Što je važno kod zapisnika o primopredaji kuće ili stana: predaja u posjed, prijelaz rizika, očitanja brojila, ključevi, inventar, nedostaci i jamstvo.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Primopredaja je trenutak u kojem kupljena kuća ili stan stvarno mijenja posjednika. Predajom u posjed dobivate ključeve i možete koristiti nekretninu. Istodobno od tog trenutka koristi, tereti i rizik slučajne propasti prelaze na vas. Ono što je do tada izgledalo dobro sada postaje vaša odgovornost.
Ovaj prilog pokazuje zašto je zapisnik o primopredaji toliko važan i što u njega spada. U središtu su prijelaz rizika kod primopredaje, dokumentiranje očitanja brojila, ključeva, stanja i inventara te veza sa zajamčenim svojstvima i jamstvom. Ulogu imaju i trenutak primopredaje te preuzimanje ugovora o opskrbi.
Tko pažljivo pripremi primopredaju i pisano je zabilježi, izbjegava kasnije sporove o stanju ili troškovima potrošnje. Iz odvjetničke perspektive zapisnik je često jedini dokaz o tome u kakvom je stanju nekretnina bila u trenutku primopredaje.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o trenutku primopredaje i dokumentaciji. Dobit ćete prvu procjenu najvažnijih točaka.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Primopredaja se u pravilu provodi uz isplatu preostale kupoprodajne cijene ili nakon ispunjenja uvjeta povjereništva. Inače predajete posjed prije nego što je plaćanje osigurano.
Bez jasne veze primopredaje i konačne isplate vi kao prodavatelj predajete posjed prije nego što je novac osiguran, ili vi kao kupac plaćate bez da dobijete stan. Odredite trenutak primopredaje u ugovoru i vežite ga uz konačnu isplatu ili ispunjenje uvjeta povjereništva. Smjernice nudi naša kontrolna lista o primopredaji i iseljenju.
Tek s razjašnjenim redoslijedom primopredaja se može provesti bez rizika plaćanja.
Ako je primopredaja vezana uz plaćanje i zapisnik pripremljen, dobro ste postavljeni. Zabilježite očitanja brojila za struju, plin i vodu, dokumentirajte predane ključeve, stanje prostorija i prodani inventar. Izričito navedite utvrđene nedostatke i dajte zapisnik na potpis objema stranama.
Potpuni zapisnik osigurava stanje u trenutku primopredaje i potkrepljuje kasnije zahtjeve.
Ako zapisnik nedostaje ili se pokažu nedostaci odnosno manjkav inventar, ne biste trebali zaključiti primopredaju bez dokumentacije. Zabilježite stvarno stanje, očitanja brojila i svako odstupanje od zajamčenih svojstava u pisanom obliku. Ako stanje odstupa od dogovorenog, u obzir dolazi jamstvo.
Dajte da se otvorene točke razjasne prije predaje ključeva. Ono što je potpisano i predano kasnije se teško ispravlja.
Primopredaja je pravno predaja u posjed. Njome stječete stvarnu vlast nad kućom ili stanom, najčešće predajom ključeva i napuštanjem nekretnine od strane prodavatelja. Vlasništvo u Austriji prelazi tek uknjižbom u zemljišnu knjigu, ali posjed već primopredajom. Više o tom pojmu pročitajte u pojmovniku o predaji u posjed.
S primopredajom nastupa prijelaz rizika. Od tog trenutka koristi, tereti i rizik slučajne propasti prelaze na vas. Ako se nekretnina nakon primopredaje ošteti, primjerice olujom, rizik načelno pogađa vas kao kupca, čak i ako vlasništvo još nije upisano. Zato biste od primopredaje trebali osigurati vlastito osiguranje.
Budući da se primopredajom mnogo toga mijenja, točan trenutak treba biti uređen u ugovoru. Dublji prikaz nalazite na našoj tematskoj stranici o primopredaji i posjedu. Prije primopredaje isplati se pogled u prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Zapisnik o primopredaji dokumentira stanje nekretnine u trenutku primopredaje. Tu spadaju očitanja brojila za struju, plin i vodu, kako bi se troškovi potrošnje jasno razdvojili između prodavatelja i kupca. Zabilježite očitane vrijednosti s datumom i najbolje s fotografijom brojila.
Bilježe se i predani ključevi s brojem i vrstom, stanje pojedinih prostorija te postojeći inventar i sve prodano poput ugradbene kuhinje ili određenog namještaja. Važno je i iseljenje: nekretnina se treba predati slobodna od pokretnina, dakle bez ostavljenih predmeta prodavatelja, osim ako nije drukčije dogovoreno. Pregled nudi naš pojmovnik o zapisniku o primopredaji.
Utvrđeni nedostaci izričito spadaju u zapisnik. Zabilježite svako odstupanje od dogovorenog ili očekivanog stanja što je moguće preciznije. Dodatnu pomoć nudi naša kontrolna lista o primopredaji i iseljenju. Zapisnik bi trebale potpisati obje strane kako bi služio kao dokaz.
