§ 27 GBG verlangt lesbare und datenbankgeeignete Grundbuchsurkunden. Erfahren Sie, wann mehrere Bögen sicher geheftet sein müssen und welche Angaben dazugehören.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Eine Urkunde kann inhaltlich verständlich sein und dennoch formale Anforderungen an ihre äußere Beschaffenheit verfehlen. § 27 GBG regelt sichtbare Mängel, die die Glaubwürdigkeit schwächen, die sichere Verbindung mehrerer Bögen, die Lesbarkeit sowie Angaben zu den beteiligten Personen und zur Ausfertigung.
Die Anforderungen betreffen Urkunden, auf deren Grundlage eine bücherliche Eintragung erfolgen soll. Sie sind daher bei Kaufverträgen und bei weiteren Eintragungsurkunden mitzudenken. Welche Urkunde im konkreten Fall die Eintragung trägt, hängt von der Art des Erwerbs ab.
Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Urkundenanforderungen nach § 27 GBG. Er ersetzt weder die Prüfung des Kaufvertrags noch die gesonderte Prüfung der Eintragungsbewilligung und erforderlicher Unterschriftsbeglaubigungen.
Prüfen Sie Bögen, Lesbarkeit, Personenangaben und Ausfertigungsdatum. Der Schnellcheck ersetzt keine Prüfung des gesamten Gesuchs.
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§ 27 Abs. 1 GBG verlangt bei mehreren Bögen eine Heftung, durch die kein Bogen unterschoben werden kann.
Ihre Antworten sprechen dafür, dass die äußere Beschaffenheit und die Angaben nach § 27 GBG passen. Der Schnellcheck prüft weder den gültigen Rechtsgrund noch die Zustimmung zur Einverleibung, die Beglaubigung notwendiger Unterschriften oder die übrigen Voraussetzungen des konkreten Grundbuchsgesuchs.
Vor dem Einbringen sollten die gesamte Urkunde, die Beilagen und das Gesuch gemeinsam geprüft werden.
Prüfen Sie die endgültige Ausfertigung als Ganzes. Die Verbindung muss verhindern, dass ein Bogen zwischen die gehefteten Bögen eingeschoben werden kann. Die konkrete Heftungsart ist nicht vorgegeben.
Ist der Antrag bereits eingebracht, hängt die Reaktion vom gerichtlichen Auftrag und dem Verfahrensstand ab. Eine erste Orientierung bietet unser Beitrag zum Verbesserungsauftrag zum Grundbuchsgesuch.
Prüfen Sie die gesamte Ausfertigung einschließlich aller Beilagen. Namen, Zahlen, Unterschriften und Ergänzungen müssen erkennbar bleiben. Lassen Sie unklare oder abgeschnittene Stellen vor dem Einreichen bereinigen und verändern Sie eine unterzeichnete Urkunde nicht eigenmächtig.
Bei einem bereits eingebrachten Antrag sind Inhalt und Frist eines gerichtlichen Auftrags maßgeblich. Hinweise bietet der Beitrag zum Verbesserungsauftrag zum Grundbuchsgesuch.
Gleichen Sie die Urkunde mit den verfügbaren Personen- und Registerangaben ab. Für natürliche Personen nennt § 27 GBG das Geburtsdatum, für eingetragene Rechtsträger die Firmenbuchnummer und für inländische Vereine die ZVR-Zahl. Prüfen Sie außerdem Ort, Tag, Monat und Jahr der Ausfertigung.
Fehlende Angaben sollten vor dem Einreichen mit der Urkundenverfasserin oder dem Urkundenverfasser geklärt werden. Ist der Antrag schon eingebracht, kommt es auf den konkreten gerichtlichen Auftrag an.
§ 27 Abs. 1 GBG gilt für Urkunden, auf deren Grundlage eine bücherliche Eintragung erfolgen soll. Die Prüfung beschränkt sich damit nicht auf den gewöhnlichen Kaufvertrag. Sie kann auch weitere Urkunden erfassen, die für eine Eintragung benötigt werden. Der amtliche RIS-Volltext zu § 27 GBG enthält die Anforderungen im Wortlaut.
Die Transaktion bestimmt, welche Urkunden als Eintragungsgrundlage dienen. Bei einem Erwerb aus einer Versteigerung sind etwa Zuschlag und Versteigerungsbedingungen gesondert einzuordnen. Eine Liegenschaft aus einer Verlassenschaft bringt eigene Fragen zur Verfügung und zur Einantwortung mit sich. Dazu finden Sie Beiträge zum Erwerb aus einer Zwangsversteigerung und zum Kauf aus einer Verlassenschaft.
Besteht die Urkunde aus mehreren Bögen, müssen diese so geheftet sein, dass kein Bogen unterschoben werden kann. Die Regel schützt den Zusammenhang der Urkunde. Wird ein Bogen unterschoben, kann sich ihr Inhalt verändern.
§ 27 GBG nennt dafür eine funktionale Anforderung. Die Bestimmung schreibt keine bestimmte Klammer, Bindung oder Stempelart vor. Entscheidend ist, ob die Bögen in der eingereichten Ausfertigung sicher zusammengehören, sodass kein Bogen unterschoben werden kann. Eine bloße Seitennummerierung ersetzt diesen Schutz nicht automatisch.
