Liegenschaften mit Aufzahlung tauschen: zwei Eigentumsübertragungen, Bewertung, Grundbuch, Fälligkeit und Absicherung im Vertrag koordinieren.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Beim Liegenschaftstausch überträgt jede Seite eine eigene Liegenschaft. Haben die beiden Objekte einen unterschiedlichen Wert, wird häufig zusätzlich eine Aufzahlung vereinbart. Dadurch müssen zwei Eigentumsübertragungen, die Bewertung und die Geldleistung in einer gemeinsamen Abwicklung zusammenpassen.
§ 1045 ABGB beschreibt den Tausch als Vertrag, durch den eine Sache gegen eine andere überlassen wird. Bei Grundstücken genügt die Vereinbarung allein nicht für den Eigentumserwerb. Die grundbücherliche Durchführung, die Aufsandungserklärungen und die vereinbarte Sicherung müssen deshalb von Anfang an mitgedacht werden.
Dieser Beitrag behandelt den Tausch zweier Liegenschaften mit Aufzahlung. Ein gewöhnlicher Kauf gegen Geld, eine Schenkung und die Aufteilung einer bestehenden Miteigentumsgemeinschaft folgen anderen Fragestellungen.
Zwei Fragen zeigen, ob Objekte und Abwicklung dieselbe vertragliche Grundlage haben.
Sie wissen schon, dass Sie eine Anfrage stellen wollen? Direkt zum Anfrageformular.
Grundbuch, Grundstücksnummern, Flächen, Zubehör, Lasten und die jeweilige Eigentümerseite müssen eindeutig feststehen.
Beschaffen Sie aktuelle Grundbuchauszüge und prüfen Sie jede Liegenschaft getrennt. Bezeichnen Sie Grundstücke, Zubehör, bestehende Rechte und Lasten im Vertrag so, dass die beiden Übertragungen eindeutig zugeordnet werden können.
Prüfen Sie, ob die Regelung auch den Nachweis der Voraussetzungen, die Fälligkeit der Aufzahlung und die Freigabe der Unterlagen erfasst. Jede Partei sollte erkennen können, wann sie ihre eigene Leistung erbringen muss und welche Gegenleistung dafür abgesichert ist.
Regeln Sie Betrag, Berechnung, Fälligkeit und Sicherung der Aufzahlung. Ergänzen Sie eine klare Abfolge für die Übergabe, die treuhändige Abwicklung und den Fall, dass eine Eigentumsübertragung oder Zahlung ausbleibt.
Beim Tausch stehen die beiden Liegenschaften als Leistungen einander gegenüber. § 1045 ABGB knüpft den Tausch an die Überlassung einer Sache gegen eine andere Sache. Die zusätzliche Geldleistung sollte im Vertrag genau bezeichnet werden, damit erkennbar bleibt, welche Liegenschaft jeweils übertragen wird und worauf die Aufzahlung entfällt.
Die Aufzahlung ist kein pauschaler Ausgleich ohne Berechnungsgrundlage. Festzuhalten sind die Werte, der Bewertungsstichtag, die vereinbarte Methode und der konkrete Betrag. Werden die Werte nur aus Verhandlungen oder einem Exposé übernommen, bleibt später offen, ob die Geldleistung als fester Betrag oder als Ergebnis einer Bewertung gemeint war.
Für die rechtliche Einordnung kommt es auf den gesamten Vertragsinhalt an. Die Parteien sollten daher keine Bezeichnung wie „Tausch“ oder „Aufpreis“ isoliert verwenden, sondern beide Sachleistungen und die Geldleistung im Leistungskatalog zusammenführen.
Jede Liegenschaft braucht eine eigene Objektbeschreibung. Dazu gehören Katastralgemeinde, Einlagezahl, Grundstücksnummern und die vereinbarte Fläche. Ebenso müssen Gebäude, Zubehör, Nutzungen und allfällige Miet- oder Pachtverhältnisse der richtigen Tauschseite zugeordnet werden.
Lasten und Rechte dürfen zwischen den Objekten nicht vermischt werden. Der Grundbuchauszug zeigt, welche Eintragungen in A-, B- und C-Blatt zu prüfen sind. Der Beitrag zu Dienstbarkeiten und Wegerechten vertieft die Frage, wie ein Recht die Nutzung und den Wert einer Liegenschaft beeinflussen kann.
Für die Eigentumsübertragung ist zusätzlich zu klären, wer verfügungsberechtigt ist und welche Zustimmungen oder Löschungen benötigt werden. Die Übertragung eines belasteten Objekts und die Übertragung eines lastenfreien Objekts sind wirtschaftlich unterschiedliche Leistungen und müssen im Vertrag klar auseinandergehalten werden.
Jeder Punkt sollte für beide Liegenschaften und die Aufzahlung eindeutig feststehen.
| Punkt | Konkret festhalten | Risiko bei Lücke |
|---|---|---|
| Tauschobjekte Grundbuchdaten und Zubehör | Welche Liegenschaft wird von wem übertragen? | Leistung bleibt unbestimmt |
| Rechtsbestand Lasten, Rechte und Nutzungen | In welchem Zustand wird übertragen? | Wert und Nutzung werden falsch bewertet |
| Bewertung Stichtag und Methode | Wie wird die Aufzahlung hergeleitet? | Betrag wird nachträglich bestritten |
| Aufzahlung Betrag, Konto und Fälligkeit | Wann und wodurch wird gezahlt? | Geldleistung und Übergabe laufen auseinander |
| Eintragung Aufsandung und Freigabebedingungen | Wann dürfen die Anträge durchgeführt werden? | Eine Seite wird vor der Gegenleistung belastet |
Die genaue Abfolge der grundbücherlichen Durchführung und der treuhändigen Abwicklung gehört in den Vertrag und die dazugehörigen Anweisungen.
