Eigenjagd in Salzburg: Vor dem Zukauf land- oder forstwirtschaftlicher Flächen die Erwerbssperre nach § 9 S.GVG 2023 und den Kaufvertrag prüfen.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Wer in Salzburg land- oder forstwirtschaftliche Flächen zu einer bestehenden Eigenjagd zukaufen möchte, sollte die grundverkehrsrechtliche Zulässigkeit vor der Bindung an den Kaufvertrag prüfen. § 9 Abs 1 Z 1 lit b Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 nennt den Erwerb zur Bildung oder Vergrößerung eines Eigenjagdgebiets als besonderen Versagungsgrund, wenn kein überwiegendes land- oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt.
Entscheidend ist damit die Verbindung aus Grundstücksart, Erwerbszweck und Wirkung auf das Eigenjagdgebiet. Die Bezeichnung im Exposé oder die Absicht, später jagdlich zu nutzen, beantwortet diese Fragen allein noch nicht.
Der Kaufvertrag sollte die offene grundverkehrsrechtliche Beurteilung, die Unterlagen, die Zahlungsabwicklung und die Folgen eines negativen Ergebnisses miteinander verknüpfen. So bleibt die Finanzierung an der tatsächlichen Erwerbsmöglichkeit ausgerichtet.
Fünf Fragen ordnen Grundstück, Erwerbszweck und Vertragsrisiko ein.
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Die Einordnung des Kaufgegenstands bildet den ersten Prüfungsschritt.
Ordnen Sie die betroffenen Parzellen, Flächenwidmung und land- oder forstwirtschaftliche Nutzung anhand der aktuellen Unterlagen ein. Erst danach lässt sich der Zweck des Zukaufs rechtlich sauber bewerten.
Halten Sie den tatsächlichen Erwerbszweck und die beabsichtigte Nutzung schriftlich fest. Andere grundverkehrsrechtliche Tatbestände können trotzdem zu prüfen sein.
Ein geplanter Zukauf zur Bildung oder Vergrößerung eines Eigenjagdgebiets braucht eine belastbare Prüfung des überwiegenden land- oder forstwirtschaftlichen Interesses. Eine bloße Behauptung sollte die Kaufentscheidung nicht tragen.
Ordnen Sie die grundverkehrsrechtliche Voraussetzung, die Nachweise, den Zahlungszeitpunkt und die Folgen einer Versagung in einer abgestimmten Vertragsregelung. § 897 ABGB liefert den allgemeinen Rahmen für Bedingungen, die konkrete Formulierung hängt vom Einzelfall ab.
Gleichen Sie den Vertragswortlaut mit den Flächenunterlagen und dem Nachweis des land- oder forstwirtschaftlichen Interesses ab. Eine stimmige Dokumentation verbessert die Ausgangslage, ersetzt aber keine behördliche Einzelfallprüfung.
Die Eigenjagd beschreibt einen jagdrechtlichen Zusammenhang. Der Grundverkehr prüft den Erwerb des Grundstücks. Beim geplanten Zukauf treffen beide Ebenen aufeinander, weil der Erwerbszweck die grundverkehrsrechtliche Beurteilung beeinflussen kann.
§ 9 Abs 1 Z 1 lit b Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 knüpft den Versagungsgrund an land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, die zur Bildung oder Vergrößerung von Eigenjagdgebieten erworben werden. Geprüft wird daher der konkrete Kaufvorgang vor dem Eigentumswechsel.
Die spätere Feststellung eines Jagdgebiets oder ein bestehendes Jagdpachtverhältnis beantwortet eine andere Frage. Diese Themen dürfen die Prüfung des geplanten Eigentumserwerbs nicht ersetzen.
Für die Einordnung sind die betroffenen Parzellen, ihre land- oder forstwirtschaftliche Nutzung und der beabsichtigte Zweck zusammenzuführen. Ein einzelnes Grundstücksdokument zeigt selten die gesamte Wirkung des Erwerbs auf ein bestehendes Gebiet.
Der Käufer sollte deshalb darstellen, welche Flächen bereits vorhanden sind, welche Flächen hinzukommen und weshalb der Zukauf für den land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb erforderlich oder sinnvoll sein soll. Die tatsächliche Bewirtschaftung gehört ebenso in diese Prüfung wie die geplante Nutzung.
Aus dieser Sachverhaltsdarstellung folgt noch kein positives Ergebnis. Sie schafft die Grundlage, auf der der Versagungstatbestand und das überwiegende Interesse geprüft werden können.
