§ 86 GBG erklärt, wann mehrere Grundbucheintragungen aus einer Kaufurkunde in einem Gesuch verbunden werden dürfen und wann eine Trennung nötig ist.
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Mehrere Eintragungen, die auf derselben Kaufurkunde beruhen, können grundsätzlich mit einem einzigen Grundbuchsgesuch begehrt werden. § 86 GBG nennt dafür klare Fallgruppen. Die Verbindung setzt voraus, dass Urkunde, begehrte Rechte und Zuständigkeit zusammenpassen.
Das Gesetz erfasst auch ein Recht in mehreren Grundbuchseinlagen sowie mehrere Rechte in einer Einlage oder an einem Mindestanteil, mit dem Wohnungseigentum verbunden ist. Eine Anmerkung der Rangordnung darf mit anderen Eintragungen nicht in demselben Antrag verbunden werden.
Vor dem Einbringen sollten Käufer und Vertragserrichter jeden Antragspunkt einzeln der Urkunde, der betroffenen Einlage und dem zuständigen Grundbuchsgericht zuordnen. So wird erkennbar, ob § 86 GBG trägt oder ein Begehren gesondert behandelt werden muss.
Drei Fragen helfen, Urkunde, Zuständigkeit und Rangordnungsanmerkung zu unterscheiden.
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§ 86 GBG knüpft die wichtigste Fallgruppe an mehrere Eintragungen, die durch dieselbe Urkunde begründet werden.
Ordnen Sie jede begehrte Eintragung der konkreten Urkunde und dem darin enthaltenen Rechtsgrund zu. Beruhen die Begehren auf verschiedenen Urkunden oder bleibt die Zuordnung offen, sollte die Antragsverbindung nicht allein aus dem wirtschaftlichen Zusammenhang abgeleitet werden.
§ 86 GBG nennt Ausnahmen für besondere Konstellationen. § 108 GBG regelt die Simultanhypothek bei mehreren Grundbuchsgerichten. § 23 LiegTeilG betrifft die Ab- und Zuschreibung von Bestandteilen und die Eröffnung einer neuen Einlage. Klären Sie zuerst, ob einer dieser Sonderfälle vorliegt.
Die Anmerkung zu § 86 GBG schließt die Verbindung eines Antrags auf Anmerkung der Rangordnung mit anderen Eintragungen aus. Trennen Sie dieses Begehren vom Antrag auf weitere Eintragungen und prüfen Sie die jeweils erforderlichen Urkunden und Angaben.
Wenn dieselbe Urkunde die Begehren trägt, im gewöhnlichen Fall ein Grundbuchsgericht zuständig ist und keine Rangordnungsanmerkung mitverbunden wird, spricht die gesetzliche Grundregel für ein gemeinsames Gesuch. Der konkrete Antrag muss trotzdem jede Eintragung, die betroffene Einlage und die erforderlichen Beilagen klar ausweisen.
§ 86 GBG erlaubt die Kumulierung mehrerer Gesuche in mehreren ausdrücklich genannten Konstellationen. Mehrere Eintragungen können verbunden werden, wenn sie durch dieselbe Urkunde begründet werden. Das ist der typische Fall bei einer Kaufurkunde, aus der sich mehrere Eintragungsbegehren ergeben.
Daneben nennt die Bestimmung ein Recht, das in mehreren Grundbuchseinlagen eingetragen werden soll. Ebenso können mehrere Rechte in einer Grundbuchseinlage oder an einem Mindestanteil mit Wohnungseigentum in einem Gesuch begehrt werden.
Die Vorschrift betrifft damit die Form der Antragstellung. Sie ersetzt keine Prüfung, ob das einzelne Recht materiell besteht, die Urkunde den Rechtsgrund trägt oder die Unterlagen für die Eintragung ausreichen.
