Ako prodavac umre prije upisa kupca, ugovor treba jasan put za ostavinu, povjereničku isplatu i zemljišnu knjigu.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ako prodavac umre nakon potpisa, ali prije upisa kupca, gotovo završena kupovina postaje pitanje provedbe s više nivoa. Nije važno samo da li je ugovor potpisan, nego ko može zastupati ostavinu, koje dokaze treba povjerenik i da li je izjava za zemljišnu knjigu i dalje upotrebljiva.
Za kupca je bitno da se plaćanje, zemljišnoknjižni prijedlog i primopredaja ne razdvoje. Na strani prodavca mora biti jasno da li mora učestvovati ostavina, nasljednici, zastupnik ili ostavinski postupak.
Ovaj članak govori o slučaju poslije potpisa. Ne zamjenjuje savjet o nasljeđivanju ni provjeru konkretnog ostavinskog spisa.
Dva pitanja pokazuju da li dokumenti i ugovor odgovaraju.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Bez potpunih dokumenata prikladnih za zemljišnu knjigu provedba je nesigurna.
Zatražite ugovor, izjavu za zemljišnu knjigu, dokaz o smrti, ostavinske dokumente i potrebne sudske ili notarske potvrde. Bez toga kupoprodajnu cijenu ne treba osloboditi.
Ugovor treba reći i šta se dešava ako upis traje duže.
Ako se ugovor, izjava i ovlaštenje poklapaju, povjerenik može provjeriti sljedeće korake. Rang, brisanje tereta, odobrenja i uslov za isplatu i dalje traže pažnju.
Ako nije jasno ko smije postupati za ostavinu, cijena treba ostati blokirana. Provedbu tada treba uskladiti s ostavinom, povjerenikom i zemljišnom knjigom.
Smrt prodavca ne poništava automatski već potpisani ugovor. Ali mijenja praktičnu provedbu. Kupac i dalje treba valjano sticanje u zemljišnoj knjizi, a ostavina ulazi u ulogu prodavca kod provedbe.
Osjetljiv je period između potpisa, uplate na povjerenički račun i upisa. Tada se postupak ne smije tretirati kao puka formalnost. Dokazi moraju odgovarati ugovoru, rangu i uslovima isplate.
Za razgraničenje, članak o tome kada kupac umre prije upisa obrađuje stranu kupca. Ovdje je fokus na prodavcu.
Povjerenik mora vidjeti ko ima ovlaštenje nakon smrti. Zavisno od faze ostavinskog postupka mogu biti potrebni različiti dokumenti. Neformalne izjave porodice nisu dovoljne.
Za zemljišnu knjigu isprava i lanac ovlaštenja moraju biti prihvatljivi. Ako dokaz nedostaje, prijedlog može propasti ili se odgoditi.
Ako učestvuje više osoba, pomaže članak o više prodavatelja i suvlasnika.
Kupoprodajna cijena ne bi smjela biti oslobođena samo zato što je ugovor potpisan prije smrti. Odlučno je da li su upis, brisanje tereta i dogovorena primopredaja i dalje osigurani.
Ugovor treba navesti koji su dokazi potrebni za isplatu. To mogu biti potvrde iz ostavine, isprave za zemljišnu knjigu i jasne upute povjereniku.
Opća pravila o dospijeću objašnjava članak o dospijeću kupoprodajne cijene.
Čak i ako kupac već ima ključeve, to ne zamjenjuje upis u zemljišnu knjigu. Posjed, koristi i tereti treba razlikovati od pravnog vlasništva.
Ako se zemljišnoknjižni prijedlog može podnijeti tek nakon dodatnih dokaza, ugovor treba urediti informacije, rokove i posljedice ako provedba zapne.
Za korak nakon potpisa vidi članak o zemljišnoknjižnom prijedlogu nakon potpisa.
Pregled pokazuje koje tačke ne bi smjele ostati otvorene prije isplate cijene.
| Tačka | Šta provjeriti | Rizik bez jasnoće |
|---|---|---|
| Ugovor Potpis, izjava i važenje | Upis može propasti | |
| Ostavina Ovlaštenje i potrebni dokazi | Plaćanje pogrešnoj strani | |
| Povjereništvo Uslovi isplate i rang | Cijena se oslobađa prerano | |
| Predaja Posjed, ključevi i troškovi | Korištenje bez sigurnog sticanja |
Konkretno ugovorno rješenje zavisi od objekta i dostupnih dokumenata.
Oprez: Nakon smrti povjerenička provedba ne smije teći automatski. Prvo osigurati dokaze, ovlaštenje i prikladnost za zemljišnu knjigu, zatim odlučiti o isplati i predaji.
Praktično: Ostavinske dokaze provjerite zajedno s ugovorom, stanjem zemljišne knjige i uslovima povjereničke isplate. Jedan dokument često nije dovoljan.
Primati aktuelne upute: Dalje praktične informacije o kupovini nekretnine i provjeri ugovora dostupne su preko Brandauer News.
Potpisani ugovor ne prestaje automatski. Ali provedba, ovlaštenje ostavine, izjava za zemljišnu knjigu i prijedlog moraju pravno funkcionisati.
Tek kada su dogovoreni uslovi ispunjeni i dokazi iz ostavine i zemljišne knjige odgovaraju. Inače isplatu treba odgoditi.
Predaja prije sigurnog upisa je rizična. Ako se ipak dogovori, posjed, troškovi, osiguranje i povrat moraju biti jasno uređeni.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000