Was Dienstbarkeiten und Wegerechte beim Liegenschaftskauf bedeuten: Grunddienstbarkeit und persönliche Dienstbarkeit, Lastenblatt und offenkundige Rechte.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Ein Grundstück gehört selten allein dem Eigentümer in dem Sinn, dass er damit schrankenlos schalten könnte. Oft lasten auf einer Liegenschaft Dienstbarkeiten, also Rechte Dritter, die der Eigentümer dulden oder bei deren Ausübung er etwas unterlassen muss. Das bekannteste Beispiel ist das Wegerecht, mit dem der Nachbar über das Grundstück fahren oder gehen darf.
Für den Käufer sind solche Rechte wichtig, weil sie mit der Liegenschaft auf ihn übergehen. Wer ein belastetes Grundstück kauft, übernimmt die Duldungspflicht. Umgekehrt kann eine Dienstbarkeit der eigenen Liegenschaft zugutekommen, etwa wenn ein Wegerecht die Zufahrt sichert. Beides will vor dem Kauf geprüft sein.
Dieser Beitrag erklärt aus anwaltlicher Sicht, was Dienstbarkeiten sind, wie sich Grunddienstbarkeit und persönliche Dienstbarkeit unterscheiden und warum auch nicht eingetragene, aber offenkundige Rechte gefährlich sein können. So wissen Sie, worauf Sie im Grundbuch und auf dem Grundstück achten müssen.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zu Eintragung, Richtung und sichtbaren Spuren. Sie erhalten eine erste Einordnung.
Sie wissen schon, dass Sie eine Anfrage stellen wollen? Direkt zum Anfrageformular.
Dienstbarkeiten stehen im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs. Sie können die Liegenschaft belasten oder ihr zugutekommen.
Belastet eine Dienstbarkeit die Liegenschaft, müssen Sie als Käufer die darin festgelegte Nutzung dulden, etwa ein Geh- und Fahrtrecht oder eine Leitung. Das Recht geht mit dem Grundstück auf Sie über. Lesen Sie den genauen Inhalt der Eintragung und die zugrunde liegende Urkunde. Klären Sie Umfang, Lage und etwaige Erhaltungspflichten, bevor Sie kaufen.
Lassen Sie den Inhalt der Dienstbarkeit und ihre Urkunde prüfen.
Begünstigt die Dienstbarkeit Ihre Liegenschaft, steht Ihnen ein Recht am dienenden Grundstück zu, etwa ein Wegerecht zur Erschließung. Prüfen Sie, ob das Recht im Grundbuch des dienenden Grundstücks abgesichert ist, denn nur die Eintragung schützt vor einem gutgläubigen Erwerber. Klären Sie Lage und Umfang genau, damit die Erschließung dauerhaft gesichert ist.
Lassen Sie die Absicherung des begünstigenden Rechts prüfen.
Ist eine Nutzung erkennbar, etwa durch einen ausgetretenen Weg oder eine sichtbare Leitung, kann eine offenkundige Dienstbarkeit vorliegen. Solche Rechte können den Käufer auch dann binden, wenn sie nicht im Grundbuch stehen, weil er sich bei erkennbarer Nutzung nicht auf den Vertrauensschutz des Grundbuchs berufen kann. Gehen Sie sichtbaren Spuren vor dem Kauf nach.
Lassen Sie sichtbare Nutzungen vor dem Kauf rechtlich abklären.
Finden Sie weder eine Eintragung noch sichtbare Anzeichen, ist das Risiko einer Belastung geringer. Ganz ausschließen lässt es sich jedoch nicht, weil etwa ersessene oder offenkundige Rechte denkbar bleiben. Prüfen Sie den aktuellen Grundbuchstand sorgfältig und befragen Sie Verkäufer und Nachbarn zu bestehenden Nutzungen. So vermeiden Sie spätere Überraschungen.
Lassen Sie den Grundbuchstand und mögliche Rechte sicherheitshalber prüfen.
Eine Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet den Eigentümer der belasteten Liegenschaft, zugunsten eines anderen etwas zu dulden oder zu unterlassen. Der Eigentümer muss also eine bestimmte Nutzung hinnehmen oder darf eine bestimmte Handlung nicht vornehmen.
Weil die Dienstbarkeit ein dingliches Recht ist, wirkt sie gegen jeden Eigentümer der Liegenschaft. Sie verschwindet nicht mit dem Verkauf, sondern geht auf den Käufer über. Das unterscheidet sie von einer bloß schuldrechtlichen Vereinbarung, die nur zwischen den ursprünglichen Parteien gilt. Für den Käufer bedeutet das, dass er eine eingetragene Dienstbarkeit grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss.
Dienstbarkeiten werden in der Regel durch Eintragung im Grundbuch begründet und stehen im Lastenblatt der belasteten Liegenschaft. Wer eine Liegenschaft kauft, sollte daher den Grundbuchauszug genau lesen. Wie das gelingt, zeigt unser Beitrag dazu, wie Sie einen Grundbuchauszug richtig lesen.