Wichtig: Ein vereinbarter Tausch führt nicht automatisch dazu, dass beide Eigentumsübertragungen gleichzeitig im Grundbuch vollzogen werden. Der Vertrag sollte Freigabe, Aufzahlung, Unterlagen und Eintragung miteinander verknüpfen.
Die Aufzahlung muss aus dem Vertrag selbst nachvollziehbar sein. Dazu gehören der zugrunde gelegte Wert jeder Liegenschaft, ein allfälliger Bewertungsstichtag und die Frage, ob bestimmte Lasten, Nutzungen oder Investitionen wertmindernd oder werterhöhend berücksichtigt werden.
Eine spätere Neubewertung ist nur sinnvoll, wenn ihr Anlass und ihre Wirkung geregelt sind. Zu klären ist etwa, ob eine Abweichung einen neuen Betrag auslöst, wer die Bewertung vornimmt und welche Unterlagen heranzuziehen sind. Eine offene Nachverhandlung über den Kernbetrag gefährdet die Verbindlichkeit der gesamten Abwicklung.
Auch die steuerliche und finanzielle Planung sollte mit der Bewertung abgestimmt werden. Für die vertragliche Prüfung zählt, dass die Aufzahlung als eigene Leistung bezeichnet und mit einer eindeutigen Fälligkeit sowie einer nachweisbaren Zahlungsweise versehen wird.
§ 1052 ABGB knüpft das Dringen auf die Übergabe grundsätzlich daran, dass die eigene Verbindlichkeit erfüllt wurde oder erfüllt werden kann. Der zur Vorausleistung verpflichtete Teil kann die Leistung unter den gesetzlichen Voraussetzungen bis zur Gegenleistung oder Sicherstellung verweigern, wenn die Gegenleistung durch eine später bekannt gewordene schlechte Vermögenslage gefährdet ist.
Für einen Liegenschaftstausch muss diese Regel mit der tatsächlichen Grundbuchabwicklung verbunden werden. Der Vertrag sollte festlegen, welche Urkunden treuhändig verwahrt werden, wann die Aufzahlung einlangt, welche Bedingungen die Freigabe auslösen und wie mit einer fehlenden oder verspäteten Gegenleistung umzugehen ist.
Die Treuhand bei der Kaufpreisabwicklung zeigt die allgemeine Sicherungslogik. Beim Tausch ist zusätzlich darauf zu achten, dass die Treuhandanweisung beide Eigentumsübertragungen und die Aufzahlung abbildet.
Der Vertrag sollte für beide Seiten dieselben Prüfungsmaßstäbe verwenden. Bezeichnen Sie Eigentümer, Tauschobjekt, Lastenstand, Aufzahlung und Eintragungsunterlagen jeweils so, dass keine Verwechslung zwischen den beiden Liegenschaften möglich ist.
Vor der Unterfertigung sind aktuelle Grundbuchauszüge und die für die Eintragung erforderlichen Erklärungen zu prüfen. Die Kaufvertragsprüfung sollte auch kontrollieren, ob die Aufzahlung, die Fälligkeit und die treuhändige Freigabe zum vereinbarten Eintragungsablauf passen.
Bleibt eine Seite hinter ihrer Leistung zurück, braucht es eine klare Reaktionsmöglichkeit. Denkbar sind je nach Vertragsgestaltung die Zurückbehaltung eigener Unterlagen, eine Nachfrist, eine Rückabwicklung oder eine andere ausdrücklich vereinbarte Rechtsfolge. Welche Lösung trägt, hängt vom Vertrag und vom Stand der Durchführung ab.
Praxisempfehlung: Legen Sie eine gemeinsame Abwicklungsübersicht an: Tauschobjekt A, Tauschobjekt B, Aufzahlung, Unterlagen, Bedingungen und Eintragung. Diese Übersicht ersetzt keine Vertragsprüfung, macht aber Widersprüche zwischen den beiden Leistungsseiten früh sichtbar.
Die Bezeichnung allein entscheidet die rechtliche Einordnung nicht. § 1045 ABGB beschreibt den Tausch als Überlassung einer Sache gegen eine andere. Bei einer zusätzlichen Geldleistung müssen beide Liegenschaften und die Geldleistung im gesamten Vertragsinhalt klar geregelt werden.
Die Fälligkeit sollte an eine nachvollziehbare Abwicklungsbedingung geknüpft sein, etwa an den Eingang bestimmter Unterlagen oder an die treuhändige Sicherung der Gegenleistung. § 1052 ABGB ist dabei als gesetzlicher Ausgangspunkt für die wechselseitige Leistungspflicht zu berücksichtigen. Die konkrete Vereinbarung hängt vom Vertrag ab.
Der Eigentumserwerb an einer Liegenschaft wird grundbücherlich durchgeführt. Ob die Anträge gleichzeitig eingebracht und unter welchen Bedingungen freigegeben werden, muss mit Vertrag, Aufsandungserklärungen und Treuhandanweisung abgestimmt werden.
Sie sollten aktuelle Grundbuchauszüge beider Liegenschaften, eine eindeutige Objektbeschreibung, die Regelung zu Lasten und Nutzungen, die Bewertungsgrundlage, den Aufzahlungsbetrag und den Abwicklungsplan gemeinsam prüfen.
A-, B- und C-Blatt beider Tauschobjekte getrennt prüfen.
Nutzungsrechte und Belastungen bei beiden Liegenschaften einordnen.
Freigabe, Sicherung und Zahlungsbedingungen an die Übertragung anbinden.
Objektbeschreibung, Aufzahlung und Durchführung gemeinsam prüfen.
Beim Liegenschaftskauf entscheiden Vertrag und Grundbuch. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000