Kako banka financira kupnju nekretnine založnim pravom: hipoteka, red, zabilježba prvenstvenog reda, brisanje tereta i pristojba za upis.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Većina kupaca ne financira kupoprodajnu cijenu nekretnine samo iz vlastitih sredstava, nego hipotekarnim kreditom banke. Banka, međutim, ne daje novac bez osiguranja: traži založno pravo na kupljenoj nekretnini. To založno pravo upisuje se u list C zemljišne knjige i daje banci pravo da se u slučaju neplaćanja namiri iz nekretnine.
Da bi to funkcioniralo, više koraka mora se uklopiti: upis založnog prava u ispravnom redu, brisanje starog založnog prava prodavatelja preko brisanja tereta i isplata kredita preko provedbe preko povjereništva. Tko te korake ne uskladi, riskira kašnjenja ili u najgorem slučaju vlasništvo koje ne postane bez tereta.
Ovaj prilog objašnjava iz odvjetničke perspektive kako se financiranje osigurava založnim pravom, što znači prvenstveni red i koje troškove uzrokuje pristojba za upis. U središtu je suigra banke, povjerenika i zemljišne knjige.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o kreditu, redu i brisanju tereta. Dobit ćete prvu procjenu najvažnijih točaka.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Hipotekarni kredit osigurava se založnim pravom koje se upisuje u list C zemljišne knjige.
Plaćate li iz vlastitih sredstava, ne upisuje se založno pravo u korist banke. Ipak ostaje važno brisanje tereta: staro založno pravo banke prodavatelja mora se izbrisati prije ili istodobno s vašom uknjižbom. Provjerite terete u provjeri tereta zemljišne knjige.
Tako stječete vlasništvo bez tereta, i bez vlastitog financiranja.
Ako su osiguranje reda i brisanje tereta usklađeni s provedbom preko povjereništva, financiranje je dobro osigurano. Pazite još na zabilježbu prvenstvenog reda za namjeravano opterećenje, založnu ispravu s ovjerenim potpisom te pristojbu za upis založnog prava. Tako banka plaća u povjereništvo, a vaše vlasništvo se upisuje bez tereta.
Kratka provjera osigurava da se založno pravo i stjecanje vlasništva slažu u ispravnom redu.
Otvoreni tereti, nejasan red ili nedostatak zabilježbe prvenstvenog reda mogu dovesti do toga da banka ne isplati. Banke u pravilu traže prvi red za svoje založno pravo. Staro založno pravo prodavatelja zato se mora izbrisati preko brisanja tereta prije ili dok se upisuje vaše novo založno pravo.
Dajte financiranje na usklađivanje s povjerenikom, da se red i brisanje tereta isprepletu.
Ako banka financira kupoprodajnu cijenu hipotekarnim kreditom, osigurava se založnim pravom. To založno pravo, često zvano i hipoteka, upisuje se u list C zemljišne knjige. Opterećuje nekretninu i daje banci pravo da se u slučaju unovčenja namiri iz prihoda od nekretnine. Što stoji u zemljišnoj knjizi i kako je ona ustrojena, produbljujemo na našoj tematskoj stranici o zemljišnoj knjizi i teretima.
Razlikuju se dva oblika. Kod hipoteke na fiksni iznos upisuje se fiksni iznos koji odgovara visini kredita. Kod hipoteke na najviši iznos upisuje se najviši iznos do kojega nekretnina jamči. Hipoteka na najviši iznos pokriva i kamate, troškove te buduća korištenja pa je kod kredita raširena. Koji oblik banka traži, proizlazi iz ugovora o kreditu.
Osnova upisa je založna isprava s ovjerenim potpisom vlasnika nekretnine. Tek ta isprava omogućuje zemljišnoj knjizi upis založnog prava. Pojam objašnjavamo i u pojmovniku.
U zemljišnoj knjizi red odlučuje koji upis ima prednost. Upisi se redaju prema trenutku njihova prispijeća. Za banku koja financira red je odlučujući, jer se u slučaju unovčenja namiruje prije vjerovnika nižeg reda. Banke zato u pravilu traže prvi red za svoje založno pravo.
Za osiguranje tog reda služi zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano opterećenje. Ona rezervira red za buduće založno pravo banke na ograničeno vrijeme. Tako je osigurano da nijedan drugi vjerovnik u međuvremenu ne stekne bolji red. Kako ta zabilježba djeluje, objašnjavamo u pojmovniku.
Red založnog prava usko je povezan s brisanjem tereta. Da bi banka dobila prvi red, staro založno pravo prodavatelja mora se izbrisati. Kako čitati terete u zemljišnoj knjizi, pokazujemo u prilogu o tome kako ispravno čitati izvadak iz zemljišne knjige.
