Kaufpreis auf Inventar und Mobiliar aufteilen: Was zulässig ist

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich beim entgeltlichen Kauf nach der Gegenleistung, also nach dem Kaufpreis für die Liegenschaft. Der allgemeine Steuersatz beträgt 3,5 Prozent. Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch beträgt 1,1 Prozent und knüpft ebenfalls an den Wert des eingetragenen Rechts an, also an die Liegenschaft.

Beide Abgaben erfassen nur die Liegenschaft selbst. Entfällt ein Teil des Gesamtpreises auf echte bewegliche Sachen, gehört dieser Teil grundsätzlich nicht zur Bemessungsgrundlage. Wird das Inventar im Vertrag gesondert ausgewiesen und realistisch bewertet, vermindert sich die Grundlage für Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr entsprechend.

Welche Nebenkosten insgesamt anfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner. Den Begriff der Steuer erläutern wir im Fachlexikon zur Grunderwerbsteuer.

Entscheidend ist die Einordnung zwischen selbständigen beweglichen Sachen und Bestandteilen der Liegenschaft. Frei stellbare Möbel, eine lösbare Einbauküche oder eine demontierbare Sauna sind in der Regel bewegliche Sachen. Fest mit dem Gebäude verbundene Teile wie die Heizungsanlage, die Sanitärinstallation oder fest verklebte Bodenbeläge gehören dagegen zur Liegenschaft und können nicht herausgerechnet werden.

Maßgeblich ist, ob sich die Sache ohne wesentliche Beschädigung der Substanz trennen lässt und im Verkehr selbständig bewertet wird. Zubehör, das dem fortdauernden Gebrauch der Liegenschaft dient und mit ihr eine wirtschaftliche Einheit bildet, teilt im Zweifel das rechtliche Schicksal der Hauptsache. Diese Einordnung ist im Einzelfall heikel und sollte vor der Unterzeichnung geklärt werden.

Eine saubere Inventarliste im Vertrag, die jeden Gegenstand und seinen Wert benennt, schafft Klarheit. Allgemein zur Prüfung des Vertrags vor der Unterschrift siehe den Beitrag zur Prüfung des Kaufvertrags vor der Unterzeichnung.

Der dem Inventar zugeordnete Wert muss einem Fremdvergleich standhalten, also dem realistischen Gebrauchtwert entsprechen. Wird der Anteil künstlich überhöht, um Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr zu senken, liegt eine Scheinaufteilung vor. Die Abgabenbehörde beurteilt den wirtschaftlichen Gehalt und nicht die bloße Bezeichnung im Vertrag.

Erkennt die Behörde eine überhöhte oder unzutreffende Zuordnung, kann sie den betreffenden Teil wieder der Liegenschaft zurechnen und die Abgaben nachfordern. Je nach Gestaltung kommen weitere abgabenrechtliche Folgen in Betracht. Die ersparten Nebenkosten stehen dann in keinem Verhältnis zum Risiko.

Halten Sie die Werte deshalb realistisch und belegbar, etwa durch Rechnungen, Fotos oder eine Schätzung. Die Aufteilung ist ein legitimes Gestaltungsmittel, solange sie der Wirklichkeit entspricht. Eine erste Einschätzung der Risiken Ihres Vertrags bietet der Kaufvertrags-Risiko-Check.