Jamstvo prema člancima 922 i dalje austrijskog ABGB-a za skrivene nedostatke: rok, popravak, sniženje cijene, raskid, teret dokaza i granice isključenja.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Nakon useljenja pojavi se nedostatak koji kod kupnje nije bio vidljiv: vlaga u podrumu, plijesan iza ormara ili propusno mjesto koje je bilo skriveno iza namještaja. Takvi skriveni nedostaci postavljaju pitanje mora li prodavatelj za njih odgovarati i koja prava imate.
Ovaj prilog objašnjava jamstvo prema člancima 922 i dalje austrijskog ABGB-a kod kupnje nekretnine. U središtu su rok od tri godine od primopredaje, redoslijed pravnih lijekova od popravka do raskida, predmnijeva nedostatka u prvoj godini i granice isključenja jamstva kod privatne prodaje.
Tko skriveni nedostatak rano dokumentira i ispravno razvrsta, osigurava svoja prava. Iz odvjetničke perspektive često je odlučujuća razlika između jamstva, naknade štete i pobijanja zbog zablude, jer ti putovi imaju različite pretpostavke i rokove.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o roku i isključenju jamstva. Dobit ćete prvu procjenu svojih mogućih zahtjeva.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Za nekretnine jamstveni rok teče tri godine od primopredaje. Nakon toga su jamstveni zahtjevi načelno zastarjeli.
Za nekretnine jamstvo završava tri godine nakon primopredaje. Ako je primopredaja bila ranije, jamstveni zahtjevi su u pravilu zastarjeli. Ipak treba provjeriti dolazi li u obzir zahtjev za naknadu štete zbog zlonamjerne prijevare, jer on podliježe drugim rokovima. Prvu orijentaciju daje naša kontrolna lista o nedostacima i dokazima za jamstvo.
Dajte pojedinačni slučaj na provjeru, jer se rokovi i pravne osnove razlikuju.
Ako je nedostatak unutar roka i ne djeluje valjano isključenje, možete istaknuti jamstvo. Najprije su u prvom planu popravak ili zamjena, zatim dolaze u obzir sniženje cijene ili kod znatnog nedostatka raskid. Osigurajte nedostatak fotografijama i vještačkim nalazom te ga brzo prijavite prodavatelju.
Pravna procjena razjašnjava koji je pravni lijek najbolji za vaš slučaj.
Ako je nedostatak kod primopredaje bio uočljiv i ugovoreno je isključenje jamstva, vaš položaj je oslabljen. Odlučujuće je radi li se o uistinu skrivenom nedostatku, je li određeno svojstvo bilo zajamčeno ili je prodavatelj nedostatak zlonamjerno prešutio. U tim slučajevima isključenje ne djeluje.
Dajte provjeriti obuhvaća li isključenje uopće vaš konkretni nedostatak.
Jamstvo prema člancima 922 i dalje ABGB-a obvezuje prodavatelja da odgovara za to da nekretnina kod primopredaje ima ugovorena ili uobičajeno pretpostavljena svojstva. Nedostatak postoji ako nekretnina odstupa od tog ciljanog stanja. Mjerodavno je stanje u trenutku primopredaje, čak i ako se nedostatak pokaže tek kasnije.
Za nekretnine kao nepokretne stvari jamstveni rok iznosi tri godine od primopredaje. Unutar tog roka morate svoje zahtjeve istaknuti sudskim putem. Propustite li rok, jamstvena prava prestaju, čak i ako nedostatak nedvojbeno postoji. Više o značenju primopredaje pročitajte na našoj tematskoj stranici o primopredaji i posjedu.
Sam pojam objašnjavamo u pojmovniku o jamstvu. Dublji prikaz prava kupca nalazite na tematskoj stranici o jamstvu za nedostatke nekretnine.
Zakon predviđa redoslijed pravnih lijekova. Na prvom mjestu su popravak, dakle uklanjanje nedostatka, ili zamjena. Kod nekretnine to u pravilu znači uklanjanje nedostatka, primjerice isušivanje vlažnog podruma, jer zamjena stvari ovdje otpada.
Tek kada je popravak nemoguć, kada ga prodavatelj odbija ili bi za vas bio povezan sa znatnim nedostacima, dolaze u obzir daljnji pravni lijekovi. Tada možete tražiti sniženje cijene, dakle smanjenje kupoprodajne cijene razmjerno manjoj vrijednosti. Kod znatnog nedostatka otvoren je raskid, kojim se ugovor poništava.
Koji je put smislen, ovisi o pojedinačnom slučaju. Neznatan nedostatak ne opravdava raskid, ali opravdava sniženje cijene. Prvu procjenu rizika pruža provjera rizika ugovora. Koje dokaze trebate prikupiti, pokazuje kontrolna lista o nedostacima i dokazima za jamstvo.
Važno olakšanje pruža predmnijeva nedostatka. Pokaže li se nedostatak unutar prve godine nakon primopredaje, predmnijeva se da je već postojao kod primopredaje. Prodavatelj tada mora dokazati da je nedostatak nastao tek kasnije, primjerice nepravilnom uporabom s vaše strane.
