Koje obaveze terete prodavatelja: prijenos bez tereta, obavijest, energetski certifikat prema EAVG-u 2012 i dokumenti prije provjere ugovora.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Pri kupnji nekretnine kupoprodajnu cijenu ne duguje samo kupac. I prodavatelj ima niz obaveza koje mora ispuniti. Mora prenijeti vlasništvo bez tereta, obavijestiti o bitnim svojstvima i poznatim nedostacima, predati objekt i stvoriti uvjete za uknjižbu vašeg vlasništva. Te obaveze prodavatelja zajedno odlučuju o tome hoće li kupnja proteći glatko.
Ovaj prilog pokazuje koje obaveze terete prodavatelja, kakvu ulogu ima energetski certifikat prema EAVG-u 2012 i koje dokumente trebate tražiti od prodavatelja. U središtu su prijenos vlasništva bez tereta, obavijest, primopredaja i davanje izjave o uknjižbi.
Tko već prije potpisa provjeri ispunjava li prodavatelj svoje obaveze i jesu li dokumenti potpuni, izbjegava skupa iznenađenja nakon kupnje. Iz odvjetničke perspektive isplati se pomno pogledati prodavateljevu stranu, jer iz nje proizlaze vaša prava i mogući zahtjevi.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o energetskom certifikatu, dokumentima i obavijesti. Dobit ćete prvu procjenu najvažnijih točaka provjere.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Prema EAVG-u 2012 prodavatelj mora energetski certifikat predočiti najkasnije pri sklapanju ugovora i uručiti ga.
Ako energetski certifikat nedostaje, obaveza prodavatelja nije ispunjena. Zatražite certifikat prije potpisa. Bez predočenja prema EAVG-u 2012 smatra se ugovorenom barem prosječna ukupna energetska učinkovitost, što štiti vaša očekivanja od objekta. Smjernice nudi naša kontrolna lista dokumenata prije provjere ugovora.
S potpunim dokumentima nacrt se može pouzdano provjeriti prije nego što se obvežete.
Ako su energetski certifikat i dokumenti potpuni te je obavijest dana, postoji dobra osnova. Usporedite zajamčena svojstva iz oglasa i razgovora s tekstom ugovora. Provjerite jesu li uređeni prijenos vlasništva bez tereta te valjana izjava o uknjižbi.
Kratka pravna provjera otkriva otvorene točke prije nego što potpišete.
Dokumenti koji nedostaju ili manjkava obavijest o nedostacima prebacuju rizik na vas. Zatražite prije potpisa aktualan izvadak iz zemljišne knjige, situacijski plan, kod etažnog vlasništva elaborat o vrijednosnim udjelima i ugovor o etažnom vlasništvu te obračun sporednih troškova, a poznate nedostatke dajte potvrditi pisano.
Dajte nacrt na provjeru prije potpisa i razjasnite otvorene točke. Potpis vas obvezuje na dogovoreni tekst.
Prva glavna obaveza prodavatelja je prijenos vlasništva bez tereta. Mora vam nekretninu prenijeti bez založnih prava i ostalih tereta, osim ako niste izričito dogovorili drukčije. Ako nekretninu opterećuje založno pravo banke prodavatelja, ono se treba izbrisati prije ili istodobno s vašom uknjižbom. Na što treba paziti, objašnjavamo u pojmovniku pod brisanje tereta.
Uz to prodavatelja tereti obaveza obavještavanja o bitnim svojstvima i poznatim nedostacima. Ne smije vas ostaviti u neznanju o stanju objekta niti zlonamjerno prešutjeti nedostatke. Ako prešuti njemu poznat nedostatak, može odgovarati unatoč dogovorenom isključenju jamstva. Više o tome u prilogu o jamstvu za skrivene nedostatke.
Naposljetku prodavatelj mora predati objekt i pribaviti vam posjed te dati izjavu o uknjižbi. Tek ta izričita suglasnost za uknjižbu omogućuje upis vašeg vlasništva u zemljišnu knjigu. Što izjava o uknjižbi postiže, objašnjavamo pod izjava o uknjižbi.
Energetski certifikat dokumentira energetsku kvalitetu zgrade. Prema Zakonu o predočenju energetskog certifikata 2012, skraćeno EAVG 2012, prodavatelj mora kupcu energetski certifikat predočiti najkasnije pri sklapanju ugovora i pravodobno ga nakon toga uručiti. Ta obaveza predočenja i uručenja tereti prodavatelja i ne može se ugovorom isključiti na vašu štetu.
Već u oglasu treba navesti obvezne podatke. Navode se potreba za toplinom za grijanje, skraćeno HWB, i faktor ukupne energetske učinkovitosti, skraćeno fGEE. Tako možete usporediti razne objekte prije nego što se odlučite za razgledavanje. Pojmove objašnjavamo u pojmovniku pod energetski certifikat.
Ako energetski certifikat nedostaje, to ima posljedice. Ako prodavatelj unatoč zahtjevu ne predoči certifikat, prema EAVG-u 2012 smatra se ugovorenom barem prosječna ukupna energetska učinkovitost zgrade. Ako stvarna kvaliteta od toga odstupa na vašu štetu, to može poduprijeti vaša prava iz jamstva. Ipak biste certifikat uvijek trebali tražiti prije potpisa.
