Zasto moguce zagadjenje tla treba provjeriti prije kupnje parcele: naslijedena zagadjenja, naznake iz ranije upotrebe i atlasa te osiguranje u ugovoru.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ko kupuje parcelu, misli na lokaciju, velicinu i cijenu. Samo tlo cesto ostaje nezapazeno. A naslijedeno zagadjenje ili kontaminacija tla iz ranije upotrebe moze dovesti do visokih troskova sanacije i znatno smanjiti vrijednost parcele. Takvo zagadjenje spolja najcesce nije vidljivo.
Ovaj prilog objasnjava sta su naslijedena zagadjenja, gdje se mozete informisati, koju ulogu ima ranija upotreba i kako temu osigurati u kupoprodajnom ugovoru. Prilog ne zamjenjuje strucnu i pravnu provjeru pojedinacnog slucaja, jer se pravne odredbe i stvarne prilike mogu razlikovati.
Iz advokatske perspektive pitanje o mogucem zagadjenju tla dio je pazljive pripreme kupnje parcele. Ko provjeri raniju upotrebu, pregleda atlas naslijedenih zagadjenja i uvrsti uredenje u ugovor, stiti se od skupog naslijeda u tlu.
Odgovorite na jedno do tri pitanja o upotrebi i o mogucim naznakama. Dobijate prvu orijentaciju na sta treba paziti.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Ranija upotreba daje prve naznake o mogucem riziku kontaminacije. Privredne ili industrijske namjene cesce su povezane sa zagadjenjem tla nego cisto stanovanje.
Ako se parcela koristila samo za stanovanje ili poljoprivredu i nema naznaka zagadjenja, rizik naslijedenih zagadjenja je po pravilu manji. Ipak se ne moze potpuno iskljuciti, naprimjer kod ranijih nasipanja ili upotrebe u susjedstvu.
Pogled u atlas naslijedenih zagadjenja i pitanje o ranijoj upotrebi nikad ne stete. Orijentaciju za provjeru ugovora daje nasa provjera rizika kupoprodajnog ugovora.
Dok ranija upotreba nije poznata, rizik kontaminacije se ne moze procijeniti. Pitajte prodavca o historiji parcele i pogledajte u atlas naslijedenih zagadjenja koji vodi Savezna agencija za zivotnu sredinu. Tako prepoznajete naznake mogucega zagadjenja.
Dajte da se otvorene tacke razjasne prije svakog obavezivanja. Koje dokumente za to treba pribaviti pokazuje nasa kontrolna lista o dokumentima prije provjere ugovora.
Ako postoji upis u atlasu naslijedenih zagadjenja ili konkretne naznake kontaminacije, ne biste trebali kupovati bez strucne i pravne provjere. Zagadjenje tla moze prouzrokovati visoke troskove sanacije i pokrenuti obaveze prema Zakonu o sanaciji naslijedenih zagadjenja. Ko ovdje prebrzo potpise, snosi pod odredenim okolnostima znacajne rizike.
Dajte da se provjere obim i posljedice zagadjenja kao i ugovorna raspodjela rizika. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) pomaze da se procijeni stanje.
Ako je ranija upotreba provjerena, atlas naslijedenih zagadjenja pregledan i tema kontaminacije uredena u ugovoru, vase sticanje je dobro osigurano. Zajamcena sloboda od naslijedenog zagadjenja moze u slucaju kasnijega zagadjenja pokrenuti prava iz garancije prema ABGB, sto jaca vasu poziciju.
Ipak pazite da je uredenje jasno formulisano i da nijedna naznaka nije previdjena. Kako su povezani zajamcena svojstva i nedostaci, produbljuje prilog o garanciji kod skrivenih nedostataka.
Ne oslanjajte se na usmene navode o svojstvima tla. Ako u ugovoru o kontaminaciji nema nista, kod kasnijega zagadjenja pod odredenim okolnostima sami snosite posljedice. Dajte da se u ugovor uvrsti jamstvo ili uredenje garancije, da biste bili zasticeni.
Tako je osigurano da preceno zagadjenje ima posljedice i da ne ostanete sami sa troskovima. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) pomaze da se klauzula uredno oblikuje.
Pod naslijedenim zagadjenjem se pojednostavljeno podrazumijeva zagadjenje tla ili podzemne vode koje potice iz ranije upotrebe i moze predstavljati rizik za covjeka ili zivotnu sredinu. Tipicni izvori su bivse industrijske i privredne povrsine, benzinske pumpe, radionice ili deponije. U obzir dolaze i nasipanja zagadjenim materijalom.
Pravni okvir za evidentiranje i sanaciju naslijedenih zagadjenja u Austriji cini prije svega Zakon o sanaciji naslijedenih zagadjenja. Atlas naslijedenih zagadjenja koji vodi Savezna agencija za zivotnu sredinu, dostupan preko altlasten.gv.at, iskazuje potvrdena zagadjenja. Nedostatak upisa ipak ne znaci nuzno da zagadjenja nema.
