Provjerite rizik tla pri kupovini zemljišta: nosivost, geotehnički elaborat, troškovi temeljenja i korekcija kupoprodajne cijene u ugovoru.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Parcela se može nuditi kao građevinsko zemljište iako nosivost tla za planiranu zgradu još nije utvrđena. Nagib, nasuti slojevi, mekani slojevi tla ili podzemna voda mogu učiniti temeljenje složenijim i znatno promijeniti troškove gradnje.
Ovaj tekst obrađuje geotehnički rizik tla. Kontaminirane površine i zagađenje tla posebna su tema. Ovdje su u središtu ispitivanje podzemlja, sadržaj elaborata i ugovorno rješenje za neočekivane troškove temeljenja.
Prije kupovine zajedno provjerite parcelu, planiranu zgradu i elaborat. Ako sastav tla bitno utiče na cijenu, ugovor treba imati razumljiv mehanizam za nalaz, troškove i korekciju cijene.
Dva pitanja pokazuju da li ispitivanje i ugovor polaze od iste osnove rizika.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Elaborat treba obuhvatiti parcelu, planiranu namjenu, opterećenje zgrade, sastav tla i otvorena pitanja ispitivanja.
Organizujte stručno ispitivanje za konkretni projekat ili utvrdite na koja pitanja postojeći elaborat zaista odgovara. U ugovoru navedite koji dokument je osnova za sljedeću odluku.
Provjerite da li se elaborat, opis projekta i ugovor odnose na isto područje i istu zgradu. Odredba treba urediti i način dokazivanja dodatnih troškova te njihovo uzimanje u obzir pri plaćanju kupoprodajne cijene.
Opišite relevantni nalaz o tlu, dopušteno odstupanje, priznate troškove temeljenja i pravnu posljedicu. Opća tvrdnja da je parcela građevinska ne rješava pitanje ekonomski prihvatljivog temeljenja.
Rizik tla odnosi se na tehničku podobnost podzemlja za planirane temelje. Obuhvata nosivost, slijeganje, nagib terena, nasute slojeve, procjednu vodu i podzemnu vodu. Ova pitanja mogu postojati i kada tlo nema štetne materije.
Provjera kontaminiranih površina i zagađenja tla obrađuje ekološku stranu i štetne materije. Obje provjere mogu biti važne za kupovinu, ali odgovaraju na različita pitanja i ne treba ih spojiti u nejasan ugovorni pojam.
Opis „građevinska parcela“ sam po sebi ne rješava tehničko pitanje. Važno je da li konkretna parcela može nositi planiranu zgradu uz predvidivo temeljenje i koje su mjere za to potrebne.
Geotehnički elaborat mora odgovarati parceli i planiranom projektu. Treba pokazati koje su površine i dubine ispitane, kakav je sastav tla i koje pretpostavke važe za planiranu gradnju. Opća procjena pripremljena za drugu zgradu ne zamjenjuje planiranje temeljenja za konkretni projekat.
Za odluku o kupovini važna su i otvorena pitanja. To mogu biti dodatna sondiranja, uticaj vode na padini, potrebna zamjena tla ili posebne mjere za osiguranje građevinske jame. Elaborat može ograničiti rizik, a da ne riješi svako kasnije pitanje planiranja.
Uporedite elaborat s planom parcele, projektom zgrade i kupoprodajnim ugovorom. Tekst o građevinskoj parceli i planu gradnje obrađuje plansko-pravnu stranu. Geotehničko ispitivanje dodaje podatke o samom podzemlju.
Finansijska odredba treba se oslanjati na tehnički provjerljive podatke.
| Tačka | Konkretno navesti | Rizik ako nedostaje |
|---|---|---|
| Nalaz tla Elaborat, parcela i plan | Koje ispitivanje je mjerodavno? | Nejasna početna osnova |
| Građevinski projekat Zgrada, opterećenje i namjena | Na koji projekat se procjena odnosi? | Elaborat ne odgovara projektu |
| Temeljenje Mjera i tehničke pretpostavke | Koje rješenje je obračunato? | Dodatni troškovi pojavljuju se kasnije |
| Dodatni troškovi Troškovne stavke i dokaz | Koji izdaci pokreću mehanizam? | Korekcija cijene postaje sporna |
| Provedba Korekcija, odustanak ili osiguranje | Šta se dešava kod drugačijeg nalaza? | Cijena dospijeva prije razjašnjenja rizika |
Tehnička procjena troškova razlikuje se od pravnog pitanja ko prema ugovoru snosi posljedice odstupanja.
Važno: Opća tvrdnja da je parcela „građevinska“ obično ne određuje kakvi se temelji duguju za vaš projekat. Odlučujući su elaborat, projekat i tekst ugovora.