Nakon isteka prve godine teret dokaza se preokreće. Tada vi kao kupac morate dokazati da je nedostatak već postojao kod primopredaje. Upravo kod skrivenih nedostataka taj je dokaz zahtjevan, zbog čega je pravodoban vještački nalaz o uzroku i trenutku nastanka dragocjen.
Zato svaki nedostatak rano dokumentirajte fotografijama, datumom i po mogućnosti nalazom. Što ranije nedostatak utvrdite i prijavite, to je jači vaš položaj. Kako zabilježiti stanje kod primopredaje, obrađujemo u prilogu o zapisniku o primopredaji kuće ili stana.
Pravni lijekovi slijede redoslijed. Ovaj pregled pokazuje kada koji korak dolazi u obzir.
| Pravni lijek | Pretpostavka | Tipičan slučaj |
|---|---|---|
| Popravak Nedostatak je otklonjiv | Prvenstveni pravni lijek, prodavatelj otklanja nedostatak | Isušivanje vlažnog podruma |
| Zamjena Istovrsna stvar je dostupna | Kod nekretnine praktički isključena | Rijetko, jer je svaka nekretnina jedinstvena |
| Sniženje cijene Popravak ne uspijeva ili je neprihvatljiv | Smanjenje kupoprodajne cijene za manju vrijednost | Plijesan koja se ne može potpuno otkloniti |
| Raskid Znatan, neotklonjiv nedostatak | Poništenje cijelog ugovora | Teško, trajno prodiranje vlage u građevinsku tvar |
| Naknada štete Krivnja prodavatelja | Naknada štete uz jamstvo | Zlonamjerno prešućen nedostatak |
Prema potrošačima jamstvo se ne smije skratiti ispod zakonskog standarda zaštite. Kod privatne prodaje isključenje za skrivene nedostatke često je sporno.
Oprez kod roka: Jamstveni zahtjevi za nekretninu prestaju tri godine nakon primopredaje i moraju se istaknuti sudskim putem unutar tog roka. Ne čekajte predugo i dajte svoj slučaj brzo na provjeru. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Kod kupnje od privatnog prodavatelja jamstvo se često isključuje, primjerice klauzulom da se nekretnina prodaje kako je viđeno i bez jamstva. Takvo isključenje ipak ima granice. Ono u dvojbi ne obuhvaća zlonamjerno prešućene nedostatke ni izričito zajamčena svojstva. Pojam objašnjavamo u pojmovniku o zajamčenim svojstvima.
Ako je prodavatelj zlonamjerno prešutio njemu poznat nedostatak, uz ili umjesto jamstva dolazi u obzir zahtjev za naknadu štete. Naknada štete pretpostavlja krivnju, dakle primjerice svjesno prešućivanje, i podliježe vlastitim rokovima. Tako zahtjev može postojati čak i ako je jamstveni rok već istekao.
Uz to stoji pobijanje zbog zablude. Ako ste dovedeni u zabludu o bitnom svojstvu nekretnine, ugovor pod određenim okolnostima možete pobijati. Koji je put pravi, ovisi o ponašanju prodavatelja, težini nedostatka i rokovima. Koje dokumente prodavatelj mora predočiti, obrađujemo u prilogu o obavezama prodavatelja kod energetskog certifikata i dokumenata. Općenito o provjeri prije kupnje vidi prilog o provjeri kupoprodajnog ugovora prije potpisa.
Za nekretninu kao nepokretnu stvar jamstveni rok iznosi tri godine od primopredaje. Unutar tog roka morate svoje zahtjeve istaknuti sudskim putem. Pokaže li se nedostatak u prvoj godini, predmnijeva se da je već postojao kod primopredaje. Nakon toga teret dokaza nosite vi kao kupac.
Isključenje ugovoreno kod privatne prodaje u dvojbi ne obuhvaća zlonamjerno prešućene nedostatke ni izričito zajamčena svojstva. Ako je prodavatelj znao i prešutio skriveni nedostatak poput vlage ili plijesni, isključenje može zakazati. Prema potrošačima jamstvo se ionako ne smije skratiti ispod zakonskog standarda zaštite.
Jamstvo je neovisno o krivnji i traži samo da je nedostatak postojao kod primopredaje. Naknada štete pretpostavlja krivnju prodavatelja, primjerice zlonamjerno prešućivanje nedostatka, i podliježe vlastitim rokovima. Zahtjev za naknadu štete stoga može postojati i kada je jamstveni rok već istekao.
Tematska stranica o jamstvu kod kupnje nekretnine sa središnjim pravima kupca.
Zašto je trenutak primopredaje odlučujuć za rok, prijelaz rizika i teret dokaza.
Kako zapisnik bilježi stanje kod primopredaje i dokumentira kasnije nedostatke.
Na što paziti u kupoprodajnom ugovoru prije nego što se obvežete na tekst.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000