Grundstück in einer Luftfahrt-Sicherheitszone: Bauhöhe, Bewilligung und Kaufpreisrisiko

Nach § 86 Luftfahrtgesetz ist eine Sicherheitszone der Bereich eines Flugplatzes und seiner Umgebung, in dem ein Luftfahrthindernis nach § 85 Abs 1 nur mit Bewilligung der zuständigen Behörde errichtet, geändert oder erweitert werden darf. Andere Bewilligungen bleiben daneben erforderlich. Die Sicherheitszone ersetzt daher weder Flächenwidmung noch Baubewilligung.

Eine Sicherheitszone besteht bei Flughäfen und Militärflugplätzen sowie bei Flugfeldern mit Instrumentenflugbetrieb jedenfalls. Bei sonstigen Flugfeldern wird sie festgelegt, wenn ein öffentliches Interesse daran besteht und entgegenstehende öffentliche Interessen nicht überwiegen. Für den Käufer ist deshalb zuerst die konkrete Verordnung maßgeblich, nicht die bloße Nähe zu einem Flugplatz.

Die Sicherheitszonen-Verordnung legt den Umfang nach § 87 fest. Bei einem Zivilflugplatz darf sie erst nach dem Bescheid über die Zivilflugplatz-Bewilligung erlassen werden. Der Plan nach § 88 kennzeichnet den Flugplatzbezugspunkt, allfällige Instrumentenanflugsektoren und bereits bestehende Luftfahrthindernisse. Die allgemeine Prüfung der Flächenwidmung vor dem Kauf bleibt ein eigener Schritt.

§ 85 Abs 1 Luftfahrtgesetz erfasst innerhalb einer Sicherheitszone Bauten über der Erdoberfläche, Bäume, Sträucher, verspannte Seile und Drähte, Kräne, Antennen und vergleichbare Objekte. Auch aus der Umgebung herausragende Bodenerhebungen sowie Verkehrswege, Gruben, Kanäle und ähnliche Bodenvertiefungen gehören zum gesetzlichen Begriff. Ein Objekt der ersten Gruppe liegt innerhalb der Sicherheitszone, wenn es die in der Sicherheitszonen-Verordnung bezeichneten Flächen durchragt.

Das betrifft daher nicht nur ein geplantes Wohnhaus. Eine Dachterrasse, ein Mobilfunkmast, ein Baukran, eine Seilkonstruktion oder eine hohe Bepflanzung kann für die luftfahrtrechtliche Beurteilung relevant sein. Bei einem Kauf mit späterer Aufstockung oder Neubebauung muss die geplante Endhöhe geprüft werden, nicht nur der heutige Bestand.

Außerhalb von Sicherheitszonen gelten nach § 85 Abs 2 und 3 ebenfalls Schwellen und Sonderregeln. Bauten, Bäume oder ähnliche Objekte können ab 100 Metern Höhe oder bei einer besonderen Geländesituation erfasst sein. Seil- und Drahtverspannungen unterliegen zusätzlichen Vorgaben. Ein Grundstück außerhalb einer eingezeichneten Sicherheitszone ist daher nicht automatisch frei von luftfahrtrechtlichen Prüfungen.

Nach § 90 Luftfahrtgesetz teilt die Behörde dem Grundbuchsgericht mit, welche Grundstücke in der Sicherheitszone liegen. Das Grundbuch macht die Zugehörigkeit von Amts wegen ersichtlich. Der Eintrag ist ein wichtiger Warnhinweis, ersetzt aber nicht die Prüfung, welche Flächen, Höhen und Objekte die Verordnung konkret erfasst.

Für den Kaufvertrag sollte der Sicherheitszonenplan mit einer nachvollziehbaren Projektbeschreibung verbunden werden. Dazu gehören etwa die geplante Gebäudehöhe, technische Aufbauten, Kräne während der Bauphase und eine allfällige spätere Erweiterung. Wird eine bestimmte Bebaubarkeit zugesagt, muss klar sein, ob damit auch die luftfahrtrechtliche Bewilligung gemeint ist.

