Kaufvertrag anfechten wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung

Ein Geschäftsirrtum betrifft den Inhalt des Geschäfts, also etwa eine wesentliche Eigenschaft der Liegenschaft, die der Käufer falsch annimmt. Nach § 871 ABGB können Sie den Vertrag wegen eines solchen Irrtums anfechten, aber nur unter engen Voraussetzungen. Der Irrtum muss vom anderen Teil veranlasst worden sein, diesem aus den Umständen offenbar auffallen müssen oder noch rechtzeitig aufgeklärt worden sein.

Wesentlich ist der Irrtum, wenn der Vertrag ohne ihn nicht oder nicht so geschlossen worden wäre. Betrifft der Irrtum nur einen Nebenpunkt, führt er nicht zur Aufhebung, sondern allenfalls zu einer Anpassung des Vertrags. Ein bloßer Irrtum im Beweggrund, der außerhalb des Geschäftsinhalts liegt, berechtigt grundsätzlich nicht zur Anfechtung.

Die Rechtsfolge der erfolgreichen Anfechtung ist die Aufhebung des Vertrags von Anfang an. Leistungen werden zurückgestellt, der Käufer gibt die Liegenschaft zurück und erhält den Kaufpreis. Wie sich der Irrtum von einem Sachmangel unterscheidet, behandeln wir im Beitrag zur Gewährleistung bei versteckten Mängeln.

Hat der Verkäufer Sie bewusst getäuscht oder einen ihm bekannten, aufklärungspflichtigen Umstand arglistig verschwiegen, liegt eine List nach § 870 ABGB vor. Anders als beim einfachen Irrtum kommt es hier auf das vorwerfbare Verhalten des Verkäufers an. Die Anfechtung wegen List ist auch dann möglich, wenn der Irrtum nur einen Beweggrund betraf oder nicht wesentlich war.

Die arglistige Täuschung wiegt schwer und wird vom Gesetz entsprechend behandelt. Während die Irrtumsanfechtung binnen drei Jahren geltend zu machen ist, unterliegt die Anfechtung wegen List der langen Verjährung von dreißig Jahren ab Vertragsabschluss. Neben der Anfechtung kommt ein Anspruch auf Schadenersatz in Betracht, weil das arglistige Verhalten ein Verschulden begründet.

In der Praxis ist der Nachweis der Arglist anspruchsvoll, weil das bewusste Täuschen bewiesen werden muss. Sichern Sie deshalb Inserate, Schriftverkehr und Zeugen, die die getroffenen Zusagen belegen. Welche Unterlagen der Verkäufer ohnehin vorlegen muss, behandeln wir im Beitrag zu den Verkäuferpflichten bei Energieausweis und Unterlagen.

Eine eigene Anfechtungsmöglichkeit eröffnet die Verkürzung über die Hälfte nach § 934 ABGB. Erhält eine Partei weniger als die Hälfte des Wertes ihrer Leistung, kann sie den Vertrag aufheben, sofern der andere Teil nicht den Fehlbetrag ausgleicht. Auch dieser Anspruch verjährt drei Jahre nach Vertragsabschluss und setzt voraus, dass das auffallende Missverhältnis schon im Zeitpunkt des Abschlusses bestand.

Die Anfechtung wegen Willensmängeln ist von der Gewährleistung und vom Rücktritt zu trennen. Die Gewährleistung betrifft einen Sachmangel der Liegenschaft, der Rücktritt löst sich vom Vertrag aus anderen Gründen wie dem Verzug. Die Anfechtung dagegen setzt am Zustandekommen des Vertrags an, weil der Wille des Anfechtenden gestört war. Mehr zum Ausstieg aus dem Vertrag behandeln wir gesondert im Beitrag zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Verhalten des Verkäufers, von der Schwere des Mangels und von den Fristen ab. Häufig kommen mehrere Grundlagen nebeneinander in Betracht. Eine erste Einschätzung der Risiken liefert der Kaufvertrags-Risiko-Check. Eine Übersicht der Prüfschritte vor dem Kauf bietet die Schwerpunktseite zur Kaufvertragsprüfung.