Grundbucheintragung weicht vom Beschluss ab: Vollzugsfehler berichtigen

Für die erste Prüfung brauchen Sie den vollständigen Beschluss, den aktuellen Grundbuchauszug und, falls vorhanden, die Eintragungsmitteilung. Vergleichen Sie die Bezeichnung des Rechts, die Personendaten, die Anteile, die betroffene Einlagezahl und allfällige Bedingungen. Eine bloße Zusammenfassung des Beschlusses reicht für diesen Vergleich nicht.

Markieren Sie die Stelle, an der der eingetragene Text vom bewilligten Inhalt abweicht. Notieren Sie außerdem, wann der Beschluss ergangen ist, wann die Eintragung vorgenommen wurde und wann der Fehler aufgefallen ist. Diese Chronologie hilft bei der Unterscheidung zwischen einem laufenden und einem abgeschlossenen Eintragungsvorgang.

Die Abweichung muss vom Inhalt des Beschlusses ausgehen. Wenn der Grundbuchstand dem Beschluss entspricht, aber der Beschluss selbst den Kaufvertrag oder die Rechtslage nach Ihrer Ansicht falsch beurteilt, ist das eine andere Frage. Für die weitere Prüfung müssen dann die maßgebliche Rechtsgrundlage und der konkrete Verfahrensschritt getrennt werden.

§ 104 Abs 2 GBG betrifft den Fall, dass ein Fehler bei der Eintragung begangen und noch während der Eintragung bemerkt wird. Der Fehler ist dann ohne Einholung eines Auftrags des Grundbuchsgerichts zu berichtigen. Die Bestimmung knüpft damit an den Zeitpunkt der Entdeckung im laufenden Vollzug an.

Für die praktische Einordnung sollte feststehen, welcher Beschluss umgesetzt wird und welche Eintragung korrigiert werden soll. Sichern Sie den relevanten Aktenstand, damit eine Korrektur nicht versehentlich den bewilligten Inhalt verändert. Die Berichtigung eines Vollzugsfehlers setzt eine klare Abweichung voraus.

Die Regelung sagt nichts darüber aus, ob der Kaufvertrag wirksam ist oder ob eine Partei materiell Eigentum erwerben sollte. Sie beantwortet die engere Frage, wie ein im Eintragungsvorgang erkannter Fehler behandelt wird. Diese Grenze verhindert, dass ein technischer Berichtigungsweg mit einer inhaltlichen Vertragsprüfung vermischt wird.

Wird der Fehler erst nach vollendeter Eintragung wahrgenommen, kann er nach § 104 Abs 3 GBG nur im Auftrag des Grundbuchsgerichts berichtigt werden. Eine abgeschlossene Eintragung wird daher nicht allein durch eine private Erklärung oder eine neue Abschrift des Kaufvertrags geändert.

Könnte der Fehler irgendeine Rechtsfolge nach sich ziehen, hat das Grundbuchsgericht die Beteiligten zu vernehmen. Die Einleitung des Verfahrens wird auf dem Blatt angemerkt, auf dem die fehlerhafte Eintragung vollzogen wurde. Diese Anmerkung hat nach dem Gesetz die Wirkung, dass spätere Eintragungen der Berichtigung nicht entgegenstehen.

Nach Rechtskraft des über den Fehler ergangenen Beschlusses ist die Anmerkung von Amts wegen zu löschen. Für die Aktenprüfung sind deshalb der Beschluss, der Grundbuchstand, die betroffenen Beteiligten und die mögliche Auswirkung auf spätere Eintragungen gemeinsam zu dokumentieren.

§ 104 GBG ist auf den Fehler bei der Eintragung zugeschnitten. Passt der eingetragene Inhalt zum Beschluss, wird der Fall durch diese Bestimmung nicht zu einer materiellen Berichtigung. Dann muss getrennt geprüft werden, ob der Beschluss angefochten, der Vertrag ausgelegt oder ein Anspruch aus dem zugrunde liegenden Rechtsgeschäft verfolgt werden soll.

Auch die Frage, ob eine Aufsandungserklärung die Einverleibung trägt, liegt auf einer anderen Ebene. Dazu finden Sie Grundlagen im Beitrag zur Aufsandungserklärung und Einverleibung. Ein Streit über ein grobes Preisverhältnis oder eine Rückabwicklung gehört ebenfalls nicht in den Berichtigungsweg nach § 104 GBG. Dazu gibt es den Beitrag zum Liegenschaftskauf mit grobem Preisunterschied.

Für eine belastbare Einordnung sollten Sie daher drei Fragen getrennt beantworten: Was steht im Beschluss, was steht im Grundbuch und welche materielle Rechtsposition soll sich ändern? Erst diese Trennung zeigt, ob der Fehler im Vollzug oder in der rechtlichen Grundlage liegt.