Bauverbotsbereich an Eisenbahnanlagen: Bewilligungspflichten vor dem Grundstückserwerb

§ 42 Abs 1 EisbG verbietet bei Hauptbahnen, Nebenbahnen und nicht öffentlichen Eisenbahnen die Errichtung bahnfremder Anlagen jeder Art bis zu zwölf Meter von der Mitte des äußersten Gleises. Bei Bahnhöfen ist auf die Bahnhofsgrenze und zusätzlich auf zwölf Meter Abstand von dieser Grenze abzustellen. Die Messung beginnt daher nicht automatisch an der Grundstücksgrenze oder an einem sichtbaren Zaun.

Der Begriff bahnfremde Anlage ist weit angelegt. Ein Wohnhaus fällt ebenso darunter wie eine Garage, eine Stützmauer, ein Lagerplatz oder eine andere bauliche Einrichtung, wenn sie dem Eisenbahnbetrieb nicht zuzurechnen ist. Für die Kaufprüfung zählt deshalb die konkrete Planung. Ein bloßes Versprechen, später werde schon eine Genehmigung möglich sein, ersetzt die Prüfung des Vorhabens nicht.

§ 42 Abs 2 EisbG erstreckt die Regel auf Straßenbahnen auf eigenem Bahnkörper in unverbautem Gebiet. § 42 Abs 3 EisbG erlaubt Ausnahmen, soweit sie mit den öffentlichen Verkehrsinteressen vereinbar sind. Eine Bewilligung ist nach dieser Bestimmung nicht erforderlich, wenn sich Eisenbahnunternehmen und Anrainer über die Errichtung der bahnfremden Anlage einigen. Die Einigung muss das konkrete Vorhaben erfassen und sollte schriftlich dokumentiert werden.

Der Bauverbotsbereich arbeitet mit einer festen gesetzlichen Entfernung. Der Gefährdungsbereich nach § 43 Abs 1 EisbG knüpft dagegen an die Wirkung einer Anlage oder Handlung an. Verboten sind Maßnahmen, durch die der Bestand der Eisenbahn, ihre Zugehörigkeit oder die regelmäßige und sichere Führung des Betriebs und Verkehrs gefährdet werden. Auch die freie Sicht auf Signale oder schienengleiche Eisenbahnübergänge ist geschützt.

Eine Fläche kann deshalb außerhalb der zwölf Meter liegen und trotzdem eisenbahnrechtlich problematisch sein. Das gilt etwa für einen Geländeeinschnitt, eine Stützkonstruktion, eine Aufschüttung oder eine Lagerung, die den Bahnkörper destabilisiert oder den Betrieb beeinträchtigt. Bei Steinbrüchen, Stauwerken oder anderen Anlagen sowie bei explosiven oder brennbaren Stoffen verlangt § 43 Abs 3 EisbG vor der Ausführung oder Lagerung eine Bewilligung der Behörde.

Der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung 2 Ob 152/21y vom 25. Oktober 2022 einen Fall behandelt, in dem eine Forststraße im Gefährdungsbereich einer Eisenbahn ohne die erforderliche eisenbahnrechtliche Bewilligung errichtet worden war. Für Käufer folgt daraus eine praktische Konsequenz: Eine forstrechtliche oder baurechtliche Genehmigung beantwortet die eisenbahnrechtliche Frage nicht automatisch.

Für die erste Einordnung gehören ein aktueller Grundbuchauszug, Katasterplan, Lageplan und die Projektbeschreibung zusammen. Aus dem Lageplan müssen Gleisverlauf, Gleismitte, Bahnhofsgrenze und die geplanten Anlagen hervorgehen. Bei einem Grundstück mit bestehendem Gebäude sind auch Zubauten, Einfriedungen, Zufahrten, Terrassen und Stützkonstruktionen aufzunehmen.

Fragen Sie nach eisenbahnrechtlichen Bescheiden, früheren Einigungen mit dem Eisenbahnunternehmen und allfälligen Auflagen. Ein alter Bescheid kann ein anderes Bauvorhaben oder einen früheren Rechtsstand betreffen. Entscheidend ist, ob die vorhandene oder geplante Anlage vom Dokument erfasst wird und ob die Sicherungsmaßnahmen umgesetzt wurden.

Wie Eintragungen im Grundbuch zu lesen sind, zeigt der Beitrag zum richtigen Lesen des Grundbuchauszugs. Für die planungsrechtliche Vorprüfung bietet sich außerdem der Beitrag zur Bauplatzerklärung und zum Bebauungsplan an.

Die Vertragsgestaltung hängt davon ab, ob bereits gebaut wurde oder ein neues Vorhaben geplant ist. Bei einem bestehenden Gebäude muss geklärt werden, welche Bewilligungen und Einigungen vorliegen und ob spätere Änderungen davon gedeckt sind. Bei einem Neubau oder einer Erweiterung sollte die Nutzung so genau beschrieben werden, dass die eisenbahnrechtliche Prüfung daran anknüpfen kann.

Mögliche Bausteine sind eine aufschiebende Bedingung für die erforderliche Ausnahme oder Bewilligung, eine Zusicherung des Verkäufers zur vorhandenen Rechtsgrundlage, die Zuordnung von Kosten für Sicherungsmaßnahmen sowie ein Einbehalt bis zur Vorlage der Nachweise. Auch die Kaufpreisfälligkeit sollte mit der Dokumentation und der behördlichen oder vertraglichen Klärung abgestimmt werden.

Die allgemeine Kaufvertragsprüfung hilft bei der Einordnung von Bedingungen, Fälligkeit und Rücktrittsfolgen. Für die konkrete Gestaltung muss der Vertragswortlaut mit Lageplan, Projektunterlagen und den Aussagen des Eisenbahnunternehmens übereinstimmen.

Ein häufiger Fehler ist die Messung von der Grundstücksgrenze. § 42 EisbG stellt auf die Mitte des äußersten Gleises oder bei Bahnhöfen auf die Bahnhofsgrenze ab. Eine optische Einschätzung vom Grundstück aus reicht dafür nicht.

Ebenso riskant ist die Gleichsetzung von Widmung und Bebaubarkeit. Die Widmung beantwortet eine raumordnungsrechtliche Frage. Sie ersetzt weder die eisenbahnrechtliche Ausnahme noch die Prüfung des Gefährdungsbereichs.

Viele Vertragsentwürfe nennen außerdem nur ein allgemeines Bauvorhaben. Für die Prüfung braucht es Angaben zu Gebäude, Höhe, Geländeveränderung, Zufahrt, Stützkonstruktionen und allfälliger Lagerung. Je ungenauer die Beschreibung, desto schwerer lässt sich später feststellen, ob eine Einigung oder Bewilligung das Vorhaben tatsächlich deckt.

Schließlich sollten Käufer eine mündliche Zusage des Verkäufers oder eines Vermittlers nicht als Bewilligung behandeln. Eine schriftliche Einigung mit dem Eisenbahnunternehmen muss den richtigen Vertragspartner, das konkrete Vorhaben und die vereinbarten Sicherungen erkennen lassen.