U praksi financiranje teče preko provedbe preko povjereništva. Banka kupca ne plaća iznos kredita izravno prodavatelju, nego na povjerenički račun povjerenika, najčešće odvjetnika ili javnog bilježnika. Povjerenik oslobađa iznos tek kada su ispunjeni dogovoreni uvjeti. Više o tome na našoj tematskoj stranici o povjereništvu i kupoprodajnoj cijeni.
Središnji uvjet je brisanje tereta. Ako nekretninu još opterećuje staro založno pravo banke prodavatelja, ono se mora izbrisati. Povjerenik u tu svrhu pribavlja izjavu o brisanju od banke prodavatelja i osigurava da se novo založno pravo kupca može upisati u željenom redu. Postupak objašnjavamo u prilogu o plaćanju kupoprodajne cijene preko povjereništva te u pojmovniku.
Tako se koraci isprepletu: banka kupca prebacuje u povjereništvo, povjerenik isplaćuje staro založno pravo i brine za njegovo brisanje, a novo založno pravo upisuje se u prvi red. Tek nakon toga prodavatelj prima preostalu kupoprodajnu cijenu. Smjernice nudi naša kontrolna lista o kupoprodajnoj cijeni i escrowu.
Ove točke odlučuju slažu li se založno pravo i stjecanje vlasništva uredno. Razjasnite svaku s bankom i povjerenikom.
| Element | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Založno pravo Upis u list C | Hipoteka na najviši iznos pokriva kamate i troškove | Nejasan oblik osiguranja odgađa upis |
| Red Prvi red za banku | Zabilježba prvenstvenog reda za opterećenje | Niži red ugrožava isplatu |
| Brisanje tereta Staro založno pravo izbrisano | Izjava o brisanju banke prodavatelja osigurana | Otvoreni tereti sprječavaju prvi red |
| Povjereništvo Isplata preko povjereničkog računa | Oslobađanje tek nakon osigurane uknjižbe | Izravna isplata zaobilazi osiguranje |
| Pristojba za upis 1,2 posto od osiguranog iznosa | Trošak rano uračunati u financiranje | Previđena pristojba opterećuje proračun |
Pristojba za upis založnog prava iznosi 1,2 posto od osiguranog iznosa i pridodaje se pristojbi za upis vlasništva. Točna visina ovisi o iznosu kredita.
Oprez kod osiguranja reda: Ako se novo založno pravo banke ne upiše u ispravan red ili se staro založno pravo prodavatelja ne izbriše na vrijeme, banka može odbiti isplatu. Dajte financiranje, prvenstveni red i brisanje tereta na usklađivanje prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Upis založnog prava košta. Za upis se plaća pristojba za upis od 1,2 posto od osiguranog iznosa. Kod hipoteke na najviši iznos pristojba se mjeri prema upisanom najvišem iznosu, koji može premašiti čisti iznos kredita. Ta pristojba pridodaje se pristojbi za upis prava vlasništva i poseban je trošak financiranja.
Uz pristojbu za upis nastaju i drugi troškovi: ovjera potpisa na založnoj ispravi, eventualne naknade banke za obradu i trud povjerenika oko brisanja tereta. Te stavke trebate poznavati rano, da vaš iznos financiranja pokrije cjelokupnu potrebu. Pregled sporednih troškova kupnje daje naš kalkulator sporednih troškova.
Prije nego što se upiše novo založno pravo, isplati se pogled na postojeće terete. Koja založna prava i drugi tereti stoje u zemljišnoj knjizi, provjerite provjerom tereta zemljišne knjige. Tako rano prepoznajete što se mora izbrisati za prvi red banke.
Založno pravo u prvom redu osigurava banku, jer se u slučaju unovčenja iz nekretnine namiruje prije vjerovnika nižeg reda. Zato se staro založno pravo prodavatelja mora izbrisati preko brisanja tereta. Zabilježba prvenstvenog reda za namjeravano opterećenje rezervira red za buduće založno pravo banke.
Kod hipoteke na fiksni iznos upisuje se fiksni iznos koji odgovara visini kredita. Kod hipoteke na najviši iznos upisuje se najviši iznos do kojega nekretnina jamči. Hipoteka na najviši iznos pokriva i kamate, troškove te buduća korištenja pa je kod kredita raširena.
Pristojba za upis založnog prava iznosi 1,2 posto od osiguranog iznosa. Kod hipoteke na najviši iznos mjeri se prema upisanom najvišem iznosu. Ta pristojba pridodaje se pristojbi za upis prava vlasništva i treba je rano uračunati u financiranje.
Kako je zemljišna knjiga ustrojena i koji tereti utječu na vaše vlasništvo i vaše založno pravo.
Kako provedba preko povjerenika osigurava isplatu banke.
Kako povjerenik usklađuje brisanje tereta i upis založnog prava.
Što znače listovi A, B i C i gdje se upisuje založno pravo.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000