Kako izjava o uknjižbi i uknjižba djeluju zajedno: naslov i način, osnova za upis, zabilježba prvenstvenog reda, porezi i pravo budućeg stjecanja.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Mnogi kupci vjeruju da su potpisom kupoprodajnog ugovora već vlasnici nekretnine. U Austriji to nije tako. Kupoprodajni ugovor stvara samo zahtjev za prijenos, samo vlasništvo nastaje tek uknjižbom u zemljišnu knjigu. Između ugovora i upisa stoji važan korak koji treba dobro pripremiti.
Ovaj prilog objašnjava zajedničko djelovanje izjave o uknjižbi i uknjižbe. U središtu su načelo naslova i načina, izričita suglasnost prodavatelja za upis, zemljišnoknjižni prijedlog i osiguranje reda zabilježbom prvenstvenog reda. Spominju se i porezni uvjeti te vaše pravo budućeg stjecanja u međuvremenu.
Tko poznaje te veze, može ugovor ciljano provjeriti na to je li uknjižba vlasništva doista osigurana. Iz odvjetničke perspektive ovdje se odlučuje hoće li od kupoprodajnog ugovora na kraju nastati i upisano vlasništvo.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o izjavi o uknjižbi, prvenstvenom redu i porezima. Dobit ćete prvu procjenu je li vaš upis u zemljišnu knjigu osiguran.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Samo s izričitom suglasnošću prodavatelja za uknjižbu može se vaše vlasništvo upisati u zemljišnu knjigu.
Ako izjava o uknjižbi nedostaje u ugovoru ili u posebnoj ispravi, vaše se vlasništvo ne može upisati. Ugovor ostaje naslov, stvarno stjecanje nastupa tek uknjižbom. Zatražite valjanu izjavu o uknjižbi s ovjerenim potpisom prodavatelja. Smjernice nudi naša kontrolna lista dokumenata prije provjere ugovora.
S potpunom osnovom za upis uknjižba se može pouzdano pripremiti.
Ako postoje valjana izjava o uknjižbi, zabilježba prvenstvenog reda i porezna neopterećenost, vaš je upis dobro osiguran. Pazite na rok prvenstvenog reda i na trenutak zemljišnoknjižnog prijedloga. Do uknjižbe vam pripada pravo budućeg stjecanja, puno vlasništvo nastaje tek upisom.
Kratka pravna provjera osigurava da sve osnove za upis pravodobno postoje.
Ako nedostaje prvenstveni red, potpis nije ovjeren ili su porezi otvoreni, vaša uknjižba nije osigurana. Takve točke mogu se popraviti prije zemljišnoknjižnog prijedloga: zabilježba prvenstvenog reda za osiguranje reda, ovjerena izjava o uknjižbi i potvrda o poreznoj neopterećenosti ili samoobračun poreza.
Dajte osnove za upis na provjeru prije prijedloga. Inače međusobna prodaja ili međusobno opterećenje može ugroziti vaše stjecanje.
Austrijsko pravo kod stjecanja vlasništva razdvaja naslov i način. Naslov je pravni temelj, ovdje valjani kupoprodajni ugovor. Način je čin stjecanja, kod nekretnina uknjižba u zemljišnu knjigu. Tek oboje zajedno daje vam vlasništvo. Valjani ugovor sam po sebi još vas ne čini vlasnikom.
To razdvajanje ima praktične posljedice. Dok vaše vlasništvo nije upisano, prodavatelj ostaje u zemljišnoj knjizi naveden kao vlasnik. Zemljišna knjiga uživa javnu vjeru, pa vrijedi upisano stanje. Kako je zemljišna knjiga ustrojena i koje upise poznaje, objašnjavamo u pojmovniku te u prilogu o tome kako ispravno čitati izvadak iz zemljišne knjige.
Za vas kao kupca to znači: ugovor mora stvoriti osnovu za urednu uknjižbu. Tu prije svega spada izjava o uknjižbi. Sam pojam uknjižbe produbljeno objašnjavamo u pojmovniku o uknjižbi.
Izjava o uknjižbi izričita je suglasnost prodavatelja da se vaše pravo vlasništva može uknjižiti u zemljišnu knjigu. Ona je osnova za upis i stoga nezaobilazna. Ako nedostaje u ugovoru ili u posebnoj ispravi, zemljišnoknjižni sud ne može upisati vaše vlasništvo, čak i ako je kupoprodajni ugovor inače valjan.
Da bi izjava bila prikladna kao osnova za upis, potpis prodavatelja mora biti ovjeren kod suda ili javnog bilježnika. Ovjera potvrđuje da je potpis pravi. Bez tog oblika isprava nije podobna za upis. Provjerite stoga ne samo postoji li izjava o uknjižbi, nego i je li poštovan oblik.
U praksi izjava o uknjižbi često stoji kao zasebna točka u kupoprodajnom ugovoru. Može se dati i u odvojenoj ispravi, primjerice kada je povjerenik smije upotrijebiti tek nakon potpune isplate kupoprodajne cijene. Pojedinosti objašnjavamo u pojmovniku o izjavi o uknjižbi.