Prüfen Sie die Urkunde als vollständige Ausfertigung. Stimmen Reihenfolge und Gesamtumfang mit den Verweisen im Text und den Beilagen überein? Sind einzelne Blätter lose oder könnte ein zusätzlicher Bogen zwischen die gehefteten Bögen geschoben werden? Bei einem Zweifel sollte die Verbindung vor dem Einreichen geklärt werden.
Die Urkunde muss einwandfrei lesbar und zur Aufnahme in die Urkundendatenbank geeignet sein. Entscheidend ist daher das gesamte Dokument, nicht nur die erste oder unterschriebene Seite. Unleserliche Namen, Zahlen, Ergänzungen oder Beilagen können die eindeutige Prüfung erschweren.
Auch sichtbare Mängel sind relevant, wenn sie die Glaubwürdigkeit der Urkunde schwächen. § 27 GBG erklärt nicht jede Gebrauchsspur zum Ausschlussgrund. Ob eine Beschädigung, Korrektur oder unklare Stelle rechtlich ins Gewicht fällt, hängt von ihrem Erscheinungsbild und dem betroffenen Inhalt ab.
Gehen Sie die vollständige Ausfertigung vor dem Einreichen durch. Lassen sich Text, Unterschriften, Datumsangaben und Beilagen ohne Rätselraten lesen? Werden Seiten beim Kopieren, Scannen oder Zusammenstellen abgeschnitten oder verdeckt? Die gesetzliche Anforderung enthält keine allgemeine Mindestauflösung in Zahlen. Sie verlangt Lesbarkeit und Eignung für die Urkundendatenbank.
Die Urkunde muss die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen so bezeichnen, dass sie nicht mit anderen verwechselt werden können. Ein bloßer Vor- und Nachname kann dafür je nach Sachlage zu wenig sein. Die Angaben müssen die betroffene Person oder den Rechtsträger verlässlich zuordnen.
§ 27 Abs. 2 GBG nennt zusätzliche Kennzeichen: Bei natürlichen Personen ist das Geburtsdatum anzugeben. Bei Rechtsträgern, die im Firmenbuch eingetragen sind, gehört die Firmenbuchnummer in die Urkunde. Für inländische Vereine ist die Vereinsregisterzahl, kurz ZVR-Zahl, erforderlich.
Prüfen Sie, ob die Bezeichnungen in der Urkunde mit den übrigen Unterlagen übereinstimmen. Bei Firmen oder Vereinen sollten die entsprechenden Registerangaben vollständig sein. Die Vorschrift verlangt außerdem eine eindeutige Bezeichnung aller Beteiligten, auch wenn sie für eine Personengruppe kein bestimmtes zusätzliches Kennzeichen aufzählt.
Nach § 27 Abs. 3 GBG muss die Urkunde den Ort sowie Tag, Monat und Jahr ihrer Ausfertigung enthalten. Ein bloßer Jahresvermerk oder eine nicht eindeutige Kurzform bildet diese Angaben nicht vollständig ab.
Kontrollieren Sie deshalb, ob die Urkunde einen nachvollziehbaren Ort und ein vollständiges Kalenderdatum nennt. Maßgeblich ist die Ausfertigung der Urkunde. Die Vorschrift verlangt nicht, dass Ort und Datum auf jeder einzelnen Seite wiederholt werden. Besondere Formregeln für die jeweilige Urkundenart bleiben davon unberührt.
§ 27 GBG beantwortet nicht, ob der Kaufvertrag einen gültigen Rechtsgrund enthält oder ob die Eintragung inhaltlich bewilligt ist. § 26 GBG betrifft die Urkundenform und den gültigen Rechtsgrund. § 32 GBG verlangt bei den dort erfassten Privaturkunden unter anderem die genaue Bezeichnung der Liegenschaft oder des Rechts und die ausdrückliche Einwilligung in die Einverleibung.
Auch eine nach § 27 gut lesbare und sicher verbundene Urkunde kann daher andere Voraussetzungen verfehlen. Umgekehrt ersetzt eine richtige Eintragungsbewilligung keine sichere Verbindung mehrerer Bögen und keine vollständigen Angaben. Eine erforderliche Beglaubigung der Unterschrift ist ebenfalls gesondert zu prüfen.
Wie der nächste Verfahrensschritt nach der Vertragsunterzeichnung aussieht, erläutert unser Beitrag zum Grundbuchsantrag nach Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Legen Sie alle Teile der endgültigen Ausfertigung in der richtigen Reihenfolge zusammen. Bei mehreren Bögen muss die Verbindung verhindern, dass ein Bogen unterschoben werden kann. Vergleichen Sie den Text und die Beilagen anschließend mit dem Gesuch.
Lesen Sie jede Seite vollständig. Namen, Kennzeichen, Zahlen, Unterschriften und allfällige Korrekturen müssen erkennbar sein. Prüfen Sie zusätzlich die eindeutige Bezeichnung der Beteiligten, die erforderlichen Geburts- oder Registerangaben sowie Ort, Tag, Monat und Jahr der Ausfertigung.
Ist ein Grundbuchsantrag bereits eingebracht und erteilt das Gericht einen Auftrag, kommt es auf dessen konkreten Inhalt und die gesetzte Frist an. Die zulässigen nächsten Schritte hängen vom Einzelfall ab. Unser Beitrag zum Verbesserungsauftrag, fehlenden Urkunden und Rangwahrung behandelt diese Verfahrensfrage gesondert.
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