Notariatsakt oder beglaubigte Unterschrift: Welche Form der Kaufvertrag braucht

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch verlangt § 31 GBG, dass die Unterschrift auf der Urkunde gerichtlich oder notariell beglaubigt ist. Bei der Beglaubigung bestätigt das Bezirksgericht oder der Notar nur, dass die Unterschrift echt ist und von der genannten Person stammt. Der Inhalt der Urkunde wird dabei nicht geprüft.

Beim klassischen entgeltlichen Kauf einer Liegenschaft zwischen einander fremden Personen genügt diese beglaubigte Unterschrift. Ein voller Notariatsakt ist hier nicht zwingend. Der Kaufvertrag wird in der Regel von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt errichtet, die Unterschriften werden anschließend beglaubigt und die Urkunde dient als Grundlage für die Verbücherung. Wie die Eintragung selbst abläuft, behandeln wir im Beitrag zur Aufsandungserklärung und Einverleibung.

Die Beglaubigung betrifft also die Form, nicht den Inhalt. Den Begriff der Einverleibung erläutern wir im Fachlexikon zur Einverleibung. Mehr zum Ablauf der Prüfung vor dem Kauf finden Sie auf der Schwerpunktseite zur Kaufvertragsprüfung.

Das Notariatsaktsgesetz verlangt für bestimmte Geschäfte einen Notariatsakt, also die Errichtung der Urkunde durch einen Notar unter Beachtung besonderer Verfahrensregeln. Beim Notariatsakt prüft und gestaltet der Notar das Geschäft und belehrt die Parteien, was über die bloße Beglaubigung der Unterschrift deutlich hinausgeht.

Notariatsaktspflichtig sind nach § 1 Notariatsaktsgesetz unter anderem Kauf-, Tausch-, Renten- und Darlehensverträge sowie Schuldbekenntnisse, die ein Ehegatte dem anderen gibt. Erfasst sind ebenso eingetragene Partner. Auch eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe braucht den Notariatsakt, was § 943 ABGB für das bloße Schenkungsversprechen bestätigt. Eine wirkliche Übergabe muss nach außen erkennbar sein und darf sich nicht im bloßen Versprechen erschöpfen.

Fehlt die zwingende Form, ist das Geschäft unwirksam und kann nicht verbüchert werden. Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie oder bei gemischten Schenkungen, bei denen Kauf und Schenkung zusammentreffen, ist die Einordnung heikel. Lassen Sie die Form deshalb vor der Unterzeichnung klären, weil eine nachträgliche Reparatur nicht immer möglich ist.

Die beglaubigte Unterschrift verursacht eine vergleichsweise geringe Beglaubigungsgebühr beim Notar oder beim Bezirksgericht. Der volle Notariatsakt ist aufwendiger, weil der Notar die Urkunde errichtet, belehrt und beurkundet. Er löst daher höhere Kosten aus, die sich nach dem Wert des Geschäfts richten.

Unabhängig von der Form übernimmt ein Parteienvertreter, also eine Rechtsanwältin, ein Rechtsanwalt oder ein Notar, regelmäßig die Errichtung des Vertrags, die treuhändische Abwicklung und die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer. Welche weiteren Nebenkosten beim Kauf anfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Die Wahl der Form ist also kein bloßer Formalismus. Sie hängt von der Art des Geschäfts und von den Beteiligten ab und sollte früh feststehen, damit der Ablauf bis zur Eintragung reibungslos bleibt. Eine Checkliste der nötigen Unterlagen vor der Prüfung bietet die Checkliste zu den Unterlagen vor der Vertragsprüfung.