Koliki je porez na promet nekretnina pri kupnji: stopa, osnovica, stupnjevita obiteljska tarifa, samoobračun preko zastupnika i dospijeće poreza.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Tko u Austriji kupuje nekretninu, ne plaća samo kupoprodajnu cijenu. Na stjecanje se plaća porez na promet nekretnina, jedan od središnjih sporednih troškova kupnje. Mnogi kupci podcjenjuju tu stavku i ne uračunavaju je u svoje financiranje. To može odgoditi provedbu ako na kraju ponestane novca.
Porez na promet nekretnina kod kupnje uz naknadu iznosi 3,5 posto naknade, dakle u pravilu kupoprodajne cijene. Uz to dolazi pristojba za upis vlasništva u zemljišnu knjigu. Kod prijenosa bez naknade unutar obitelji vrijedi povlaštena stupnjevita tarifa. Koji slučaj postoji, odlučuje o visini poreza.
Ovaj prilog objašnjava iz odvjetničke perspektive kako se porez na promet nekretnina obračunava, kako teče samoobračun preko zastupnika stranaka i kada porez dospijeva. Tako prije kupnje znate s kakvim opterećenjem morate računati.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o vrsti stjecanja i osnovici. Dobit ćete prvu procjenu porezne stope.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Porez na promet nekretnina plaća se kod svakog stjecanja domaće nekretnine. Stopa ovisi o tome kupujete li ili stječete bez naknade.
Stječete li nekretninu uz naknadu kupnjom, porez na promet nekretnina iznosi 3,5 posto naknade. Osnovica je kupoprodajna cijena zajedno s preuzetim teretima, ali najmanje vrijednost nekretnine. Porez u pravilu sam obračunava i odvodi zastupnik stranaka. Procjenu ukupnih sporednih troškova kupnje dobit ćete u kalkulatoru sporednih troškova.
Dajte osnovicu i samoobračun na usklađivanje prije potpisa.
Kod prijenosa bez naknade ili djelomično bez naknade unutar povlaštenog obiteljskog kruga primjenjuje se stupnjevita tarifa: 0,5 posto za prvih 250.000 eura, 2 posto za sljedećih 150.000 eura i 3,5 posto iznad toga. Osnovica je ovdje vrijednost nekretnine. Je li i u kojem opsegu stjecanje povlašteno, treba razjasniti prije oblikovanja ugovora.
Dajte pretpostavke stupnjevite tarife na provjeru u pojedinačnom slučaju.
Ako vrijednost nekretnine nije utvrđena, osnovica se ne može pouzdano odrediti. Kod kupnje načelno vrijedi kupoprodajna cijena, ali najmanje vrijednost nekretnine. Vrijednost nekretnine izvodi se posebnom metodom iz vrijednosti zemljišta i zgrade ili iz prikladnih cijena nekretnina. Razjasnite osnovicu prije nego što se porez obračuna.
Dajte vrijednost nekretnine i osnovicu na pravodobnu provjeru.
Porez na promet nekretnina vezuje se uz stjecanje domaće nekretnine. Kod kupnje uz naknadu osnovica je naknada. U nju se ubraja prije svega kupoprodajna cijena, ali i preuzeti tereti ili druga davanja kupca. Porez u tom slučaju iznosi 3,5 posto naknade. Pojam objašnjavamo i u pojmovniku.
Naknada je ipak samo donja granica ako premašuje vrijednost nekretnine. Leži li kupoprodajna cijena ispod vrijednosti nekretnine, viša vrijednost nekretnine čini osnovicu. Vrijednost nekretnine izvodi se posebnom metodom iz vrijednosti zemljišta i zgrade ili iz prikladnih cijena nekretnina. Kod uobičajene kupnje po tržišnim cijenama u pravilu je mjerodavna kupoprodajna cijena.
Kod stjecanja bez naknade ili djelomično bez naknade vrijedi drukčije mjerilo. Ovdje je uvijek vrijednost nekretnine osnovica. Za prijenose unutar povlaštenog obiteljskog kruga i za stjecanja zbog smrti uz to se primjenjuje stupnjevita tarifa. Tako se porezno opterećenje kod darovanja i nasljeđivanja unutar obitelji znatno snižava.
Kod prijenosa bez naknade unutar povlaštenog obiteljskog kruga porez se ne računa po stopi od 3,5 posto, nego po stupnjevitoj tarifi. Za prvih 250.000 eura vrijednosti nekretnine vrijedi stopa od 0,5 posto, za sljedećih 150.000 eura stopa od 2 posto i za iznos iznad toga stopa od 3,5 posto.
U povlašteni krug osoba ubrajaju se osobito bračni i registrirani partneri, roditelji i djeca te drugi bliski srodnici. Mjerodavno je da se prijenos obavlja bez naknade ili samo djelomično uz naknadu. Ugovori li se kupoprodajna cijena koja leži iznad određene granice prema vrijednosti nekretnine, stjecanje može vrijediti kao uz naknadu i primjenjuje se redovna stopa.