Für die erste Fallgruppe ist entscheidend, dass die Eintragungen durch dieselbe Urkunde begründet werden. Der bloße Umstand, dass mehrere Begehren wirtschaftlich zu einem Kauf gehören, beantwortet diese Frage noch nicht. Maßgeblich ist der konkrete Urkundeninhalt.
Prüfen Sie deshalb für jeden Antragspunkt, welches Recht eingetragen werden soll, wer die Erklärung abgibt und an welcher Stelle der Urkunde der Rechtsgrund und die Eintragungsbewilligung enthalten sind. Bei einer Eigentumseintragung und einem weiteren Recht müssen beide Begehren in der Urkundenkette nachvollziehbar bleiben.
Auch die Bezeichnung der Liegenschaft und der Einlage muss zu den Begehren passen. Eine unklare Zuordnung kann die gemeinsame Antragstellung erschweren und gehört vor dem Einbringen geklärt. Der allgemeine Ablauf nach der Vertragsunterzeichnung wird im Beitrag zum Grundbuchsantrag nach der Unterzeichnung erläutert.
Ein gemeinsames Gesuch kann nach § 86 GBG mehrere Grundbuchseinlagen betreffen, wenn das Gesetz die Verbindung für die konkrete Konstellation trägt. Im Antrag müssen die Einlagen trotzdem getrennt bezeichnet werden. Die gemeinsame Einreichung macht aus mehreren Einlagen keine einzige Einlage.
Bei mehreren Rechten in einer Einlage ist ebenfalls jedes Recht einzeln zu benennen. Beim Wohnungseigentum stellt das Gesetz zusätzlich auf den Mindestanteil ab, mit dem das Wohnungseigentum verbunden ist. Dadurch bleibt sichtbar, auf welchen Anteil und welches Recht sich das Begehren bezieht.
Bei einer Grundstücksteilung liegt eine besondere gesetzliche Konstellation vor. Der Beitrag zum Kauf eines Teilgrundstücks behandelt die dafür nötigen Pläne und Vermessungsunterlagen. Diese Prüfung ersetzt die Abgrenzung nach § 86 GBG nicht.
§ 86 GBG setzt grundsätzlich voraus, dass ein Grundbuchsgericht zuständig ist. Sind mehrere Gerichte oder besondere Einlagen betroffen, muss deshalb zuerst geklärt werden, ob ein gesetzlicher Sonderweg einschlägig ist. Die Zuständigkeit darf nicht allein aus der Kaufurkunde abgeleitet werden.
§ 108 GBG nennt für die Simultanhypothek eine Ausnahme. Die Eintragung kann bei mehreren Grundbuchsgerichten verlangt oder in einem einzigen Gesuch begehrt werden. Im zweiten Fall ist das Gesuch beim Gericht der Haupteinlage anzubringen und die Reihenfolge für die übrigen Gerichte zu bezeichnen.
§ 23 LiegTeilG betrifft die Ab- und Zuschreibung von Bestandteilen eines Grundbuchskörpers sowie die Eröffnung einer neuen Einlage. Das Gesuch ist dort bei dem Gericht zu überreichen, das die Abschreibung vornimmt. Diese Sonderregeln zeigen, warum die Gerichtszuständigkeit vor dem Einbringen konkret geprüft werden muss.
Die Anmerkung zu § 86 GBG enthält eine klare Grenze: Ein Antrag auf Anmerkung der Rangordnung darf nicht mit anderen Eintragungen verbunden werden. Die Rangordnungsanmerkung ist daher ein eigener Prüf- und Antragspunkt.
Das gilt auch dann, wenn die Rangordnung wirtschaftlich mit demselben Kaufvorgang zusammenhängt. Der Zusammenhang mit dem Kaufvertrag ändert nichts an der gesetzlichen Trennung. Die Antragsverbindung muss deshalb vor dem Einbringen auf diesen Ausschluss kontrolliert werden.
Für die übrigen Eintragungen bleibt zu prüfen, ob dieselbe Urkunde, die zuständige Einlage und das zuständige Gericht feststehen. Den allgemeinen Grundbuchstand und seine Lasten ordnet die Schwerpunktseite Grundbuch und Lasten ein.
