Verkäuferpfandrecht bei Kaufpreisstundung im Liegenschaftskauf

Eine Stundung verschiebt die Fälligkeit. Sie beseitigt die Kaufpreisforderung nicht. Im Vertrag muss deshalb stehen, welcher Betrag zu welchem Datum fällig wird und ob die Zahlung in einer Summe oder in festgelegten Teilbeträgen erfolgt.

Auch die Voraussetzungen der Zahlung brauchen eine klare Ordnung. Bei einer treuhändigen Abwicklung kann die Auszahlung an Einverleibung, Lastenfreistellung oder andere Nachweise geknüpft werden. Die Stundung muss dazu passen. Der Beitrag Kaufpreisfälligkeit im Liegenschaftskaufvertrag behandelt die allgemeine Fälligkeitslogik.

Bleibt der Termin offen, ist später schwer festzustellen, wann Zahlungsverzug eingetreten ist. Das erschwert die Berechnung von Verzugsfolgen und die Entscheidung, ob eine Nachfrist oder eine andere Reaktion erforderlich ist. Fälligkeit und Sicherung sollten daher in einer gemeinsamen Vertragsklausel gelesen werden.

§ 1063 ABGB beschreibt den Fall, dass der Verkäufer die Sache übergibt, ohne das Kaufgeld zu erhalten. Das Gesetz behandelt diesen Vorgang als Verkauf auf Borg. Das Eigentum geht danach grundsätzlich sofort auf den Käufer über. Ein Eigentumsvorbehalt muss vereinbart werden.

Für eine Liegenschaft darf aus dieser Bestimmung daher keine automatische grundbücherliche Sicherung des Verkäufers abgeleitet werden. Der Vertrag muss vielmehr festlegen, welche Forderung offen bleibt und welches Pfandrecht diese Forderung sichern soll. Die grundbücherliche Durchführung ist ein eigener Prüfungsschritt.

Die allgemeine Kaufvertragsprüfung hilft bei der Einordnung des Vertragsentwurfs. Bei der hier behandelten Stundung muss zusätzlich die Verbindung zwischen Kaufpreisforderung, Pfandbestellung und Grundbuchsantrag stimmen.

§ 14 GBG verlangt für ein Pfandrecht eine ziffermäßig bestimmte Geldsumme. Bei einer verzinslichen Forderung muss auch die Höhe der Zinsen eingetragen werden. Der offene Kaufpreis darf deshalb nicht nur mit einer unbestimmten Beschreibung wie „Restkaufpreis“ abgesichert werden.

Der Vertrag und die Pfandbestellung sollten den gesicherten Kapitalbetrag, die vereinbarten Zinsen sowie den Beginn und die Bedingungen der Zahlungspflicht klar benennen. Bei einer variablen oder später noch zu bestimmenden Forderung muss die zulässige grundbücherliche Darstellung besonders geprüft werden.

§ 26 GBG verlangt für Einverleibungen und Vormerkungen Urkunden in der gesetzlich vorgeschriebenen Form. Die Urkunde muss bei der Erwerbung oder Umänderung eines dinglichen Rechts auch einen gültigen Rechtsgrund enthalten. Dazu gehören die passende Pfandbestellung und die erforderlichen Beglaubigungen.

Ein vereinbartes Pfandrecht wirkt wirtschaftlich nur so gut wie seine grundbücherliche Position. § 29 GBG knüpft den Rang der Eintragungen an den Zeitpunkt, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht einlangt. Der Vertragsabschluss allein reserviert daher keinen bestimmten Rang.

Vor dem Antrag ist der aktuelle Grundbuchstand zu prüfen. Bestehende Pfandrechte, Rangordnungen, Veräußerungsverbote oder weitere Anträge können beeinflussen, welche Position für das Verkäuferpfandrecht erreichbar ist. Die Schwerpunktseite zu Grundbuch und Lasten erklärt die wichtigsten Prüfungspunkte.

Eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung verfolgt einen anderen Sicherungszweck. Der bestehende Beitrag zur Rangordnung sollte deshalb nicht mit der Eintragung des Verkäuferpfandrechts gleichgesetzt werden. Beide Schritte müssen in der Abwicklung aufeinander abgestimmt werden.

Wird der gestundete Betrag am vereinbarten Termin nicht bezahlt, ist zunächst die Fälligkeit anhand des Vertrags festzustellen. Danach ist zu prüfen, ob eine Mahnung, eine Nachfrist oder ein anderer vertraglicher Schritt vorgesehen ist. Pauschale Aussagen zu Fristen passen nicht zu jedem Vertrag.

§ 918 ABGB gibt dem Vertragspartner bei nicht gehöriger Erfüllung grundsätzlich die Möglichkeit, Erfüllung und Schadenersatz wegen der Verspätung zu verlangen oder unter Setzung einer angemessenen Frist vom Vertrag zurückzutreten. Welche Reaktion im Einzelfall möglich ist, hängt vom Vertrag, der Teilbarkeit der Leistung und dem Ausmaß der Verzögerung ab.

Das Verkäuferpfandrecht ersetzt die genaue Zahlungsregel nicht. Es soll die offene Forderung sichern. Im Vertrag sollten deshalb auch Verzugszinsen, Kosten der Abwicklung, Mitwirkung an der Ablösung und die Folgen einer vorzeitigen oder verspäteten Zahlung nachvollziehbar geregelt werden.

Der Käufer kann den offenen Betrag vor dem vereinbarten Endtermin bezahlen wollen. Dann muss feststehen, wann der Verkäufer die vollständige Zahlung bestätigt und welche Urkunde für die Löschung des Pfandrechts ausgestellt wird. Eine automatische Löschung ohne klare Erklärung darf nicht vorausgesetzt werden.

Bei einer Weiterveräußerung bleibt die offene Kaufpreisforderung ein zentrales Abwicklungsthema. Der Käufer kann die Liegenschaft nicht ohne Weiteres lastenfrei weitergeben, wenn das Pfandrecht des Verkäufers noch besteht. Verkäufer, Käufer, neuer Erwerber und Treuhänder müssen die Ablösung oder Übernahme der Sicherung gemeinsam ordnen.

Ein bestehendes Pfandrecht sollte deshalb schon bei der ersten Vertragsgestaltung mit einem Ablösungsmechanismus verbunden werden. Der Kaufvertrags-Risiko-Check kann offene Punkte für die anschließende Prüfung sichtbar machen.