaju prije svega založno pravo koje banka upisuje radi osiguranja kredita te služnosti poput prava puta ili prava stanovanja.
List C može nadalje sadržavati stvarni teret, zabranu opterećenja i otuđenja te pravo prvokupa. Zabrana opterećenja može spriječiti da se nekretnina proda ili optereti bez suglasnosti. Te pojmove objašnjavamo u pojmovniku o založnom pravu, o služnosti i o zabrani opterećenja i otuđenja.
Pažljivo pročitajte svaki upis u listu C i razvrstajte ga. Koji tereti trebaju biti izbrisani prije vaše uknjižbe, a koji ostaju? Prvu procjenu pruža provjera tereta zemljišne knjige. Kako se brisanje osigurava u ugovoru, obrađuje prilog o brisanju tereta u kupoprodajnom ugovoru.
Svaki list odgovara na drugo pitanje. Ovaj pregled pokazuje što gdje nalazite i na što paziti.
| List | Sadržaj | Na što paziti |
|---|---|---|
| List A Nekretnina, broj uloška, katastarska općina, zemljišta | Oznaka objekta i njegova površina | Usporedba broja uloška i zemljišta s ugovorom |
| List B Vlasnici, dijelovi, kod etažnog vlasništva minimalni dio | Tko je vlasnik i s kojim dijelom | Prodavatelj mora odgovarati upisanom vlasniku |
| List C Založno pravo, služnost, stvarni teret, zabrana opterećenja | Koji tereti leže na nekretnini | Razjasniti brisanje tereta prije uknjižbe |
| Zabilježbe Zabilježba prvenstvenog reda i druge napomene | Rezervirani red za otuđenje ili opterećenje | Paziti na vremensko ograničenje prvenstvenog reda |
| Aktualnost Stanje izvatka u trenutku upita | Aktualan izvadak prikazuje pravo stanje | Zastario izvadak prikriva nove upise |
Zbirka isprava sadrži isprave na kojima se temelje upisi. Pogled u nju pomaže razumjeti pozadinu nekog tereta ili prava.
Oprez kod zastarjelih izvadaka: Stariji izvadak iz zemljišne knjige može prikriti nova založna prava ili zabranu opterećenja koji su upisani nakon upita. Oslonite se samo na aktualan izvadak i dajte nejasne upise na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Uz tri lista izvadak sadrži zabilježbe. Važna je zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje. Ona rezervira red za buduću uknjižbu i štiti kupca od toga da se nekretnina u međuvremenu proda ili optereti po drugi put. Prvenstveni red je vremenski ograničen, pa trenutak njegova traženja treba uskladiti s provedbom. Više o tome u pojmovniku o zabilježbi prvenstvenog reda.
Zbirka isprava dopunjuje izvadak. U njoj su pohranjene isprave na kojima se temelje upisi, primjerice raniji kupoprodajni ugovor, založna isprava ili sporazum o služnosti. Pogled u zbirku isprava pomaže točno razumjeti sadržaj i doseg nekog tereta.
Pri čitanju uvijek pazite na aktualnost. Aktualan izvadak prikazuje mjerodavno stanje. Usporedite ga s nacrtom ugovora prije potpisa. Kako sustavno provjeriti cijeli nacrt, pokazuje prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa. Strukturiranu pomoć nudi kontrolna lista o zemljišnoj knjizi i teretima.
List A opisuje nekretninu s brojem uloška, katastarskom općinom i zemljištima. List B pokazuje vlasnike i njihove dijelove, kod etažnog vlasništva i minimalni dio s B-LNR. List C sadrži terete poput založnog prava, služnosti, stvarnog tereta ili zabrane opterećenja i otuđenja.
Upisi se mogu dodati u svakom trenutku. Stariji izvadak može stoga prikriti nova založna prava ili zabranu opterećenja koji su upisani tek nakon upita. Samo aktualan izvadak prikazuje pravo stanje vlasništva i tereta te ga treba usporediti s nacrtom ugovora.
Zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje rezervira red za buduću uknjižbu. Štiti kupca od toga da se nekretnina u međuvremenu proda ili optereti po drugi put. Prvenstveni red je vremenski ograničen, pa trenutak njegova traženja treba uskladiti s provedbom.
Tematska stranica o tome kako je zemljišna knjiga ustrojena i koji tereti mogu utjecati na vaše vlasništvo.
Kako se brisanje založnih prava i drugih tereta osigurava u ugovoru.
Prva procjena tereta u listu C vaše nekretnine.
Kako sustavno provjeriti cijeli nacrt prije nego što potpišete.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000