Između sklapanja ugovora i uknjižbe može proći vrijeme. U toj fazi štiti vas zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje. Ona rezervira red za vašu uknjižbu i sprječava da prodavatelj nekretninu u međuvremenu proda trećoj osobi ili je optereti založnim pravom koje bi imalo prednost pred vašim vlasništvom.
Zabilježba prvenstvenog reda vremenski je ograničena. Unutar tog roka zemljišnoknjižni prijedlog mora se podnijeti uz korištenje zabilježenog reda kako bi se osigurani red sačuvao. Trenutak traženja stoga treba uskladiti s cijelom provedbom. Kako prvenstveni red djeluje u pojedinostima, obrađujemo u pojmovniku o zabilježbi prvenstvenog reda.
Sam zemljišnoknjižni prijedlog oslanja se na osnove za upis, dakle prije svega na ugovor s ovjerenom izjavom o uknjižbi. Prije nego što potpišete ugovor, vrijedi pogledati prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Ovi gradivni elementi odlučuju hoće li od ugovora nastati upisano vlasništvo. Provjerite svaki zasebno.
| Gradivni element | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Izjava o uknjižbi Izričita i potpuna | Jasna suglasnost za uknjižbu u ugovoru | Nedostatak izjave sprječava upis |
| Ovjera Potpis ovjeren | Sudska ili javnobilježnička ovjera | Bez ovjere isprava nije podobna za upis |
| Prvenstveni red Red osiguran | Zabilježba prvenstvenog reda i pravodoban prijedlog | Moguća međusobna prodaja ili opterećenje |
| Porezi Neopterećenost ili samoobračun | Razjašnjeni porez na promet i porez na dohodak od nekretnina | Bez dokaza upis zastaje |
| Međupoložaj Svjesno koristiti pravo budućeg stjecanja | Brzo podnošenje zemljišnoknjižnog prijedloga | Dugo čekanje bez osiguranog reda |
Potvrda o poreznoj neopterećenosti porezne uprave ili samoobračun sastavljača ugovora uvjet je za upis. Treba je rano uračunati u provedbu.
Oprez kod nedostatka osiguranja: Bez ovjerene izjave o uknjižbi i bez zabilježbe prvenstvenog reda vaše stjecanje vlasništva nije osigurano. Do uknjižbe prodavatelj ostaje naveden u zemljišnoj knjizi. Dajte osnove za upis na provjeru prije zemljišnoknjižnog prijedloga. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Prije nego što se vlasništvo upiše, moraju biti ispunjeni porezni uvjeti. Za upis je potrebna ili potvrda o poreznoj neopterećenosti porezne uprave ili dokaz o samoobračunu sastavljača ugovora. Time se potvrđuje da je porez na promet nekretnina obrađen. Kod prodaje može nastati i porez na dohodak od nekretnina, koji snosi prodavatelj.
U vremenu između ugovora i uknjižbe vi kao kupac imate pravo budućeg stjecanja. To je osigurani izgled na stjecanje vlasništva čim se provede upis. Pravo budućeg stjecanja više je od pukog zahtjeva, jer je vaš položaj učvršćen ugovorom, izjavom o uknjižbi i po potrebi zabilježbom prvenstvenog reda. Više o tome u pojmovniku o pravu budućeg stjecanja.
Da bi iz budućeg izgleda nastalo i vlasništvo, svi koraci trebaju biti međusobno usklađeni. To vrijedi za isplatu kupoprodajne cijene preko povjerenika kao i za zemljišnoknjižni prijedlog. Kako provedba preko povjereništva osigurava vaše stjecanje, čitate u prilogu o plaćanju kupoprodajne cijene preko povjereništva. Pregled točaka provjere daje tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora.
Izjava o uknjižbi izričita je suglasnost prodavatelja da se vaše pravo vlasništva može uknjižiti u zemljišnu knjigu. Ona je osnova za upis i u pravilu se mora dati s potpisom ovjerenim kod suda ili javnog bilježnika. Bez nje se vaše vlasništvo ne može upisati.
U Austriji vrijedi načelo naslova i načina. Kupoprodajni ugovor je naslov, uknjižba u zemljišnu knjigu je način. Vlasnik postajete tek uknjižbom, a ne već potpisom ugovora. Do tada vam pripada pravo budućeg stjecanja.
Zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano otuđenje rezervira red za vašu uknjižbu. Štiti od toga da prodavatelj nekretninu u međuvremenu proda ili optereti po drugi put. Zabilježba je vremenski ograničena, zemljišnoknjižni prijedlog mora se podnijeti unutar roka uz korištenje reda.
Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini sa središnjim točkama provjere.
Što znači uknjižba u zemljišnu knjigu i kako daje vlasništvo.
Kako provedba preko povjerenika osigurava vaše stjecanje vlasništva.
Koje točke provjeriti u kupoprodajnom ugovoru prije nego što potpišete.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000