Zašto ponuda za kupnju obvezuje pri kupnji nekretnine: ponuda i prihvat, rok za prihvat te razlika prema bilješci glavnih točaka i predugovoru.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Mnogi kupci potpisuju ponudu za kupnju kod posrednika ili na razgledavanju u uvjerenju da je to samo neobvezujuća izjava o namjeri. To je opasna zabluda. Pisana ponuda za kupnju u pravilu je obvezujuća ponuda za sklapanje kupoprodajnog ugovora. Tko je potpiše, njome je vezan.
Posljedica je dalekosežna: prihvati li prodavatelj ponudu unutar roka za prihvat, kupoprodajni ugovor nastaje, posve bez dodatnog potpisa pod opsežnim tekstom ugovora. Kupac se tada više ne može jednostavno osloboditi i u najgorem slučaju duguje naknadu štete ili ugovorenu odustatninu.
Ovaj prilog objašnjava iz odvjetničke perspektive kada ponuda za kupnju obvezuje, koju ulogu ima rok za prihvat te kako se razlikuju ponuda, bilješka glavnih točaka i predugovor. Tako prije potpisa znate na što pristajete.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o potpisu, prihvatu i roku. Dobit ćete prvu procjenu svoje vezanosti.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Pisana ponuda za kupnju u pravilu je obvezujuća ponuda kojom ste vezani za vrijeme trajanja roka za prihvat.
Dok niste potpisali ponudu za kupnju, slobodni ste. Iskoristite tu fazu za provjeru sadržaja: kupoprodajna cijena, nekretnina, rok za prihvat, uvjeti i eventualne odredbe o odustanku. Potpisom se vežete za vrijeme trajanja roka za prihvat. Prethodna provjera ponude čuva vas od ishitrene obveze. Pregled daje naš prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Dajte ponudu na provjeru prije nego što potpišete.
Ako je prodavatelj pravodobno prihvatio vašu ponudu, kupoprodajni ugovor je valjano nastao. Sada ste oboje vezani. Jednostrani izlazak moguć je još samo preko ugovorenog prava na odustanak, preko odustatnine ili preko zakonskih sredstava. Koji putovi postoje, objašnjavamo u prilogu o odustajanju od kupoprodajnog ugovora.
Dajte sljedeće korake provedbe na odvjetničko praćenje.
Dok teče rok za prihvat, vezani ste svojom ponudom za kupnju. Ne možete je jednostavno opozvati, jer prodavatelj u tom vremenu pukim prihvatom može dovesti do nastanka ugovora. Opoziv djeluje samo ako stigne prodavatelju prije ili istodobno s ponudom. Zato pažljivo provjerite sadrži li ponuda odredbu o odustanku ili pridržaj.
Dajte svoju vezanost i moguće izlaze na brzu provjeru dok rok teče.
Ako je rok za prihvat istekao, a prodavatelj nije prihvatio, vaša ponuda prestaje. Tada više niste vezani. Kasniji pristanak prodavatelja pravno vrijedi kao nova ponuda koju sada možete prihvatiti ili odbiti. Pazite da vas zakašnjeli prihvat ne veže ponovno protiv vaše volje.
Zabilježite istek roka i provjerite svaki zakašnjeli odgovor prodavatelja.
Ugovor prema austrijskom pravu nastaje suglasnim izjavama volje, dakle ponudom i prihvatom. Ponuda za kupnju je ponuda kupca. Obvezujuća je ako utvrđuje bitni sadržaj budućeg ugovora, osobito nekretninu i kupoprodajnu cijenu, i pokazuje volju za vezanošću. Ta temeljna pravila sklapanja ugovora nalaze se u odredbama o ponudi i prihvatu u austrijskom Općem građanskom zakoniku.
Potpisom kupac daje obvezujuću izjavu. Ne može je više jednostrano povući kada je stigla prodavatelju. Opoziv djeluje samo ako stigne prodavatelju prije ili najkasnije istodobno s ponudom. Od prispijeća kupac je vezan svojom riječju za vrijeme trajanja roka za prihvat.
Prihvati li prodavatelj ponudu unutar roka, kupoprodajni ugovor je sklopljen. Za nastanak ugovora poseban, do kraja razrađen kupoprodajni ugovor nije nužno potreban. Razrađen ugovor tada služi još samo točnoj provedbi i provedbi u zemljišnoj knjizi. Na što pri tom ugovoru treba paziti, pokazuje naš prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Rok za prihvat određuje koliko dugo kupac ostaje vezan svojom ponudom. Ako je u ponudi naveden rok, vrijedi taj rok. Prihvati li prodavatelj tek nakon isteka, ugovor više ne nastaje, osim ako kupac dopusti da zakašnjeli prihvat vrijedi protiv njega. Zakašnjeli prihvat pravno vrijedi kao nova ponuda.
Ako ponuda ne sadrži izričiti rok, kupac je ipak vezan razumno vrijeme. Koliko dugo ta vezanost traje, ovisi o okolnostima pojedinačnog slučaja, primjerice o vrsti posla i uobičajenom vremenu za razmišljanje. Već zbog toga svaka ponuda treba sadržavati jasan rok za prihvat, da obje strane znaju na čemu su.
