Porez na dobit od nekretnina: što prodavatelji plaćaju pri prodaji nekretnine

Porez na dobit od nekretnina obuhvaća dohodak od prodaje zemljišta u privatnoj imovini. Osnovica je dobit od prodaje, dakle razlika između primitka od prodaje i troškova stjecanja. Na tu dobit primjenjuje se posebna stopa od 30 posto. Pojam objašnjavamo i u pojmovniku.

Za utvrđivanje dobiti od primitka se odbijaju troškovi stjecanja. Određeni izdaci, primjerice za obavijest poreznoj upravi ili za naknadne troškove izgradnje i obnove, mogu pod zakonskim pretpostavkama promijeniti dobit. Posebna stopa od 30 posto odvojena je od redovnog poreza na dohodak i njegovih tarifnih stupnjeva.

Drukčije je s nekretninama koje su dugo u vlasništvu. Za takozvano staro vlasništvo zakon predviđa pojednostavljeno, paušalno utvrđivanje dobiti. Koji slučaj postoji, ovisi o trenutku stjecanja.

Za oporezivanje zakon razlikuje staro vlasništvo i novo vlasništvo. Staro vlasništvo su nekretnine stečene prije 31. ožujka 2002. koje na taj nadnevak nisu bile podložne porezu. Za njih je moguće paušalno utvrđivanje dobiti, jer se točni povijesni troškovi stjecanja često više ne mogu utvrditi.

Kod starog vlasništva paušalno se 14 posto primitka od prodaje uzima kao dobit. Na tu paušalnu dobit primjenjuje se posebna stopa od 30 posto. To odgovara djelotvornom opterećenju od 4,2 posto primitka od prodaje. Ako je nekretnina nakon određenog trenutka prenamijenjena iz zelenog u građevinsko zemljište, paušalni iznos dobiti i time opterećenje se povećavaju.

Novo vlasništvo su nekretnine stečene od 31. ožujka 2002. nadalje. Ovdje se oporezuje stvarna dobit iz primitka umanjenog za troškove stjecanja. Tko je imao visoke troškove stjecanja, plaća odgovarajuće manje poreza, tko ostvari velik porast vrijednosti, odgovarajuće više. Paušalna metoda nije otvorena za novo vlasništvo.

Najvažnija iznimka je oslobođenje za glavno prebivalište. Ono oslobađa dobit od prodaje vlastite kuće ili vlasničkog stana koji su prodavatelju služili kao glavno prebivalište. Pretpostavka je da je nekretnina služila kao glavno prebivalište neprekidno najmanje dvije godine od stjecanja do prodaje ili najmanje pet godina neprekidno unutar posljednjih deset godina te da se glavno prebivalište prodajom napušta.

Oslobođenje za graditelja odnosi se na samostalno izgrađene zgrade. Bez poreza ostaje dobit koja otpada na samostalno podignutu zgradu, ako zgrada unutar određenog razdoblja nije služila ostvarivanju dohotka. Dio koji otpada na zemljište ostaje oporeziv. Pretpostavke obaju oslobođenja treba pažljivo provjeriti u pojedinačnom slučaju.

Ako oslobođenje djeluje, u tom opsegu ne nastaje porez na dobit od nekretnina. Budući da razgraničenje i dokaz pretpostavki mogu biti osjetljivi, isplati se razjašnjenje prije prodaje. Koje dokumente prodavatelj ionako treba imati spremne, pokazuje naš prilog o obavezama prodavatelja i energetskom certifikatu.

Kao i porez na promet nekretnina, i porez na dobit od nekretnina se u praksi najčešće provodi preko zastupnika stranaka. Odvjetnik ili javni bilježnik koji sastavlja kupoprodajni ugovor i provodi samoobračun poreza na promet nekretnina redovito obračunava i odvodi i porez na dobit od nekretnina. Tako je porezna provedba prodaje osigurana iz jedne ruke.

Porez se zadržava iz primitka od prodaje i odvodi poreznoj upravi. Za prodavatelja to znači da mu nije na slobodnom raspolaganju puna kupoprodajna cijena, nego umanjena za porez. Ta provedba redovito teče preko povjereničkog računa. Kako funkcioniraju plaćanje i raspodjela preko povjerenika, pokazuje naš prilog o plaćanju kupoprodajne cijene preko povjereništva.

Tko kao prodavatelj rano razjasni je li i u kojoj visini porez nastaje, izbjegava neugodna iznenađenja pri isplati. Razjašnjenje vrste vlasništva i mogućih oslobođenja stoga treba biti dio pripreme prodaje, a ne tek tema pri obračunu.