Was nach der Unterzeichnung bis zur Einverleibung im Grundbuch passiert und welche Unterlagen Käufer im Blick behalten sollten.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Nach der Unterschrift ist der Immobilienkauf noch nicht abgeschlossen. Der Vertrag ist die Grundlage, aber Eigentümer wird der Käufer erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Grundbuchsantrag ist daher der entscheidende Schritt von der Urkunde zur Eintragung.
Dieser Beitrag erklärt, was nach der Unterzeichnung passiert. Im Mittelpunkt stehen Aufsandungserklärung, Rangordnung, Urkunden, steuerliche Unterlagen, Verbesserungsauftrag und die Abstimmung mit Treuhand und Bank.
Wer die Schritte kennt, erkennt Verzögerungen früher und kann besser beurteilen, ob die Abwicklung planmäßig läuft.
Beantworten Sie zwei kurze Fragen zu Unterlagen und Vertragsregelung.
Sie wissen schon, dass Sie eine Anfrage stellen wollen? Direkt zum Anfrageformular.
Ohne Unterlagen lässt sich nicht prüfen, ob der Vertragsentwurf den Punkt richtig erfasst.
Fordern Sie zuerst Vertragsentwurf, aktuellen Grundbuchsauszug und die objektbezogenen Unterlagen an. Ohne diese Grundlage lässt sich nicht verlässlich beurteilen, ob Zahlung, Übergabe und Eintragung sicher vorbereitet sind.
Wenn Unterlagen und Vertragsentwurf zusammenpassen, ist die Ausgangslage besser. Prüfen Sie trotzdem Fälligkeit, Treuhand, Nachweise, Übergabe und Folgen bei Verzögerung.
Bleibt der Punkt offen, sollte der Vertrag vor der Unterschrift nachgeschärft werden. Je nach Lage kommen Bedingung, Einbehalt, Rücktrittsrecht, Zusicherung oder eine klarere Fälligkeitsregel in Betracht.
Der Kaufvertrag ist der Rechtstitel für den Erwerb. Die Einverleibung im Grundbuch ist der Erwerbsakt. Erst beide Elemente zusammen führen dazu, dass der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Deshalb muss der Vertrag so gestaltet sein, dass er grundbuchsfähig ist.
Zentral ist die Aufsandungserklärung. Sie enthält die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers. Fehlt sie oder ist sie nicht ausreichend, kann das Grundbuchsgericht die Eintragung nicht bewilligen.
Auch Beglaubigungen, Parteienbezeichnungen und die genaue Bezeichnung der Liegenschaft müssen stimmen. Kleine formale Fehler können die Durchführung verzögern.
Dem Antrag liegen typischerweise der Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften, die Aufsandungserklärung, steuerliche Nachweise und je nach Fall weitere Genehmigungen bei. Bei Finanzierung kommt die Pfandurkunde der Bank hinzu.
Die steuerliche Seite ist wichtig, weil Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr für die Durchführung im Grundbuch relevant sind. In der Praxis erfolgt oft eine Selbstberechnung durch den Parteienvertreter. In anderen Fällen braucht es die entsprechende steuerliche Bestätigung.
Wie die Grundbuchslage vor dem Kauf zu lesen ist, erklären wir im Beitrag Grundbuchauszug richtig lesen und auf der Schwerpunktseite Grundbuch und Lasten.
Diese Schritte sollten nach der Unterzeichnung nachvollziehbar sein.
| Schritt | Ziel | Mögliches Risiko |
|---|---|---|
| Urkundenprüfung Vertrag und Aufsandung sind vollständig | Grundbuchsfähige Grundlage | Formmangel verzögert Antrag |
| Steuern Selbstberechnung oder Bestätigung liegt vor | Antrag kann durchgeführt werden | Eintragung bleibt liegen |
| Rang Rangordnung ist gesichert | Erwerb bleibt geschützt | Zwischenbelastung möglich |
| Antrag Einbringung beim Grundbuchsgericht | Einverleibung wird beantragt | Fehlende Beilage löst Verbesserung aus |
| Bewilligung Eigentum wird eingetragen | Käufer ist grundbücherlicher Eigentümer | Abwicklung bleibt unvollständig |
Der konkrete Ablauf kann je nach Finanzierung, Genehmigung und Lastenfreistellung abweichen.
Wichtig: Eine unterschriebene Urkunde allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Prüfen Sie, ob der Grundbuchsantrag vorbereitet und die Einverleibung abgesichert ist.
Wenn dem Grundbuchsgericht eine Unterlage fehlt oder eine Urkunde formale Mängel aufweist, kann ein Verbesserungsauftrag ergehen. Das bedeutet nicht automatisch, dass der Erwerb scheitert. Es zeigt aber, dass ein Punkt nachgereicht oder korrigiert werden muss.
Wichtig ist rasches Handeln. Verbesserungen können Fristen auslösen und die Treuhandfreigabe verzögern. Käufer sollten daher wissen, wer den Auftrag bearbeitet und ob sich dadurch Übergabe, Finanzierung oder Auszahlung verschieben.
Eine saubere Kaufvertragsprüfung vor der Unterzeichnung reduziert dieses Risiko. Dazu passt unsere Schwerpunktseite Kaufvertragsprüfung.
Nein. Eigentum an der Liegenschaft erwerben Sie erst mit der Einverleibung im Grundbuch.
Sie ist die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers, dass Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen wird.
Eine fehlende oder mangelhafte Unterlage muss nachgereicht oder korrigiert werden. Das kann die Durchführung verzögern, lässt sich aber oft beheben.
Schwerpunktseite zu Eigentum, Rang und Belastungen.
Was A Blatt, B Blatt und C Blatt bedeuten.
Wie Zustimmung und Eintragung zusammenwirken.
Wie der Rang für den Eigentumserwerb gesichert wird.
Beim Liegenschaftskauf entscheiden Vertrag und Grundbuch. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000