Prema § 922 ABGB-a, prodavatelj odgovara da stvar odgovara ugovoru. Kod zemljišta je zato važno koje su osobine ugovorene i kakvu je upotrebu kupac prema ugovoru smio očekivati. Određena nosivost ili podobnost za navedenu zgradu može stvoriti drugačiju osnovu od općeg opisa.
§ 922 st. 2 ABGB-a uzima u obzir i javne izjave prodavatelja te određene podatke koji se daju uz stvar. Da li je podatak iz oglasa uticao na ugovor i kakvu težinu ima zavisi od okolnosti kupovine i sadržaja ugovora. Oglas zato ne zamjenjuje jasnu tehničku i ugovornu odredbu.
§ 932 ABGB-a navodi prava iz garancije, uključujući otklanjanje nedostatka ili zamjenu te, pod zakonskim uslovima, sniženje cijene ili raskid ugovora. Kod rizika tla prvo treba razjasniti šta odstupa, da li nije ispunjeno ugovoreno stanje i koje pravno sredstvo može funkcionisati za konkretno zemljište.
Tematska stranica o garanciji kod nekretnina objašnjava opća pravila. Rizik tla dodatno zavisi od tehničke dokumentacije, ugovorene namjene i konkretne posljedice po troškove.
Korekcija cijene ne nastaje samo zato što kasnije temeljenje postane skuplje. Strane trebaju ugovoriti koji nalaz pokreće korekciju i kako se dodatni troškovi utvrđuju. To može biti dopunski elaborat, zajednički izabran stručnjak ili provjerljiv obračun troškova.
Odredba treba opisati početnu osnovu, uključene mjere i obračun. Treba razjasniti vlastiti rad, promjene projekta, opće promjene cijena građenja i troškove proširenog projekta. U suprotnom se kasnija rasprava o cijeni miješa s tehničkim promjenama.
Korekcija se može povezati s odredbom o plaćanju. Zavisno od ugovora dolaze u obzir kasnije dospijeće dijela cijene, povjereničko osiguranje ili pravo odustanka u jasno određenom slučaju. Dospijeće kupoprodajne cijene treba uskladiti s dokazima i raspodjelom rizika.
Prije obavezivanja pribavite geotehnički elaborat, planove zgrade, podatke o ranijem nasipanju i dostupne informacije o vodi ili nagibu. Provjerite da li se dokumenti odnose na istu parcelu i da li već uzimaju u obzir planirane temelje.
Otvorena pitanja treba zadržati u ugovoru. Prethodni uslov, pravo odustanka, prodavateljeva garancija ili osiguranje kupoprodajne cijene mogu rasporediti različite interese. Odgovarajuće rješenje zavisi od nalaza, finansiranja, redoslijeda gradnje i zemljišnoknjižne provedbe.
I ostatak ugovora mora odgovarati toj raspodjeli. Zemljišnoknjižni izvadak pokazuje upisnu stranu, ali ne govori ništa o nosivosti tla. Provjera kupoprodajnog ugovora zato treba obuhvatiti tehničke dokumente i pravnu raspodjelu rizika.
Praktična preporuka: Elaborat, plan parcele i opis zgrade označite kao ugovorne dokumente. Tako se kasnije može provjeriti da li odredba o dodatnim troškovima polazi od dogovorene početne osnove.
To zavisi od ugovora, ugovorenih osobina, izjava prije kupovine i konkretnog nalaza. § 922 ABGB-a povezuje garanciju s ugovorenim i uobičajeno očekivanim stanjem. Jasna ugovorna odredba daje čvršću osnovu za kasniju procjenu.
To se može procijeniti samo poređenjem elaborata i planiranog projekta. Parcela, sastav tla, opterećenje zgrade i temeljenje moraju odgovarati jedno drugom. Otvorena ispitivanja ili pretpostavke za drugu zgradu treba razjasniti prije obavezivanja.
Viši troškovi sami po sebi ne stvaraju automatsku korekciju cijene. Potrebna je ugovorna osnova ili zakonsko pravo čije se pretpostavke procjenjuju u konkretnom slučaju. Ako je moguće, prije potpisa ugovorite okidač, dokaz, obračun i posljedicu za plaćanje.
Prije kupovine uporediti plansko-pravne osnove i konkretnu mogućnost gradnje.
Rizike štetnih materija i raniju upotrebu provjeriti odvojeno od rizika tla.
Razvrstati prava iz garancije i ugovoreno stanje.
Zajedno provjeriti tehničke dokumente, uslove i plaćanje.
Prije plaćanja odrediti potrebne dokaze i osiguranje.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000