Der besondere Versagungsgrund greift nach seinem Wortlaut, wenn ein Erwerb zur Bildung oder Vergrößerung eines Eigenjagdgebiets ohne überwiegendes land- oder forstwirtschaftliches Interesse erfolgt. Das Interesse muss daher aus den konkreten Umständen des Betriebs und der Flächen hervorgehen.
Geeignete Unterlagen können je nach Fall die Bewirtschaftung, betriebliche Abläufe, Flächenzusammenhänge und die geplante Nutzung erklären. Welche Nachweise genügen, hängt vom Objekt und vom Vorbringen ab. Eine pauschale Liste oder ein fixer Schwellenwert lässt sich aus § 9 Abs 1 Z 1 lit b nicht ableiten.
Bleibt die land- oder forstwirtschaftliche Funktion gegenüber dem jagdlichen Zweck im Hintergrund, steigt das Risiko einer negativen Beurteilung. Diese Frage sollte vor dem Kaufanbot geklärt werden.
Der Kaufvertrag sollte die betroffenen Grundstücke, den Erwerbszweck und die für das Verfahren benötigten Nachweise eindeutig bezeichnen. Ebenso wichtig ist die Regelung, wann Zahlung, Eintragung und Übergabe erfolgen dürfen.
§ 897 ABGB verweist für Bedingungen bei Verträgen auf die allgemeinen Regeln über Bedingungen. Für den konkreten Kauf bedeutet das: Die Parteien müssen präzise festlegen, an welches Ereignis die jeweilige Rechtsfolge anknüpft. Eine bloße Formulierung, die Genehmigung werde „abgewartet“, lässt zu viele Fragen offen.
Die Vertragsgestaltung ersetzt die grundverkehrsrechtliche Prüfung nicht. Sie verteilt jedoch das Risiko, wenn die Einzelfallbeurteilung noch aussteht und schützt vor einer vorschnellen Finanzierung oder Kaufpreisfreigabe.
Vor der Unterschrift sollten die Grundbuch- und Katasterdaten, die betroffenen Flächennutzungen, vorhandene Informationen zum Eigenjagdgebiet und das Konzept des land- oder forstwirtschaftlichen Interesses zusammenpassen. Auch die vertragliche Beschreibung der Flächen muss diese Unterlagen abbilden.
Bei der planungsrechtlichen Seite hilft die Prüfung von Bauplatzerklärung und Bebauungsplan, wenn einzelne Parzellen zusätzlich für ein Bauvorhaben interessant sind. Das ist eine eigene Prüfungsebene und keine Antwort auf die Eigenjagdfrage.
Bei einem persönlichen oder grenzüberschreitenden Erwerbsbezug ist außerdem der Beitrag zu Grundverkehr und Ausländergrunderwerb in Salzburg abzugrenzen. Beide Fragen können nebeneinander stehen und unterschiedliche Nachweise verlangen.
Die Übersicht trennt den Erwerbszweck von der Vertragsabwicklung.
| Punkt | Zu klären | Offenes Risiko |
|---|---|---|
| Flächen Parzellen und land- oder forstwirtschaftliche Einordnung | Der Tatbestand wird falsch angesetzt | |
| Erwerbszweck Bildung oder Vergrößerung eines Eigenjagdgebiets | Die Wirkung des Zukaufs bleibt unklar | |
| Interesse Überwiegendes land- oder forstwirtschaftliches Interesse | Versagungsrisiko nach § 9 Abs 1 Z 1 lit b | |
| Vertrag Bedingung, Nachweise, Zahlung und Rückabwicklung | Finanzierung und Eigentumswechsel laufen auseinander |
Die konkrete Beurteilung hängt von den Grundstücken, dem Betrieb und den vollständigen Unterlagen ab.
Vor der Bindung: Ein jagdlicher Zukauf sollte erst unterschrieben werden, wenn Flächen, Erwerbszweck, land- oder forstwirtschaftliches Interesse und Vertragsfolgen gemeinsam geprüft sind.
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Der Wunsch allein beantwortet die grundverkehrsrechtliche Frage nicht. Bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen ist zu prüfen, ob der Erwerb ein Eigenjagdgebiet bildet oder vergrößert und ob ein überwiegendes land- oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt.
Die Prüfung gehört vor das verbindliche Kaufanbot und vor die Finanzierungs- oder Zahlungsentscheidung. Dann können Unterlagen, Vertragsbedingung und Folgen eines negativen Ergebnisses noch abgestimmt werden.
Eine Vertragsklausel ersetzt die gesetzliche Prüfung nicht. Sie kann aber regeln, unter welchen Voraussetzungen Zahlung, Eintragung und weitere Schritte erfolgen und wie die Parteien mit einem negativen Ergebnis umgehen.
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