Zweitwohnsitz und Freizeitwohnsitz beim Kauf in Salzburg: Wann die Freizeitnutzung zulässig ist, was die Verwendungserklärung bedeutet und welche Folgen drohen.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Hinter jeder Mandatsbetreuung steht ein eingespieltes Team aus Rechtsanwälten, Juristen und Spezialisten. Fragen rund um den Liegenschaftskauf prüfen wir mit Blick auf Vertrag, Grundbuch, Treuhand und steuerliche Folgen.
Wer in Salzburg ein Feriendomizil kaufen will, stößt rasch auf eine Besonderheit des Landesrechts. Die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz ist beschränkt und nicht überall erlaubt. Gerade Käufer aus Deutschland und dem übrigen Ausland unterschätzen das oft, weil sie ein Ferienhaus wie einen gewöhnlichen Wohnsitz behandeln.
Dieser Beitrag erklärt, was beim Kauf einer Immobilie zur Freizeitnutzung in Salzburg gilt. Im Mittelpunkt stehen das Freizeitwohnsitzregime des Salzburger Raumordnungsrechts, die Verwendungserklärung im Kaufvertrag, die Zweitwohnsitzabgabe sowie die Folgen einer unrichtigen Erklärung.
Aus anwaltlicher Sicht entscheidet, ob die gewünschte Nutzung am konkreten Standort zulässig ist und ob der Vertrag die Nutzung sauber absichert. Wer das vor der Unterzeichnung klärt, vermeidet eine widmungswidrige Nutzung und ihre Folgen.
Beantworten Sie ein bis zwei Fragen zur geplanten Nutzung und zum Standort. Sie erhalten eine erste Einordnung.
Sie wissen schon, dass Sie eine Anfrage stellen wollen? Direkt zum Anfrageformular.
Ein Freizeitwohnsitz dient nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs, sondern dem Urlaub oder der Erholung. Diese Nutzungsart ist in Salzburg beschränkt.
Wer die Immobilie zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs nutzt und dort den Hauptwohnsitz begründet, fällt nicht unter das Freizeitwohnsitzregime. Achten Sie dennoch darauf, dass die im Kaufvertrag abgegebene Verwendungserklärung der tatsächlichen Nutzung entspricht. Eine spätere Umwidmung zum Freizeitwohnsitz ist nicht ohne Weiteres zulässig.
Lassen Sie die Erklärung vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen.
Liegt die Immobilie in einem für Freizeitwohnsitze ausgewiesenen Gebiet oder handelt es sich um einen rechtmäßig bestehenden, registrierten Freizeitwohnsitz, ist die Nutzung gesichert. Lassen Sie sich den Bestand und die Registrierung vor dem Kauf nachweisen und nehmen Sie die Verwendungserklärung sowie eine Zusicherung des Verkäufers in den Vertrag auf. Beachten Sie die anfallende Zweitwohnsitzabgabe.
Eine anwaltliche Prüfung sichert, dass der Bestandsschutz tatsächlich greift.
Außerhalb ausgewiesener Gebiete und ohne bestehenden, registrierten Freizeitwohnsitz ist eine neue Freizeitwohnsitznutzung in der Regel nicht zulässig. Eine unrichtige Verwendungserklärung oder eine widmungswidrige Nutzung kann verwaltungsstrafrechtliche Folgen und einen Auftrag zur Unterlassung der Nutzung nach sich ziehen. Klären Sie die zulässige Nutzung daher vor der Unterzeichnung.
Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen, sondern lassen Sie den Status behördlich und anwaltlich abklären.
Ein Freizeitwohnsitz ist eine Wohnung oder ein Haus, das nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs dient, sondern dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder der Freizeit. Das Salzburger Raumordnungsrecht behandelt diese Nutzungsart gesondert und beschränkt sie, um die knappen Wohnflächen für die ortsansässige Bevölkerung zu sichern.
Neue Freizeitwohnsitze sind grundsätzlich nur in eigens dafür ausgewiesenen Gebieten zulässig. Rechtmäßig bestehende Freizeitwohnsitze genießen einen Bestandsschutz, müssen aber registriert sein. Wer eine Immobilie ohne diesen Status als Freizeitwohnsitz nutzt, handelt widmungswidrig, auch wenn die Wohnung selbst baurechtlich genehmigt ist.
Diese Frage ist von der grundverkehrsbehördlichen Erwerbsgenehmigung und von der allgemeinen Flächenwidmung zu unterscheiden. Beim Grundverkehr geht es um die Genehmigung des Erwerbs, bei der Flächenwidmung um die grundsätzliche Bebaubarkeit, hier dagegen um die zulässige Nutzungsart als Freizeitwohnsitz.
Beim Kauf einer Immobilie in Salzburg ist regelmäßig eine Erklärung über die beabsichtigte Verwendung abzugeben. Mit dieser Verwendungserklärung legt der Käufer offen, ob er die Immobilie als Hauptwohnsitz, als sonstigen Wohnsitz oder als Freizeitwohnsitz nutzen will. Die Erklärung ist Teil der Vertragsabwicklung und Voraussetzung für die weiteren Schritte.