Das Gesetz unterscheidet zwei Grundarten. Die Grunddienstbarkeit steht einem Grundstück zu und kommt dem jeweiligen Eigentümer des begünstigten, also herrschenden Grundstücks zugute. Das klassische Beispiel ist das Wegerecht, das dem Nachbargrundstück die Zufahrt sichert. Auch Leitungsrechte oder das Recht, Wasser über das fremde Grundstück zu führen, gehören hierher.
Die persönliche Dienstbarkeit steht dagegen einer bestimmten Person zu. Zu ihr zählen vor allem das Fruchtgenussrecht, das Gebrauchsrecht und das Wohnungsrecht. Diese Rechte sind an die Person gebunden und enden in der Regel mit ihr. Für den Käufer ist wichtig, ob etwa ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist, das die Nutzung der Liegenschaft erheblich einschränken kann.
Bei der Grunddienstbarkeit gibt es immer ein dienendes und ein herrschendes Grundstück. Kaufen Sie das dienende Grundstück, müssen Sie die Nutzung dulden. Kaufen Sie das herrschende, erwerben Sie das Recht mit. Prüfen Sie daher genau, auf welcher Seite Ihre Liegenschaft steht und welchen Umfang das Recht hat.
Diese Formen begegnen Käufern beim Liegenschaftskauf. Sie binden unterschiedlich und sind unterschiedlich sichtbar.
| Art | Begünstigt | Was Käufer beachten müssen |
|---|---|---|
| Grunddienstbarkeit Jeweiliger Eigentümer eines Grundstücks | Geht mit der Liegenschaft über | Dienendes oder herrschendes Grundstück klären |
| Persönliche Dienstbarkeit Eine bestimmte Person | Etwa Wohnrecht oder Fruchtgenuss | Dauer und Umfang der Nutzung prüfen |
| Offenkundige Dienstbarkeit Nutzer der sichtbaren Anlage | Kann ohne Eintragung wirken | Sichtbare Wege und Leitungen abklären |
Eingetragene Rechte erkennen Sie im Lastenblatt. Offenkundige Rechte erkennen Sie nur am Grundstück selbst.
Achtung bei offenkundigen Rechten: Nicht jede Dienstbarkeit steht im Grundbuch. Ist eine Nutzung offenkundig, etwa durch einen sichtbaren Weg, kann sie den Käufer auch ohne Eintragung binden, weil er sich nicht auf das Vertrauen in das Grundbuch berufen kann. Prüfen Sie daher Grundbuch und Grundstück. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) hilft, das Risiko einzuschätzen.
Der Vertrauensschutz des Grundbuchs hat eine wichtige Grenze. Wer eine Liegenschaft kauft, darf sich grundsätzlich auf den Grundbuchstand verlassen. Ist eine Dienstbarkeit jedoch offenkundig, etwa weil ein ausgetretener Weg oder eine sichtbare Leitung auf die Nutzung hinweist, kann sich der Käufer nicht auf seine Unkenntnis berufen. Solche offenkundigen Rechte können auch ohne Eintragung gegen ihn wirken.
Daneben können Dienstbarkeiten durch Ersitzung entstehen. Wird ein Recht über die gesetzliche Frist hinweg in gutem Glauben ausgeübt, kann es ersessen werden, auch wenn es nie eingetragen wurde. Für den Käufer ist daher nicht nur der Grundbuchauszug, sondern auch die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft von Bedeutung.
Vor dem Kauf empfiehlt sich deshalb eine doppelte Prüfung. Kontrollieren Sie den Grundbuchstand und besichtigen Sie die Liegenschaft mit offenen Augen. Welche Lasten und Rechte eingetragen sind, erkennen Sie mit dem Lasten- und Grundbuch-Check. Sichtbare Spuren am Grundstück sollten Sie zusätzlich abklären.
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Liegenschaft. Der Eigentümer der belasteten Liegenschaft muss zugunsten eines anderen etwas dulden oder unterlassen, etwa ein Geh- und Fahrtrecht. Weil das Recht dinglich ist, geht es beim Verkauf auf den Käufer über.
Ja. Ein als Grunddienstbarkeit eingetragenes Wegerecht ist an das Grundstück gebunden und geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Kaufen Sie das belastete Grundstück, müssen Sie das Wegerecht dulden. Kaufen Sie das begünstigte, erwerben Sie das Recht mit.
Ja, das ist möglich. Ist eine Dienstbarkeit offenkundig, etwa durch einen sichtbaren Weg, kann sie den Käufer auch ohne Eintragung binden. Auch ersessene Rechte sind denkbar. Deshalb sollten Sie neben dem Grundbuch auch die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft prüfen.
Welche Rechte und Lasten im Grundbuch eingetragen sein können.
Wie Sie das Lastenblatt und die Eintragungen richtig verstehen.
Wie ein eingetragenes Vorkaufsrecht den Kauf beeinflussen kann.
Verschaffen Sie sich einen Überblick über eingetragene Lasten.
Beim Liegenschaftskauf entscheiden Vertrag und Grundbuch. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000