Za pouzdanu provjeru trebate aktualan izvadak iz zemljišne knjige, situacijski plan i tlocrte. Izvadak prikazuje vlasništvo i terete, situacijski plan položaj, a tlocrt raspored. Pregled potrebnih dokumenata nudi naša kontrolna lista dokumenata prije provjere ugovora.
Kod kupnje stana u etažnom vlasništvu dolaze daljnji dokumenti. Zatražite elaborat o vrijednosnim udjelima i ugovor o etažnom vlasništvu, jer iz njih proizlazi vaš udio etažnog vlasništva i prava korištenja. Aktualan obračun sporednih troškova pokazuje tekuće troškove i eventualne pričuve. Ovamo spadaju i upravna rješenja, primjerice građevinska dozvola ili uporabna dozvola.
Energetski certifikat dio je dokumenata i treba postojati najkasnije pri sklapanju ugovora. Usporedite dokumente s jamstvima iz oglasa i razgovora. Što je pravno obvezujuće obećano, obrađujemo pod zajamčena svojstva. Prvu procjenu vašeg ugovora nudi prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Ove točke odlučuju o vašim pravima i rizicima. Provjerite svaku zasebno prije nego što potpišete.
| Obaveza | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Sloboda od tereta Prijenos vlasništva bez tereta | Brisanje tereta vezano uz isplatu kupoprodajne cijene | Otvorena založna prava opterećuju vaše vlasništvo |
| Obavijest Otkrivanje poznatih nedostataka | Pisana obavijest o bitnim svojstvima | Prešućeni nedostaci dovode do spora |
| Energetski certifikat Predočenje i uručenje | HWB i fGEE već navedeni u oglasu | Bez certifikata smatra se ugovorenom prosječna učinkovitost |
| Dokumenti Potpuni dokumenti o objektu | Izvadak iz knjige, situacijski plan i kod stana elaborat o udjelima | Dokumenti koji nedostaju sprječavaju pouzdanu provjeru |
| Izjava o uknjižbi Davanje izjave o uknjižbi | Valjana izjava za uknjižbu | Nedostatak izjave sprječava upis |
Prema potrošačima jamstvo se ne smije skratiti ispod zakonskog standarda zaštite. Zlonamjerno prešućeni nedostatak u dvojbi nije obuhvaćen isključenjem.
Oprez kod nedostatka energetskog certifikata: Ako prodavatelj unatoč zahtjevu ne predoči energetski certifikat, prema EAVG-u 2012 smatra se ugovorenom barem prosječna ukupna energetska učinkovitost. Ipak zatražite certifikat prije potpisa i dajte obaveze prodavatelja na provjeru. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Ako je prodavatelj zajamčio određena svojstva, primjerice stambenu površinu ili energetski standard, ti su navodi obvezujući. Ako objekt od njih odstupa, mogu vam pripadati prava iz jamstva. Što se smatra zajamčenim svojstvom, obrađujemo pod zajamčena svojstva. Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora razvrstava pojedine točke.
Za nedostatke nekretnine vrijedi jamstvo prema austrijskom ABGB-u. Kod kupnje od poduzetnika rok za nekretnine iznosi tri godine od primopredaje. Dogovoreno isključenje u dvojbi ne obuhvaća zlonamjerno prešućene nedostatke. Kako postupiti kod skrivenih nedostataka, obrađujemo u prilogu o jamstvu za skrivene nedostatke.
Primopredajom prodavatelj ispunjava obavezu pribavljanja posjeda. Od tog trenutka koristi, tereti i rizik slučajne propasti prelaze na vas. Zapisnik o primopredaji bilježi stanje i očitanja brojila. Više u prilogu o zapisniku o primopredaji kuće ili stana. Prvu procjenu rizika pruža provjera rizika ugovora.
Da. Prema EAVG-u 2012 prodavatelj mora kupcu energetski certifikat predočiti najkasnije pri sklapanju ugovora i nakon toga ga uručiti. Već u oglasu treba navesti potrebu za toplinom za grijanje i faktor ukupne energetske učinkovitosti. Ako prodavatelj ne predoči certifikat, smatra se ugovorenom barem prosječna ukupna energetska učinkovitost.
Zatražite aktualan izvadak iz zemljišne knjige, situacijski plan i tlocrte te energetski certifikat. Kod kupnje stana u etažnom vlasništvu dolaze elaborat o vrijednosnim udjelima, ugovor o etažnom vlasništvu i aktualan obračun sporednih troškova. Ovamo spadaju i upravna rješenja poput uporabne dozvole.
Prodavatelj mora prenijeti vlasništvo bez tereta, obavijestiti o bitnim svojstvima i poznatim nedostacima, predati objekt i dati izjavu o uknjižbi. Tek izjava o uknjižbi omogućuje upis vašeg vlasništva u zemljišnu knjigu.
Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini sa središnjim točkama provjere.
Što znače HWB i fGEE te koje obaveze ima prodavatelj prema EAVG-u 2012.
Kako postupiti ako je prodavatelj prešutio nedostatak.
Zašto zapisnik kod primopredaje bilježi stanje i očitanja brojila.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000