Erstellen Sie zunächst eine Liste aller begehrten Eintragungen. Ordnen Sie jedem Punkt die tragende Urkunde, die betroffene Einlage oder den Mindestanteil und die gewünschte Rechtsfolge zu. Diese Liste macht sichtbar, ob ein Antragspunkt aus der gemeinsamen Kaufurkunde folgt oder eine eigene Grundlage hat.
Danach ist die Gerichtszuständigkeit zu prüfen. Bei mehreren Einlagen, einer Simultanhypothek oder einer Teilung braucht es einen Blick auf die genannten Sonderregeln. Eine Rangordnungsanmerkung ist aus dem gemeinsamen Gesuch herauszunehmen.
Der Grundbuchauszug hilft bei der Zuordnung von Einlage und bestehendem Stand. Er beantwortet aber nicht allein, ob eine Kaufurkunde alle begehrten Eintragungen trägt. Diese Frage ergibt sich aus dem Urkundeninhalt und dem konkreten Antrag.
Die Ausgangslage entscheidet, welche Prüfung nach § 86 GBG erforderlich ist.
| Ausgangslage | Mögliche Antragstellung | Erster Prüfpunkt |
|---|---|---|
| Eine Kaufurkunde Mehrere Eintragungen werden durch dieselbe Urkunde begründet | Ein gemeinsames Gesuch kann geprüft werden | Urkundeninhalt und Eintragungsbewilligung |
| Mehrere Grundbuchseinlagen Ein Recht soll in mehreren Einlagen eingetragen werden | Verbindung nach § 86 GBG prüfen | Einlagen und Gerichtszuständigkeit |
| Simultanhypothek Hypothek betrifft mehrere Grundbuchsgerichte | Sonderregel des § 108 GBG prüfen | Haupteinlage und Reihenfolge |
| Rangordnungsanmerkung Rangordnung soll mit anderen Eintragungen verbunden werden | Getrennte Antragstellung erforderlich | Ausschluss in der Anmerkung zu § 86 GBG |
Die Tabelle ordnet die gesetzliche Antragsverbindung ein. Die Bewilligung des konkreten Gesuchs hängt von Urkunden, Form und weiteren Voraussetzungen ab.
Die Reihenfolge hält Urkunde, Einlage, Gericht und Rechtsfolge auseinander.
Jedes Recht und jede betroffene Einlage erhält einen eigenen Antragspunkt.
Die Kaufurkunde muss die Verbindung der Begehren tragen.
Mehrere Gerichte können eine Prüfung nach § 108 GBG oder § 23 LiegTeilG auslösen.
Dieses Begehren darf nicht mit anderen Eintragungen verbunden werden.
Vor dem Einbringen: Prüfen Sie jeden Antragspunkt gegen die Kaufurkunde, die betroffene Einlage und das zuständige Gericht. Eine wirtschaftlich zusammengehörige Transaktion erlaubt nicht automatisch ein einziges Gesuch.
Das kann nach § 86 GBG grundsätzlich möglich sein, wenn beide Eintragungen durch dieselbe Urkunde begründet werden, im gewöhnlichen Fall ein Grundbuchsgericht zuständig ist und keine Rangordnungsanmerkung mitverbunden wird. Die Urkunde und der Antrag müssen im Einzelfall vollständig geprüft werden.
§ 86 GBG nennt die Eintragung eines Rechts in mehreren Grundbuchseinlagen ausdrücklich. Die Einlagen, das Recht und die Zuständigkeit müssen im Gesuch klar bezeichnet werden. Für besondere Konstellationen gelten zusätzlich gesetzliche Sonderregeln.
Nein. Die Anmerkung zu § 86 GBG schließt die Verbindung eines Antrags auf Anmerkung der Rangordnung mit anderen Eintragungen aus. Dieses Begehren ist daher getrennt zu behandeln.
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