Die Erklärung muss der tatsächlichen Nutzung entsprechen. Eine bewusst unrichtige Angabe, etwa die Behauptung eines Hauptwohnsitzes bei tatsächlich geplanter Freizeitnutzung, ist riskant und kann verwaltungsstrafrechtliche Folgen haben. Auch eine spätere Änderung der Nutzung ist nicht ohne Weiteres zulässig.
Lassen Sie die Erklärung und die zugesicherten Eigenschaften der Immobilie vor der Unterzeichnung prüfen. Allgemein zur Prüfung des Vertrags siehe den Beitrag zur Prüfung des Kaufvertrags vor der Unterzeichnung.
Wer in Salzburg einen Zweit- oder Freizeitwohnsitz unterhält, kann zur Zweitwohnsitzabgabe herangezogen werden. Diese Abgabe wird auf Landes- und Gemeindeebene geregelt und knüpft an die Nutzung als weiterer Wohnsitz an. Sie ist eine laufende Belastung, die in die Kaufentscheidung einzubeziehen ist.
Eine widmungswidrige Freizeitnutzung oder eine unrichtige Verwendungserklärung kann zu einer Verwaltungsstrafe und zu einem behördlichen Auftrag führen, die unzulässige Nutzung zu unterlassen. Die wirtschaftlichen Folgen einer solchen Beanstandung stehen in keinem Verhältnis zur vermeintlichen Ersparnis durch eine geschönte Erklärung.
Klären Sie deshalb den Nutzungsstatus vor dem Kauf und sichern Sie die zulässige Nutzung im Vertrag ab. Eine erste Einschätzung der Risiken Ihres Vertrags bietet der Kaufvertrags-Risiko-Check.
Diese Übersicht zeigt typische Nutzungsarten und ihre rechtliche Behandlung.
| Nutzung | Einordnung | Folge |
|---|---|---|
| Gemeldeter Hauptwohnsitz Ganzjähriger Wohnbedarf | Keine Freizeitwohnsitzbeschränkung | |
| Registrierter Altbestand Rechtmäßiger Freizeitwohnsitz | Nutzung mit Bestandsschutz zulässig | |
| Lage im ausgewiesenen Gebiet Freizeitwohnsitz erlaubt | Neue Nutzung grundsätzlich möglich | |
| Freizeitnutzung ohne Status Widmungswidrige Nutzung | Verwaltungsstrafe und Unterlassungsauftrag möglich | |
| Unrichtige Verwendungserklärung Falsche Angabe | Verwaltungsstrafrechtliche Folgen |
Die Einordnung richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung und dem konkreten Standort. Im Zweifel ist eine genaue Prüfung des Einzelfalls geboten.
Achtung bei der Verwendungserklärung: Eine unrichtige Angabe zur beabsichtigten Nutzung kann verwaltungsstrafrechtliche Folgen haben und die Freizeitnutzung gefährden. Klären Sie den zulässigen Status vor der Unterzeichnung. Ein Erstgespräch vereinbaren (72 Euro) klärt Ihre Nutzungsmöglichkeiten.
Nur eingeschränkt. Eine Freizeitwohnsitznutzung ist in Salzburg grundsätzlich nur in ausgewiesenen Gebieten oder bei einem rechtmäßig bestehenden, registrierten Freizeitwohnsitz zulässig. Außerhalb dieser Fälle ist die Freizeitnutzung in der Regel nicht erlaubt, auch wenn die Wohnung baurechtlich genehmigt ist.
Mit der Verwendungserklärung legt der Käufer offen, ob er die Immobilie als Hauptwohnsitz, sonstigen Wohnsitz oder Freizeitwohnsitz nutzen will. Die Erklärung muss der tatsächlichen Nutzung entsprechen. Eine bewusst unrichtige Angabe kann verwaltungsstrafrechtliche Folgen haben.
Ja, wer in Salzburg einen Zweit- oder Freizeitwohnsitz unterhält, kann zur Zweitwohnsitzabgabe herangezogen werden. Sie wird auf Landes- und Gemeindeebene geregelt und ist eine laufende Belastung, die in die Kaufentscheidung einzubeziehen ist.
Worauf Sie im Kaufvertrag achten sollten, auch bei der Verwendungserklärung.
Eine erste Einschätzung der Risiken Ihres Kaufvertrags.
Schätzen Sie die Steuern und weiteren Nebenkosten des Kaufs.
Die Schwerpunktseite zur Prüfung des Liegenschaftskaufvertrags.
Beim Liegenschaftskauf entscheiden Vertrag und Grundbuch. Rufen Sie direkt an oder schreiben Sie uns, Rückruf innerhalb eines Werktags.
Anschrift
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000