Die Prüfung ergänzt den allgemeinen Beitrag zur Kaufvertragsprüfung. Bei der Abwicklung sollte außerdem die Grundbuchlage und ihre Lasten mit dem Vertragstext übereinstimmen. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist erst dann belastbar, wenn Unterlagen, Zusicherungen und Zahlungsmechanik dasselbe Bild ergeben.

Für ein Luftfahrthindernis innerhalb einer Sicherheitszone ist nach § 86 eine Ausnahmebewilligung erforderlich. Außerhalb einer Sicherheitszone gilt nach § 91 dasselbe für die dort erfassten Hindernisse. § 92 verlangt im Antrag Angaben zu Lage, Art, Beschaffenheit und Zweck des Hindernisses. Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Sicherheit der Luftfahrt nicht beeinträchtigt wird. Sie kann Bedingungen, Befristungen oder Auflagen enthalten.

Diese Rechtslage wirkt unmittelbar auf das Kaufpreisrisiko. Ist ein Bauprojekt ohne Ausnahmebewilligung kleiner, niedriger oder technisch aufwendiger als geplant, kann der wirtschaftliche Wert des Grundstücks anders liegen. Das gilt auch, wenn Kennzeichnungen oder Anpassungen vorgeschrieben werden oder ein Verfahren länger dauert als erwartet.

Der Vertrag sollte deshalb festlegen, welche Bewilligung bis wann vorliegen muss, wer das Verfahren betreibt, welche Unterlagen beizubringen sind und welche Folge ein negativer Bescheid hat. Eine treuhändige Zahlung kann an einen klar beschriebenen Nachweis geknüpft werden. Wie solche Zahlungsfragen in den Gesamtvertrag einzuordnen sind, zeigt die Schwerpunktseite zu Treuhand und Kaufpreis.

Nur die Widmung prüfen: Bauland beantwortet nicht, ob die geplante Höhe in einer Sicherheitszone zulässig ist. Der Sicherheitszonenplan und das konkrete Projekt müssen zusätzlich geprüft werden.

Nur den heutigen Bestand ansehen: Für einen Neubau, eine Aufstockung oder einen technischen Aufbau zählt die geplante Endausführung. Auch Baukräne und temporäre Seile können relevant sein.

Den Grundbucheintrag überschätzen: Die Ersichtlichmachung nach § 90 zeigt die Zugehörigkeit zur Sicherheitszone. Sie erklärt jedoch nicht allein die konkrete Höhenbegrenzung und ersetzt keine Verordnungsprüfung.

Eine mündliche Zusage übernehmen: Aussagen wie „Hier darf man sicher bauen“ sollten durch Planunterlagen und eine klare Vertragsregel ersetzt werden.

Die Kaufpreisfälligkeit nicht anpassen: Wenn die Bewilligung noch aussteht, sollte der Vertrag das Verfahren und die Zahlung nicht widersprüchlich regeln.

Beginnen Sie mit einem aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie, ob die Zugehörigkeit zur Sicherheitszone ersichtlich gemacht ist. Fordern Sie anschließend die Sicherheitszonen-Verordnung und den Sicherheitszonenplan bei der zuständigen Stelle an. Für Flughäfen und Flugfelder kann die Kundmachung nach § 89 in den betroffenen Gemeinden eingesehen werden.

Vergleichen Sie diese Unterlagen mit Lageplan, Schnitten, Höhenkoten, technischen Aufbauten und der geplanten Bauphase. Bei einem bestehenden Objekt sind auch Umbauten, Dachaufbauten, Antennen und hohe Bepflanzungen einzubeziehen. Für das Verfahren außerhalb von Sicherheitszonen kann bei bestimmten Seil- und Drahtverspannungen eine Anzeige nach § 91a mit Vorlauf erforderlich sein.

Halten Sie im Kaufvertrag die verwendeten Planstände, die Bewilligung, die zuständige Person, Fristen und Folgen fest. Wenn die Prüfung zeigt, dass ein anderes Vorhaben erforderlich ist, sollte der Kaufpreis diese Tatsache abbilden. Eine Übersicht zur Risikoprüfung eines Kaufvertrags unterstützt die erste Einordnung.