Ono što je prodavatelj izričito obećao u ugovoru ili tijekom prodajnih razgovora jesu zajamčena svojstva. Ako stanje kod primopredaje od toga odstupa, primjerice jer nedostaje obećana vrsta grijanja ili određena površina ne odgovara, to može utemeljiti nedostatak. Više o tome u pojmovniku o zajamčenim svojstvima.
Ako kod primopredaje utvrdite nedostatak, precizna dokumentacija u zapisniku je odlučujuća. Za nedostatke nekretnine vrijedi jamstvo prema austrijskom ABGB-u. Rok za nekretnine iznosi tri godine od primopredaje. Upravo kod skrivenih nedostataka važno je pitanje je li prodavatelj znao za nedostatak i prešutio ga. O tome pročitajte prilog o jamstvu za skrivene nedostatke.
Zapisnik također razgraničava što je nastalo prije, a što nakon primopredaje. Tko nedostatke prijavi tek nakon predaje ključeva, bez da ih zabilježi u zapisnik, teže dokazuje stanje u trenutku primopredaje. Zato ne biste trebali ništa potpisati neprovjereno i za obilazak si uzmite dovoljno vremena.
Ove točke odlučuju o dokaznoj situaciji i raspodjeli troškova. Razjasnite svaku prije nego što potpišete zapisnik.
| Točka | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Trenutak Primopredaja uz konačnu isplatu | Posjed tek nakon osiguranog plaćanja ili povjereništva | Predaja posjeda prije osiguranog plaćanja |
| Očitanja brojila Struja, plin i voda očitani | Vrijednosti dokumentirane s datumom i fotografijom | Kasniji spor o troškovima potrošnje |
| Ključevi Broj i vrsta zabilježeni | Potpuna predaja potvrđena u zapisniku | Nejasan broj omogućuje rezervne ključeve |
| Inventar Prodano jasno popisano | Stanje ugradbene kuhinje i namještaja zabilježeno | Manjkav inventar ostaje nedokumentiran |
| Nedostaci Odstupanja precizno opisana | Utvrđeni nedostaci zabilježeni u zapisniku | Kasniji dokaz bez dokumentacije je težak |
Jamstveni rok za nekretnine iznosi tri godine od primopredaje. Manjkav zapisnik otežava dokaz stanja u trenutku primopredaje.
Oprez prije predaje ključeva: Ne potpisujte zapisnik o primopredaji koji ne prikazuje u potpunosti stanje, očitanja brojila ili utvrđene nedostatke. Nakon primopredaje stanje na dan presjeka teško se dokazuje. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može prije primopredaje brzo donijeti jasnoću.
S primopredajom treba razjasniti i tekuće ugovore o opskrbi. Struja, plin, voda, grijanje i po potrebi internet često još glase na prodavatelja. Dogovorite hoćete li preuzeti postojeće ugovore ili sklopiti nove i prijavite očitana brojila opskrbljivačima. Tako se potrošnja uredno razdvaja u trenutku primopredaje.
Dajte da vam se kod primopredaje uruče svi važni dokumenti. Tu spadaju energetski certifikat, planovi, upute za uporabu tehničkih uređaja te dokazi o održavanju. Koje obaveze prodavatelj ima oko energetskog certifikata, obrađuje prilog o obavezama prodavatelja oko energetskog certifikata i dokumenata. Pojam objašnjavamo u pojmovniku o energetskom certifikatu.
Prvu procjenu gdje kod vaše kupnje leže rizici pruža provjera rizika ugovora. Pripremite primopredaju uz našu kontrolnu listu o primopredaji i iseljenju kako nijedna točka ne bi bila zaboravljena.
Rizik prelazi na vas s primopredajom. Od tog trenutka nosite koristi, terete i rizik slučajne propasti, čak i ako vlasništvo prelazi tek uknjižbom u zemljišnu knjigu. Zato biste od primopredaje trebali osigurati vlastito osiguranje nekretnine.
U zapisnik spadaju očitanja brojila za struju, plin i vodu, predani ključevi, stanje prostorija, prodani inventar i svi utvrđeni nedostaci. Treba zabilježiti i iseljenje, dakle slobodu od ostavljenih predmeta. Zapisnik bi trebale potpisati obje strane.
Ako stanje kod primopredaje odstupa od zajamčenih svojstava, to može utemeljiti nedostatak. Za nedostatke nekretnine vrijedi jamstvo prema austrijskom ABGB-u s rokom od tri godine od primopredaje. Precizna dokumentacija odstupanja u zapisniku odlučujuća je za kasnije ostvarenje.
Tematska stranica o primopredaji i posjedu sa središnjim točkama.
Kako postupiti kada se nakon primopredaje pojave skriveni nedostaci.
Koje dokumente vam prodavatelj mora uručiti kod primopredaje.
Na što paziti već prije potpisa, uključujući trenutak primopredaje.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000