Za vezanost odlučujuće je prispijeće. Ponuda postaje djelotvorna čim stigne prodavatelju, a prihvat postaje djelotvoran čim stigne kupcu. Tko uredno dokumentira vrijeme ponude, roka i prihvata, kasnije može dokazati je li i kada ugovor nastao.
U praksi se oko sklapanja ugovora pojavljuje više pojmova koji imaju različite pravne posljedice. Ponuda za kupnju je obvezujuća ponuda jedne strane. Bude li prihvaćena, kupoprodajni ugovor je sklopljen. Naziv kao ponuda, ponuda za kupnju ili kupoprodajna ponuda ne mijenja ništa na obvezujućem učinku.
Bilješka glavnih točaka je pisano utvrđenje glavnih točaka posla, dakle prije svega predmeta i cijene. Ako su strane suglasne o tim glavnim točkama i to pismeno utvrde, ugovor je već valjano nastao, čak i ako su sporedne točke još otvorene. Potpis zamišljen kao takva bilješka može stoga već obvezivati.
Predugovor je obveza da se u budućnosti sklopi glavni ugovor. Iz njega jedna strana može tražiti ispunjenje, dakle sklapanje glavnog ugovora. I predugovor stoga obvezuje, iako u drukčijem obliku nego odmah djelotvorna ponuda. Koja vrsta ugovora postoji u konkretnom slučaju, proizlazi iz sadržaja izjave, a ne iz njezina naslova.
Ova tri oblika susreću kupce prije kupnje. Obvezuju različito, ali svi su više od pukih izjava o namjeri.
| Oblik | Što znači | Obvezujući učinak |
|---|---|---|
| Ponuda za kupnju Obvezujuća ponuda kupca | Obvezuje do isteka roka za prihvat | Ugovor nastaje s prihvatom |
| Bilješka glavnih točaka Pisano utvrđenje glavnih točaka | Dovoljna je suglasnost o predmetu i cijeni | Ugovor vrijedi unatoč otvorenim sporednim točkama |
| Predugovor Obveza na kasniji glavni ugovor | Pravo na sklapanje glavnog ugovora | Ispunjenje se može tražiti |
| Neobvezujući upit Puko iskazivanje interesa bez volje za vezanošću | Nema pravne obveze | Nema ugovora, slobodno pregovaranje |
Odlučujući je sadržaj izjave, a ne njezin naziv. Već suglasnost o nekretnini i kupoprodajnoj cijeni može obvezivati.
Oprez s ponudom za kupnju: Nikada ne potpisujte ponudu za kupnju u uvjerenju da je neobvezujuća. Prihvatom prodavatelja kupoprodajni ugovor je sklopljen, a izlazak je moguć samo preko ugovorenog prava na odustanak, odustatnine ili zakonskih sredstava. Dajte ponudu na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Tko se nakon nastanka ugovora želi osloboditi bez pravne osnove, riskira posljedice. Prodavatelj može ustrajati na ispunjenju ili tražiti naknadu štete. Ako je u ponudi ugovorena odustatnina, odustanak uz plaćanje tog iznosa može biti dopušten. Koji izlazni putovi postoje, obrađuje naš prilog o odustajanju od kupoprodajnog ugovora.
Najvažnije osiguranje leži prije potpisa. Razjasnite financiranje prije nego što se vežete ili u ponudu unesite uvjet financiranja. Kako se takav uvjet oblikuje, objašnjava naš prilog o uvjetu financiranja i odgodnom uvjetu.
Uz to provjerite samu nekretninu prije nego što date ponudu. Koji su tereti i prava upisani u zemljišnoj knjizi, prepoznajete provjerom tereta zemljišne knjige. Tako se ne vežete uz kupnju čije rizike još uopće ne poznajete.
Da. Pisana ponuda za kupnju u pravilu je obvezujuća ponuda za sklapanje kupoprodajnog ugovora. Obvezuje kupca za vrijeme trajanja roka za prihvat. Prihvati li prodavatelj pravodobno, kupoprodajni ugovor nastaje bez potrebe za daljnjim potpisom.
Opoziv djeluje samo ako stigne prodavatelju prije ili istodobno s ponudom. Ako je ponuda već prispjela, vezani ste za vrijeme trajanja roka za prihvat. Izlazak je tada moguć samo preko ugovorene odredbe o odustanku, odustatnine ili zakonskih sredstava.
Istekne li rok za prihvat, a prodavatelj nije prihvatio, vaša ponuda prestaje i više niste vezani. Kasniji pristanak prodavatelja pravno vrijedi kao nova ponuda koju možete prihvatiti ili odbiti.
Na što se pazi prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor.
Koje točke trebate kontrolirati u gotovom kupoprodajnom ugovoru.
Kada kupci i prodavatelji mogu izaći iz ugovora i koliko to stoji.
Kako osigurati ponudu dok bankovno financiranje još nije osigurano.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000