Za kupnju je vazno da zagadjenje tla moze imati znacajne posljedice, od troskova sanacije do ogranicenja namjene. Prvu orijentaciju za provjeru ugovora daje nasa provjera rizika kupoprodajnog ugovora.
Najvazniji prvi korak je pitanje o ranijoj upotrebi. Ako je na parceli bio pogon, benzinska pumpa ili deponija, rizik je veci nego kod cistog stanovanja. Naznake daju i atlas naslijedenih zagadjenja, obavjestenja opstine i historija parcele.
Ako se nakon kupnje pokaze zagadjenje tla, to moze pogadjati garanciju prema ABGB. Ako je zajamcena sloboda od naslijedenog zagadjenja ili odredeno svojstvo tla, odstupanje moze pokrenuti prava. Odlucujuce je sta stoji u ugovoru i sta je prodavac obznanio.
Zato se ne oslanjajte na usmene navode. Mjerodavne su provjerene cinjenice i ugovor. Kako su povezani zajamcena svojstva i nedostaci, produbljuje prilog o garanciji kod skrivenih nedostataka.
Ove tacke odlucuju da li poznajete rizik tla i da li vas ugovor stiti.
| Tacka | Preporucljivo | Moguci rizik |
|---|---|---|
| Ranija upotreba Provjerena | Ranija upotreba ispitana i dokumentovana | Previdjeno zagadjenje iz pogona ili deponije |
| Atlas zagadjenja Pregledan | Upis ili naznake provjereni | Pouzdanje samo u nedostatak upisa |
| Strucna provjera Pribavljena kod sumnje | Tlo ispitano kod naznaka | Troskovi sanacije poznati tek nakon kupnje |
| Obznanjivanje Pribavljeno | Navodi prodavca pismeno zabiljezeni | Preceno zagadjenje bez dokaza |
| Ugovor Ureden | Jamstvo ili garancija dogovoreni | Rizik ostaje samo na kupcu |
Okvir za evidentiranje i sanaciju cini Zakon o sanaciji naslijedenih zagadjenja. Potvrdena zagadjenja iskazuje atlas naslijedenih zagadjenja Savezne agencije za zivotnu sredinu. Obim i posljedice zagadjenja provjeravaju se strucno i pravno u pojedinacnom slucaju.
Oprez prije kupnje parcele: Zagadjenje tla spolja najcesce nije vidljivo, ali moze prouzrokovati visoke troskove. Provjerite raniju upotrebu, pogledajte u atlas naslijedenih zagadjenja i dajte da se u ugovor uvrsti uredenje. Dogovorite prvi razgovor (72 eura) moze ovdje brzo stvoriti jasnocu.
Kupoprodajni ugovor treba izricito obraditi temu svojstava tla. Ako se jamci sloboda od naslijedenog zagadjenja, to ide u ugovor kao zajamceno svojstvo. Ako postoje naznake zagadjenja, moze imati smisla strucno ispitivanje prije kupnje ili jasno uredenje o snosenju eventualnih troskova sanacije.
Smisleno je takode dati da vam prodavac predoci poznatu historiju upotrebe i eventualne nalaze i da njegove navode pismeno zabiljezite. Tako se kasnije moze dokazati sta je obznanjeno a sta nije. Pausalno iskljucenje garancije treba kriticki provjeriti.
Posto su strucna i pravna pitanja zahtjevna, smisleno je vodenje kroz kancelariju. Koje tacke treba razjasniti prije potpisa, produbljuje prilog o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini prije potpisivanja.
Potvrdena zagadjenja iskazuje atlas naslijedenih zagadjenja koji vodi Savezna agencija za zivotnu sredinu, dostupan preko altlasten.gv.at. Dopunski pomazu obavjestenja opstine i pitanje o ranijoj upotrebi. Nedostatak upisa ipak ne iskljucuje pouzdano zagadjenje.
To zavisi od pojedinacnog slucaja i od ugovora. Zagadjenje tla moze pogadjati garanciju prema ABGB, prije svega ako je odredeno svojstvo zajamceno ili je zagadjenje preceno. Pored toga iz Zakona o sanaciji naslijedenih zagadjenja mogu proizaci javnopravne obaveze.
Kod naznaka zagadjenja, naprimjer privredne ranije upotrebe, preporucljivo je strucno ispitivanje tla prije kupnje. Tako izbjegavate da steknete parcelu cija sanacija kasnije prouzrokuje visoke troskove. Kod cistog stanovanja bez naznaka rizik je manji.
Tematska stranica o tome kako da provjerite kupoprodajni ugovor o nekretnini prije potpisa.
Koje tacke treba razjasniti prije potpisa da bi sticanje uspjelo.
Kako su povezani zajamcena svojstva i nedostaci.
Koje dokumente treba pribaviti za provjeru svojstava tla.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000