Više stjecanja bez naknade između istih osoba unutar određenog razdoblja zbrajaju se za stupnjevitu tarifu. To zbrajanje treba spriječiti da se veći prijenos podjelom na više malih koraka oporezuje povoljnije. Je li i kako se stupnjevita tarifa primjenjuje u pojedinačnom slučaju, treba razjasniti prije oblikovanja ugovora.
U praksi se porez na promet nekretnina gotovo uvijek ubire putem samoobračuna preko zastupnika stranaka. Odvjetnik ili javni bilježnik koji sastavlja kupoprodajni ugovor sam obračunava porez, prijavljuje ga poreznoj upravi i odvodi. Tek nakon toga vlasništvo se može upisati u zemljišnu knjigu, jer je utvrđena neopterećenost prema poreznoj upravi.
Samoobračunom zastupnik stranaka preuzima odgovornost za ispravno utvrđivanje i pravodobno odvođenje poreza. Odgovara za sam obračunane iznose. Za kupca to ima prednost da se postupanje s poreznom upravom odvija iz jedne ruke i da je provedba u zemljišnoj knjizi brzo moguća.
Porezna obveza nastaje sklapanjem obveznog posla, dakle valjanim kupoprodajnim ugovorom. Zastupnik stranaka odvodi sam obračunani porez poreznoj upravi pravodobno. Da bi sredstva bila na vrijeme spremna, porez na promet nekretnina treba od početka uračunati u financiranje. Kako teče plaćanje preko povjerenika, pokazuje naš prilog o plaćanju kupoprodajne cijene preko povjereništva.
Ove ključne vrijednosti odlučuju o visini vašeg poreza. Razjasnite svaku točku sa zastupnikom stranaka.
| Ključna vrijednost | Kupnja uz naknadu | Bez naknade u obitelji |
|---|---|---|
| Porezna stopa 3,5 posto | Stupnjevita tarifa 0,5 / 2 / 3,5 posto | Prema visini vrijednosti nekretnine |
| Osnovica Naknada, najmanje vrijednost nekretnine | Vrijednost nekretnine | Pazite na donju granicu |
| Ubiranje Samoobračun zastupnika stranaka | Samoobračun zastupnika stranaka | Pretpostavka upisa |
| Pristojba za upis Dodatnih 1,1 posto | Dodatnih 1,1 posto | Poseban trošak u zemljišnoj knjizi |
Pristojba za upis vlasništva iznosi 1,1 posto i pridodaje se porezu na promet nekretnina. Konkretne stope i olakšice treba provjeriti u pojedinačnom slučaju.
Oprez sa sporednim troškovima: Porez na promet nekretnina od 3,5 posto i pristojba za upis od 1,1 posto poseban su trošak uz kupoprodajnu cijenu. Tko ih ne uračuna, riskira rupu u financiranju. Dajte porezno opterećenje na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Porez na promet nekretnina samo je jedna od više stavki sporednih troškova kupnje. Uz to dolaze pristojba za upis vlasništva od 1,1 posto, troškovi sastavljanja ugovora i provedbe preko povjereništva te eventualni troškovi posrednika. Pregled ukupnog opterećenja daje kalkulator sporednih troškova.
Financirate li kupnju preko banke, za založno pravo dodatno se plaća posebna pristojba za upis. Kako se financiranje preko založnog prava osigurava, objašnjava naš prilog o financiranju, založnom pravu i prvenstvenom redu. Tako vidite koje se pristojbe skupljaju na strani kupca.
Dok kupac snosi porez na promet nekretnina, prodavatelja pogađa drugo davanje: porez na dobit od nekretnina na dobit od prodaje. Koji porez nastaje pri prodaji i koja oslobođenja djeluju, obrađuje naš prilog o porezu na dobit od nekretnina za prodavatelje.
Kod kupnje uz naknadu porez na promet nekretnina iznosi 3,5 posto naknade, dakle u pravilu kupoprodajne cijene. Osnovica je naknada, ali najmanje vrijednost nekretnine. Kod prijenosa bez naknade unutar obitelji vrijedi povlaštena stupnjevita tarifa od vrijednosti nekretnine.
Porezni obveznici načelno su obje ugovorne strane, no ugovorno se porez na promet nekretnina obično prebacuje na kupca. Ubire se najčešće samoobračunom zastupnika stranaka koji porez obračunava, prijavljuje poreznoj upravi i odvodi.
Porezna obveza nastaje valjanim kupoprodajnim ugovorom. Kod samoobračuna zastupnik stranaka odvodi porez poreznoj upravi pravodobno. Tek nakon odvođenja i utvrđene neopterećenosti vlasništvo se može upisati u zemljišnu knjigu.
Na što se pazi prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor.
Koje pristojbe dodatno nastaju kod financiranja preko založnog prava.
Koji porez pogađa prodavatelja pri prodaji nekretnine.
Kako se cijena, porez i pristojbe provode preko povjerenika.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000